Какие коттеджные поселки дорожают даже в условиях кризиса и почему?

Конспект доклада аналитика компании «Индикаторы рынка недвижимости» Ивановой Анны на выставке «ДомЭкспо-2009»

В статье «В каких коттеджных поселках Подмосковья цены упали в 2 раза и почему?» были рассмотрены коттеджные поселки, для которых характерно наибольшее снижение цен за прошедший год, а также факторы, оказавшие на это влияние. Однако результаты регулярных исследований показывают, что существуют объекты, стоимостные характеристики которых, наоборот, заметно выросли даже на фоне ухудшения экономических условий. Чтобы понять, какие именно причины позволили некоторым застройщикам повысить уровень цен в реализуемых ими проектах, рассмотрим подробнее наиболее яркие примеры таких поселков. Для анализа были выбраны следующие объекты: «Морозово Хаус/Морозовские дачи» (Дмитровское ш., 40 км), «Зайцево-2/Усадьба Зайцево/Ямское подворье» (18 км Минского направления) и поселок «Лион» (31 км Рублево-Успенского ш.).

По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость жилья в рассматриваемых поселках за последний год выросла примерно на 43-81% в рублях. Однако, как видно из Таблицы 1, в долларовом исчислении рост цен выглядит не таким значительным (на 5-33%). Это связано с увеличением курса доллара по отношению к рублю, о чем шла речь в статье «Реальная и видимая динамика цен на загородном рынке».

Табл.1. Рублевая и долларовая коррекция цен в рассматриваемых объектах в 2008-2009 гг.

Необходимо отметить, что все 3 поселка расположены в пределах 20-40 км от МКАД на традиционно престижных направлениях. При этом объекты не отличаются уникальностью ландшафта и окружения так же, как и поселки, в которых отмечено наибольшее снижение цен (см. статью «В каких коттеджных поселках Подмосковья цены упали в 2 раза и почему?»).

Однако по стадии готовности существуют заметные различия: подорожавшие поселки находятся на более высокой стадии готовности,в отличие от объектов, где цены заметно снизились. Так, «Морозово Хаус» и «Зайцево-2» являются заселенными поселками, что, по оценкам экспертов, сегодня является наиболее ликвидным предложением на загородном рынке. При этом количество таких поселков очень ограничено, что обеспечивает им стабильный уровень спроса со стороны покупателей даже в текущих условиях. Данный факт можно отнести к объективным предпосылкам для роста цен в «Морозово Хаус» и «Зайцево-2».

Табл.2. Характеристика поселков, в которых отмечен значительный рост цен за последний год.

Если говорить о концепции застройки рассматриваемых поселков, то отметим, что для 2-х из них характерно небольшое количество домовладений («Морозово Хаус» и «Лион»), что делает их более привлекательными для покупателя. Что касается качественных характеристик домовладений, то, как и в поселках, заметно упавших в цене, для «Морозово Хаус», «Зайцево-2» и «Лиона» характерны небольшие приусадебные участки – в среднем, 12-21 сот. Однако и площадь коттеджей в этих поселках ниже, чем среднерыночный показатель в сегменте традиционно престижных направлений, который в 3 квартале 2009 года составлял около 370 кв.м. Только в «Лионе» предлагаются большие загородные дома, но это обусловлено тем, что объект расположен на дорогом Рублево-Успенском направлении, пользующемся спросом у наиболее обеспеченной группы покупателей, предпочитающих просторное комфортное жилье бизнес- и премиум-класса.

Остановимся теперь подробнее на уровне цен, характерном для исследуемых объектов. Например, как видно из Таблицы 3, в «Морозово Хаус» цена за метр загородного дома в 3 квартале 2008 года варьировалась от 47 до 68 тыс. руб., а сегодня этот диапазон составляет 74-93 тыс. руб. В поселке «Зайцево-2» также значительно подорожала стоимость метра, несмотря на увеличение среднего размера предлагаемого жилья (вследствие ухода с рынка небольших домов площадью 193 кв.м.). Как правило, это приводит к снижению средней стоимости метра жилья, но в случае с поселком «Зайцево-2» ситуация получилась обратная: цена за метр значительно выросла.

Табл.3. Диапазон стоимости жилья в поселках, заметно подорожавших после осени 2008 года.

Понятно, что кроме характеристик самого объекта на стоимость жилья в нем оказывает влияние и внешняя конъюнктура рынка. Необходим анализ конкурентной среды объекта, чтобы определить, насколько объем предложения, а также средний уровень цен в данном географическом сегменте способствовал подорожанию рассматриваемых поселков.

Так, в «Морозово Хаус» год назад средняя стоимость 1 кв.м. была в 1,4 раза выше, чем в других объектах, расположенных на удалении 36-45 км от МКАД на Дмитровском шоссе: около 58 тыс. руб. против 42 тыс. руб. Но за счет небольшой площади строящихся коттеджей цена домовладения в «Морозово Хаус» была сопоставима с другими поселками в этом сегменте. Отметим, что при расчете средних показателей не учитывались поселки у «большой» воды, так как «Морозово Хаус» к ним не относится.

Однако к 3 кварталу 2009 года разница цены за метр в «Морозово Хаус» и средней стоимостью 1 кв.м. в конкурентных поселках увеличилась до 1,5 раз, а по цене за дом данный объект стал более дорогим. Детальный анализ конкурентных объектов показал, что, несмотря на высокий объем предложения коттеджного жилья в данном сегменте (в 3 квартале 2009 года здесь предлагалось 10 поселков), около 50% поселков находятся на начальных стадиях строительства. А, как было указано выше, «Морозов Хаус» уже сдан и частично заселен, что является большим конкурентным преимуществом в сегодняшних условиях рынка.

Как отмечал Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в предыдущих статьях, одной из причин снижения стоимости коттеджного жилья может стать завышенный уровень цен в предыдущие периоды развития рынка. Однако, как показывает «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», существуют и обратные примеры. Так, осенью 2008 года в поселке «Зайцево-2» средняя стоимость метра была заметно ниже (в 1,9 раза), чем уровень цен в конкурентных объектах: 62 тыс. руб. против 116 тыс. руб. Из графика видно, что кризис спровоцировал снижение стоимости жилья в конкурентных объектах, в то время как в «Зайцево-2» уровень цен увеличился до среднего значения, характерного в данном географическом сегменте. Другими словами, осенью 2008 года «Зайцево-2» имел потенциал для увеличения стоимости жилья, т.к. в отличие от основных конкурентов, он был недооценен.

В поселке «Лион» на Рублево-Успенском направлении средние показатели цены за метр и стоимости дома в 3 квартале 2008 года были сопоставимы с уровнем цен в данном географическом сегменте. Однако, несмотря на это, за прошедший год уровень цен в «Лионе» вырос на 81% (из расчета цены за метр). Во многом это стало следствием высоких темпов строительства поселка (если осенью 2008 года дома находились на стадии «0» цикла, то на текущий момент в них ведутся облицовочные и отделочные работы), а также отсутствием конкуренции в данном географическом сегменте (помимо «Лиона» на расстоянии 26-35 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе предлагается всего один поселок – «Дарьино», рассчитанный всего на 7 домов; при этом все остальные поселки, расположенные ближе к Москве, существенно дороже «Лиона»). Все эти факторы привели к тому, что за прошедший год средняя цена за коттедж в «Лионе» выросла примерно с 46 млн. руб. до 83 млн. руб.

Таким образом, по итогам проведенного анализа можно сказать, что даже в ситуации ухудшения экономических условий есть поселки, где цены растут, на что оказывают влияние следующие факторы. Во-первых, это «недооцененность» объекта в предыдущие периоды развития рынка. Например, поселок «Зайцево-2», уровень цен в котором в 3 квартале 2008 года был намного ниже, чем в конкурентных объектах, однако к осени 2009 года сравнялся с ними.

Во-вторых, регулярный мониторинг рынка показал, что в тех поселках, у которых практически нет конкурентов в их географическом сегменте (направление, удаленность), также произошел скачок цен. Пример: поселок «Лион», где стоимость коттеджей выросла на 80% в рублях за прошедший год.

В-третьих, по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», подорожали поселки, стадия готовности которых заметно выше, чем в среднем по объектам в данном сегменте. Пример: «Морозово Хаус», сегодня уже частично заселенный, в то время как около 50% поселков, расположенных рядом, находятся на начальной стадии строительства.

И, в-четвертых, в объектах, показавших положительную динамику цен, количество домовладений ниже, чем средний показатель по рынку, то есть подорожали более камерные поселки. Однако вопрос о том, какие концепции проектов будут наиболее перспективными в дальнейшем, учитывая изменившиеся потребности сегодняшнего покупателя, требует дополнительного изучения в рамках индивидуальных исследований.

Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты Аналитического центра IRN.RU >>
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг. (Сентябрь 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года