Зарубежная недвижимость восстанавливается от потерь

14.10.09 на IRN.RU состоялась Онлайн-конференция по теме «Перспективы вложений в зарубежную недвижимость: какие способы и направления предпочесть россиянам?», которую провел Президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Представляем статью, подготовленную на основе ответов эксперта и некоторых новых данных.

Интерес россиян к зарубежной недвижимости прежде всего сфокусирован на жилье. В этом материале мы также сделаем акцент на нем.

Традиционно среди соотечественников наиболее популярными странами для приобретения жилой недвижимости являются Болгария, Испания, Черногория, Украина (Крым) и Кипр, Турция, Германия и Египет, Чехия и США. Так, по оценкам Gordon Rock, на ТОП-10 стран по спросу приходится 62% от общего спроса.

Финансовый кризис неравномерно повлиял на рынки недвижимости различных стран – по сравнению с пиковыми значениями 2008 года цены скорректировались практически везде, но в разной степени. То же самое можно сказать о спросе и объемах продаж. В настоящее время на некоторых рынках все еще продолжается снижение цен, в то время как другие начали восстанавливаться и с различной скоростью «отыгрывать» падение.

Так, среди перечисленных стран, недвижимость которых исторически вызывает интерес у россиян, практически не обнаружено падения цен в Германии, минимально подешевело жилье на Кипре и в Египте – по 10% падения - и  в Чехии – цены снизились на 15% от пиковых значений 2008 года. В остальных странах цены снизились более существенно. Лидерами по падению стоимости стали США и Украина (Крым), показавшие удешевление жилья на 50 и 55% соответственно.

Стоит добавить, что среди стран, которые также традиционно интересны нашим соотечественникам, еще большее снижение цен показали Латвия, Эстония, Казахстан, ОАЭ – здесь цены снизились на 60-65% от пиковых значений 2008 года.  Но если в Латвии и Украине (в первую очередь в Крыму и Киеве) эксперт прогнозирует  оживление рынка недвижимости уже в 2010 году, то в отношении рынка недвижимости ОАЭ, например, рекомендует сохранять осторожность и принятие инвестиционных решений как минимум до весны следующего года.

Наиболее привлекательные направления
В числе стран, в жилую недвижимость которых сегодня целесообразно вкладывать деньги,  стоит выделить следующую пятерку:

Португалия. Рынок недвижимости этой страны в условиях финансового кризиса продемонстрировал большую стабильность, чем в соседней Испании: в Португалии цены упали на 5%, в то время как  испанская недвижимость подешевела на 30-40%. При этом средняя стоимость квадратного метра в Португалии по-прежнему ниже.

Израиль. Это одна из немногих стран, в которых с начала 2009 года средняя стоимость недвижимости выросла: по итогам I полугодия - на 12%, за июль-август -  еще на 3.5 %. Тем самым рынок недвижимости Израиля уже не только отыграл прошлогоднее падение цен, но и показал рост на 4% по сравнению с докризисным уровнем цен.

США. Стоимость недвижимости в Калифорнии и Флориде, столь популярных у россиян, за последний год скорректировалась почти на 40% в сторону снижения. Отдельно следует отметить возможность приобрести недвижимость, забранную банками за долги с дисконтом до 60%. Сейчас цены на недвижимость в США находятся на уровне конца 90-х годов, т.е. достигли минимума за последние 10 лет. У экспертов рынка существует разное мнение о том, как скоро рынок недвижимости США выйдет из кризиса, но практически все сходятся в том, что он одним из первых отыграет свои потери как по уровню цен, так и по количеству сделок.

Черногория. Снижение цен на недвижимость в стране составило порядка 35% от пикового уровня цен 2008 года, в результате черногорская недвижимость вновь стал привлекательной для потенциальных покупателей. Стоит отметить, что на протяжении последних четырех лет - и в период резкого роста цен, и в период их падения - доля россиян среди иностранных покупателей черногорской недвижимости неуклонно росла (2006 год – 32%, 2007 год – 40%, 2008 год – 46%) и достигла 52% в середине текущего года.

Кипр.  Во-первых, снижение цен на кипрскую недвижимость, как было сказано выше,  оказалось не слишком существенным (составило порядка 10%), что свидетельствует о «зрелости» и стабильности кипрского рынка недвижимости. Во-вторых, отдельно стоит отметить, что это одна из немногих стран в ЕС, где ипотечное кредитование доступно для россиян. Сегодня возможно оформить кредит на 70% от стоимости недвижимости сроком на 30 лет за менее чем 5% годовых. Более того, на кипрском рынке недвижимости есть «беспрецедентное» предложение, в рамках которого 70% стоимости приобретаемого объекта недвижимости кредитуется банком, а на оставшиеся 30% рассрочку предоставляет застройщик.

Бюджет покупки
Если ранжировать недвижимость за рубежом (наиболее востребованных у россиян стран) по стоимости,  то самое популярное и покупаемое жилье в них распределится по ценовым группам примерно следующим образом:

Мы установили верхнюю границу 200 тыс. евро. Сразу отметим, что в любой из перечисленных стран можно найти жилье значительно дороже, но мы рассматриваем в первую очередь самые доступные и пользующиеся массовым спросом объекты.

Покупку недвижимости за рубежом можно планировать, имея порядка 25 тыс. евро - столько стоят небольшие апартаменты в Юрмале (Латвия). В 35 тыс. евро обойдутся апартаменты в жилом комплексе на Солнечном Берегу (Болгария) или даже апартаменты рядом с морем в Алании (Турция). В целом в Турции самый востребованный сегмент - это недвижимость 2+1 или 3+1, стоимость этих объектов, как правило, не превышает 120 тысяч евро. Цены в отдельно взятой турецкой Анталии повыше: квадратный метр в апартаментах эконом-класса, несколько удаленных от моря, стоит от 800 евро, в апартаментах бизнес класса на первой линии от моря - от 2500 евро. Таким образом стоимость жилья  1+1 и 2+1 на первых линиях моря может доходить до 150 тыс.евро.

С 50-70 тыс.евро стартуют цены на жилье эконом-класса в Германии и Чехии. Например, от 50 тыс. евро стоит квартира площадью от 35 кв.м в новом доме в центре Берлина, с отделкой под ключ, отличной транспортной и социальной инфраструктурой; от 78 тыс. евро стоят апартаменты в Праге площадью от 30 кв.м, с полной отделкой, в благоустроенном зеленом районе.

Если взять ценовой диапазон 150-200 тыс.евро, то число вариантов значительно возрастает. В этом ценовом диапазоне находятся популярные варианты на Кипре и в США. Также за эти деньги можно приобрести, например: небольшой дом в Черногории в районе Будвы рядом с морем; дом во Франции, в живописном регионе Гасконь, в 2-х часах езды на машине до Атлантического побережья и до горнолыжных курортов в Пиринеях;  таунхаус на Кипре, в районе Пафоса рядом с морем; новую 4-комнатную квартиру в Западном Берлине, с полной отделкой и встроенной кухней.

Доходы от аренды
Одним из наиболее распространенных способов получения прибыли от жилья за рубежом является сдача его в аренду. Причем этот способ подходит как тем, кто покупает недвижимость с инвестиционными целями, так и тем, кто приобрел ее в первую очередь для личного пользования.

Для того, чтобы наведываться в свой дом/квартиру для отдыха, а в остальное время сдавать, нужно выбирать недвижимость в странах с минимальной сезонностью или же в больших городах, где деловая активность продолжается в течение всего года и шансы сдать жилье в аренду высокие – в том числе местным жителям.  Исходя из этого, для покупки жилья с последующей сдачей в аренду можно рекомендовать следующие страны (в скобках указывается доход от аренды до налогообложения):

Испания, район Costa Bravo. Он находится близко к Барселоне, а зимой многие остаются там для поездок на лыжи в Андорру (доход от аренды до 4% годовых).

Португалия, район Алгарве. Здесь находятся гольфовые поля, игра на которых идет круглый год. Например, англичане  прилетают сюда в том числе и зимой (доход от аренды 4-5% годовых).

Израиль. Несмотря на наличие 3 морей, страна абсолютно не подвержена сезонности. Аренда жилья  очень востребована, сдавать жилье легко круглогодично, а ряд проектов предлагают приобрести недвижимость в апарт-отелях. Это означает, что вы становитесь собственником недвижимости, где можете проживать вы и ваши родственники, друзья, знакомые  90 дней, получать сервис уровня 5 звезд от гостиничной сети, а в конце года получать  доход от сдачи, не неся при этом никаких расходов на содержание (доход от аренды 5-6% годовых).

США, Флорида. В этом штате курортный сезон круглый год, туристов, несмотря на кризис, меньше не становится, поэтому сдать жилье в аренду легко. Действует та же система апарт-отелей (доход от аренды 5-6% годовых).

Германия. Здесь рынок аренды необычайно развит и надежен. Это страна арендаторов, где более половины жителей предпочитают снимать жилье, а не покупать. Аренда жилья в Германии строго регламентирована, существуют специальные издания, которые регулярно публикуют данные о стоимости аренды в разных городах и регионах страны, чтобы арендатор мог отследить, насколько обоснована предложенная ему цена; права арендатора в Германии защищены, отношения между арендодателем и арендатором четко регулируются законами и нормативными актами; данные об объекте недвижимости (владелец, параметры объекта и.т.п.) вносятся в земельную книгу - только такая недвижимость может быть объектом продажи или сдачи в аренду (доход от аренды 5-6% годовых).

Черногория. Входит, как уже было сказано, в число любимых стран россиян. Здесь имеется немало жилых комплексов с наличием управляющей компании, которая сможет приносить гарантированный доход от сдачи в аренду (доход от аренды 5-7% годовых).