Для этого достаточно произвести пересмотр кадастровой стоимости земли
Одна из значимых проблем российского рынка жилья – низкие объемы нового строительства и дефицит предложения – с наступлением кризиса только обострилась. И в течение последнего года неоднократно звучали пессимистичные прогнозы о том, что количество новостроек в Москве и других городах России неизбежно сократится, а объемы строительства – упадут. По мнению аналитического центра www.irn.ru, если и существует реальная причина, стоящая на пути строительной отрасли в новых условиях, то это – завышенная оценка кадастровой стоимости земли, сложившаяся до кризиса, на пике цен. В связи с этим, часто оказывается, что застройщикам нерентабельно строить жилье из-за того, что плата за землю идет по «старой» докризисной стоимости, а продажа квартир будет происходить по новым упавшим розничным ценам. Однако недавно в одном из регионов страны возник прецедент, который показывает возможность преодоления данной проблемы.
В конце прошлого года замминистра регионального развития Сергей Круглик заявил, что объемы жилищного строительства в России в 2009 году составят порядка 52 млн кв. м, то есть сократятся на 15% относительно результатов 2008 года. И такое ожидание было вполне логично, если основываться на опыте прежних кризисов 1992 года и 1998 года. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Объемы строительства вырастут». Дело в том, что основное снижение объемов строительства происходило в России спустя год после возникновения кризисной ситуации.
Однако уже в начале этого года министр регионального развития России Виктор Басаргин заявил, что у правительства России есть возможности не только удержать результаты прошлого года по объемам вводимого в строй жилья, но и даже несколько их увеличить. Речь шла о росте в пределах 5%-6%, или о сдаче 65 млн кв. м жилья в год. И в начале года у правительства, как и писал аналитический центр www.irn.ru в указанной статье, действительно, были все возможности для того, чтобы выполнить намеченные планы. Но для этого было необходимо разрешить старую проблему отсутствия необходимых земельных ресурсов. Ведь, технические возможности для строительства 1 кв. м на 1 жителя России в год (около 140 млн кв. м жилья в год) у российского стройкомплекса, по мнению председателя правительства России Владимира Путина, есть.
Главная сложность составляют цены на землю. Именно для разрешения этой проблемы был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (ФФСРЖС). Предполагалось, что в фонд будут собраны все неэффективно используемые земли федерального подчинения, которые затем будут распределяться между регионами для предоставления их под жилищное строительство. Причем предполагалось, что это будет, преимущественно, малоэтажное жилье, то есть коттеджи и таунхаусы.
В то же время, перед правительством долгое время стояла и другая проблема, решение которой, по сути, тормозило решение жилищной проблемы и исключало создание рынка дешевой земли под жилищное строительство. А именно, правительство в течение всех последних лет было категорически недовольно результатами приватизации земель, ранее принадлежавших Минобороны. Земли продавались по баснословно заниженным ценам. Это могло свидетельствовать о коррупционном характере таких сделок. Кроме того, такой уровень расценок явно снижал возможности пополнения бюджета за счет приватизации земли, а задача пополнения бюджета даже в докризисные годы оставалась одной из первоочередных.
Именно поэтому продажа земли была отнята у Минобороны и передали ее Росимуществу. Но, хотя расценки Росимущества по продаже федеральной земли были выше, чем у Минобороны, но они все равно оказались существенно ниже среднерыночных. К тому времени, когда в Министерстве обороны сменилось руководство, в правительстве решили, что можно снова попробовать передать функцию продажи военных земель в военное ведомство. И на этот раз оказались правы. Аукционы, проведенные весной прошлого года по продаже земель в ликвидированных военных городках оказались вполне сопоставимы с рыночными. Таким образом, бюджетные задачи были выполнены по максимуму, а возможность для коррупции в данном случае была сведена к минимуму, особенно учитывая тот факт, что к конкурсу были допущены все желающие, и нареканий со стороны участников рынка этот аукцион не вызвал.
Противоречие в данном случае с задачей формирования ФФСРЖС было, на первый взгляд, явное. Если бюджетная и антикоррупционная задачи требовали продавать землю по ценам максимально приближенным к рыночным, то целью фонда было создание рынка недорогой земли. При этом фонд предполагалось формировать как раз из тех земель, которые ранее должны были пойти на продажу с целью максимально пополнения бюджета.
Это противоречие можно было разрешить тем, что сразу выбросить на рынок большой пакет земли и, тем самым снизить цены на рынке в целом. Ведь снижение цен на землю даже в ходе текущего кризиса в среднем пока не превысило 2 раз, а разница между среднерыночными ценами и ценами, по которым проходила приватизация федеральной земли до весны прошлого года, превышала пятикратный уровень. Кроме того, моментального обрушения цен на рынке недвижимости не происходит, этот процесс, так или иначе, протекает постепенно. Таким образом, даже при одномоментном выбросе на рынок всех земель, которые могли бы находиться в управлении ФФСРЖС, при прозрачном проведении аукционов эффективность приватизации федеральной земли была бы существенно выше, чем при аукционах, проводившихся до весны прошлого года.
В то же время существовала дополнительная проблема, которая на тот момент таковой не казалась. Представлялось, что она разрешится сама собой, с течением времени. Однако кризис все существенно усложнил. Речь идет о таком понятии, как кадастровая стоимости земли. К ней привязаны налоги на недвижимость и ставки арендной платы для строительства. Ведь чтоб построить жилой дом застройщик должен либо купить земельный участок, либо взять землю в аренду. В соответствии с постановлением правительства России от 11 апреля 2006 года № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» кадастровая оценка земель должна проводиться не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет.
При этом многие регионы России проводили последнюю кадастровую оценку земли в 2007 году, то есть незадолго до начала кризиса. Начать ее пересмотр по федеральному закону можно будет не ранее 2010 года, однако учитывая время, необходимое на переоценку, новые ставки смогут вступить в силу не ранее 2011 года. Как отмечают специалисты компании «Индикаторы рынка недвижимости», это как раз и является причиной нерентабельности немалого числа строительных проектов в новых экономических условиях. Ведь в отличие от себестоимости строительных работ и стройматериалов, стоимость земли не снизилась, она осталась на прежнем докризисном уровне. Более того, кадастровая оценка земли в 2007 году проводилась в расчете на долгосрочный рост цен на недвижимость и вполне соответствует духу инвестиционного ажиотажа предкризисных лет.
О том, в каких масштабах взлетела кадастровая оценка земли в 2007 году, свидетельствуют следующие данные. В Саратовской области земельный налог в среднем увеличился в 6 раз, а арендная плата за землю – в 15 раз, при этом в некоторых случаях рост платежей достигал 160 раз. Ставка земельного налога в Томской области для разных категорий земли выросла от 2 до 4 раз. В Москве этот рост составил около 3 раз.
Однако рост цен на недвижимость не только прекратился, но и произошло их падение по всей стране. Кроме того, доходы населения с приходом кризиса также, очевидно, снизились. И рассчитывать на скорое возобновление подорожания жилья сейчас не приходится, как было отмечено в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза». Таким образом, высокая кадастровая оценка земель, пришедшая с 2007 года, оказывается абсолютно противоречащей сложившемуся экономическому фону.
Именно поэтому вполне логично выглядят следующие заявления главы Российского союза строителей (РСС) Владимира Яковлева. По его словам, несмотря на то, что до недавнего времени объем строительства вполне соответствовал результатам соответствующих периодов прошлого года, вряд ли, ожидать схожих результатов по итогам 12 месяцев. «За 8 месяцев в России введено в строй 29,7 млн кв. м, – сообщил Владимир Яковлев Новосибирске в рамках Всесибирской конференции о строительном рынке региона в условиях финансово-экономического кризиса. – Идем по графику 2008 года, сентябрь будет, по прогнозам, также по графику прошлого года. Четвертый квартал – появятся уже сложности, потому что до цифры прошлого года необходимо добирать уже несколько десятков миллионов квадратных метров, поэтому я думаю, что не получится. В целом, по России пока сохраняются планы по вводу жилья в 2009 году на уровне порядка 54 млн кв. м. Скорее всего, такая цифра и будет - это минус 10 млн кв. м к прошлому году».
Вполне естественно, что до последнего времени достраивались только те объекты, строительство которых было начато еще в прошлом году. «Сейчас новых объектов практически не начинается», – цитирует Владимира Яковлев ИА «Интерфакс». И для преодоления этой проблемы, по мнению главы РСС, достаточно решить вопрос с отводом земель. А проблема с отводом земли, по всей видимости, может быть решена только после переоценки завышенной кадастровой стоимости земли.
До недавнего времени власти ряда регионов России и, в частности в Москве, старались строить больше жилья самостоятельно, полагая, что могут обойтись без помощи частных строительных компаний и частных инвесторов. Однако, как заявил в последних числах сентября 2009 года первый вице-мэр Москвы Владимир Ресин, Москве придется привлекать независимых застройщиков, чтобы выйти на запланированные объемы строительства. Но привлечь коммерческих застройщиков и инвесторов без изменения кадастровой стоимости земли, чтобы сделать строительные проекты рентабельными в новых условиях, как уже было показано выше, вряд ли удастся.
И до недавнего времени, эта сложность заставляла участников рынка делать единственный напрашивающийся вывод. Поскольку новых проектов, по всей видимости, в 2009 году будет небольшое количество, то и ожидать, что в 2010 году начнется рост объемов вводимого в строй жилья, вряд ли стоит. Наоборот, скорее всего, объемы сдаваемого по итогам года жилья продолжат сокращаться, а на рынке сложится дефицит предложения квартир. Именно такой вывод и сделал в Новосибирске Владимир Яковлев. «Хотя есть еще задел, но 2010 год будет сложнее, – подчеркнул глава РСС. – Он, как минимум, не будет выше 2009 года».
Однако недавний эпизод в Свердловской области показал, что решение обозначенной проблемы лежит на поверхности, и, скорее всего, уже к концу 2009 года оно будет приведено в действие. В итоге, уже с 2010 года объемы строительства могут начать расти и выйти на новые рубежи.
Дело в том, что был найден технический повод для того, чтобы узаконить преждевременный пересмотр кадастровой оценки. По решению совместного заседания коллегии Министерства промышленности и науки Свердловской области и Союза предприятий металлургического комплекса Свердловской области было предложено «руководителям предприятий Среднего Урала обратиться в межведомственную областную комиссию по рассмотрению вопросов, связанных с государственной кадастровой оценкой земель на предмет выявления и устранения технических и кадастровых ошибок при проведении государственной кадастровой оценки земель».
По словам председателя комитета по промышленной и аграрной политике Палаты представителей Законодательного собрания Свердловской области (ППЗС СО) Анатолия Сысоева, этой проблемой занимаются уже около 3 месяцев. И кадастровая стоимость земли в среднем в 5 раз превышает текущую среднерыночную стоимость основных фондов, расположенных на этой земле. Кроме того, даже если допустить, что такой разрыв был образован именно в ходе падения цен на недвижимость в рамках кризиса, то выяснилось, что организация, которой было поручено в свое время провести кадастровую оценку земли, допустила более 4 тыс. нарушений. В итоге, по мнению г-на Сысоева, предложенная методика кадастровой оценки земли должна быть пересмотрена, а значит, необходимо провести досрочную переоценку кадастровой стоимости земли.
В итоге, учитывая, что государство заинтересовано не в сокращении, а в росте объемов жилищного строительства, оно, возможно, пойдет навстречу как девелоперам, так и инициативам, исходящим от региональных властей. А значит, для пересмотра кадастровой стоимости земли в ближайшее время вполне может быть создано законное обоснование на федеральном уровне, своеобразный прецедент, пример для всех остальных регионов, где эта проблема мешает строительству. После этого стоимость земли и арендные ставки для девелоперов, скорее всего, будут пересмотрены в сторону понижения, что, соответственно, приведет к повышению строительной активности, и как следствие, годовые объемы сданного в строй жилья в целом по России с 2010 года могут начать расти. Таким образом, по мнению аналитического центра www.irn.ru, это обстоятельство может стать еще одни немаловажным фактором на пути дефицита жилья, вкупе с остальными, отмеченными в статье «Будет ли дефицит предложения на рынке жилья?».