Реальная и видимая динамика цен на загородном рынке

Конспект доклада руководителя Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Калюжновой Татьяны на выставке «ДомЭкспо-2009»

Около года назад эксперты рынка недвижимости активно обсуждали вопрос перспектив развития загородного рынка в условиях кризиса и то, как ухудшение экономических условий отразится на его основных характеристиках. Одни прогнозировали схожую динамику цен на загородном и квартирном рынке Московского региона. Другие говорили о том, что темпы снижения стоимости коттеджного жилья будут существенно ниже, чем на квартирном рынке, поскольку в предыдущие годы прирост цен на загородные дома не превышал 20-30%, в то время как квартиры дорожали на 50% и даже 100% в год. Это давало ощущение, что загородный рынок менее переоценен, чем квартирный. Однако большинство экспертов сходилось во мнении, что коттеджное жилье, скорее всего, покажет разнонаправленную динамику цен, т.к. загородный рынок гораздо более дифференцирован, нежели рынок квартир, поэтому ухудшение экономических условий может диаметрально противоположно сказаться на поведении цен в поселках с разными свойствами.

Подробный анализ актуальной информации о том, как за прошедший год изменилась стоимость загородного жилья (на примере коттеджного сегмента) после кризисной ситуации осенью 2008 года, в своем докладе на прошедшей выставке «ДомЭкспо-2009» представила руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Татьяна Калюжнова.

Остановимся подробнее на том, как на самом деле среагировал загородный рынок на ухудшение экономических условий после осени 2008 года, рассмотрев динамику цен на коттеджное жилье не только в рублевом, но и в долларовом эквиваленте. По данным регулярного мониторинга рынка коттеджных поселков Подмосковья, проводимого специалистами www.irn.ru, средняя стоимость метра загородного дома на сегодняшний момент составляет около 100 тыс. руб. По сравнению с 3 кварталом 2008 года отмечается несущественная ценовая коррекция – всего 4%. При этом средняя стоимость домовладений за тот же промежуток времени скорректировалась чуть больше (примерно на 7-8%), в основном, за счет снижения площади предлагаемых коттеджей.

Однако в долларовом выражении снижение уровня цен на коттеджном рынке заметно выше, так как за время кризиса рубль «потерял» по отношению к доллару порядка 25%-30% своей стоимости. В результате средняя цена метра в долларах на коттеджном рынке снизилась почти на 30%, а цена за домовладение – на 32%. В абсолютном выражении стоимость коттеджа за последний год упала примерно с $1,5 млн. до $1 млн.

Необходимо отметить, что коттеджный рынок имеет возможности для «маневра» с точки зрения оптимизации структуры предложения. Так, в условиях кризиса многие застройщики пошли на изменение первоначальной концепции реализуемых проектов и предлагают теперь (наряду с готовыми домами или участками с подрядом на строительство) земельные участки без подряда, что повышает спрос на такие объекты за счет увеличения в них экономичного предложения. Кстати, нужно отметить, что из-за роста объемов предложения участков без подряда усиливается и дифференциация поселков эконом- и бизнес-класса, т.к. последние в большинстве случаев не предусматривают землю без подряда.

Таким образом, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», если осенью прошлого года число поселков, в которых предлагались участки без подряда, насчитывалось всего в 10%-15% случаев, то сегодня доля рынка таких объектов выросла до 30%. При этом цена за сотку сегодня составляет около 447 тыс. руб., а участок среднего размера (порядка 22 сот.) можно приобрести примерно за 9,8 млн. руб. Следует отметить, что стоимость земли в самых дорогих поселках составляет почти 1,6 млн. руб. за сотку или около 45,1 млн. руб. за участок, в то время как в поселках эконом- и бизнес-класса этот показатель находится на уровне 345,9 тыс. руб. за сотку или 7,4 млн. руб. за участок.
Если говорить о динамике цен на поселки в разрезе престижности их местоположения, то, по информации Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», отрицательная коррекция стоимости коттеджного жилья в большей степени коснулась традиционно престижных шоссе, нежели недорогих направлений Подмосковья. Обусловлено это тем, что в период активного роста рынка в 1-3 кварталах 2008 года многие объекты на престижных направлениях были заметно переоценены. Об этом говорит тот факт, что средняя цена за метр загородного дома здесь с января по сентябрь 2008 года подорожала на $700, добравшись до отметки в $5000. При этом менее престижные направления, как видно из графика, демонстрировали в тот период фактически стагнацию цен.

Другими словами, в преддверии кризисной ситуации на рынке сформировалось большое число объектов «псевдобизнес»-класса, уровень цен в которых не соответствовал качественным характеристикам предлагаемого жилья (даже несмотря на наличие в таких поселках больших площадей домов и участков, а также развитой инфраструктуры, которая в некоторых случаях была не совсем оправдана). Поэтому в сложных условиях рынка, когда требования, предъявляемые клиентом к объекту покупки, заметно выросли, стоимость в поселках с неадекватным соотношением цены и качества скорректировалась в первую очередь.

В результате, цена за метр дома в рублях на дорогих направлениях упала примерно на 3,5%, а в долларах этот показатель составил почти 30%. Хотя, справедливости ради нужно отметить, что и менее престижные направления ощутили на себе последствия экономического кризиса – долларовая стоимость 1 кв.м. коттеджа снизилась в таких поселках на 27%.
Соответственно, в 3 квартале 2009 года цена за отдельный загородный дом на традиционно престижных направлениях Подмосковья составила порядка $1,3 млн. против $2,0 млн. год назад, а в поселках на недорогих шоссе – около $0,36 млн. против $0,48 млн., соответственно.

Что касается участков земли без подряда, то, по данным маркетингового исследования, в 3 квартале текущего года разница между традиционно престижными и менее престижными направлениями по цене за сотку земли без подряда составляет 3 раза: примерно 570 тыс. руб. против 200 тыс. руб.

При этом средняя площадь участков без подряда одинакова для обеих категорий коттеджных поселков – примерно 22 сот. Поэтому, как и по цене за сотку, соотношение стоимости участков без подряда между дорогими и менее престижными направлениями составляет 3 раза (12,5 млн. руб. против 4,3 млн. руб., соответственно).

Если разделить все направления по сторонам света, то мы увидим, что за последний год по большинству из них наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте. Исключение составляют западные и юго-восточные поселки. Кстати, в первых средняя рублевая стоимость метра значительно выросла – примерно на 16%. Обусловлено это тем, что на западных шоссе большая часть объектов расположена на близком расстоянии от Москвы и относится к категории поселков премиум-класса, объем предложения которых ограничен, а качественные характеристики соответствуют заявленному уровню цен.

Однако в долларах стоимость 1 кв.м. в коттеджных поселках на Западе Подмосковья все равно претерпела отрицательную коррекцию почти в 15%. Как видно из графика, долларовые цены в принципе снизились на всех направлениях за прошедший год. Это говорит о том, что ни по одному из направлений не сохранился докризисный уровень цен.

Об этом же свидетельствует и ценовая динамика коттеджного рынка по отдельным шоссе Подмосковья. На графиках приведены только те направления, где объем предложения коттеджных поселков составляет не менее 5 объектов.
По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», наибольшее падение рублевых цен зафиксировано в поселках, расположенных на Киевском шоссе – почти на 15% по стоимости метра и на 13% по цене за дом. При этом в долларах коррекция еще более значительна – примерно на 36%. Аналогичная картина характерна для Новорижского шоссе, где средняя стоимость домовладений снизилась на 36%.

Значительная коррекция долларовой цены за метр также характерна для Калужского шоссе (33%) и Ярославского шоссе (30%). Однако вследствие увеличения средней площади коттеджей по этим направлениям стоимость домов здесь скорректировалась в меньшей степени, чем цена метра – на 31% и 27%, соответственно.

Минимальное падение долларовых цен характерно для Минского шоссе: за последний год средняя стоимость метра здесь снизилась всего на 5,5%, а цена дома – на 4,5%. А в рублях это направление показало существенный прирост стоимости жилья: примерно на 29%-30%.

Отметим также, что самое дорогое предложение, как всегда, характерно для «Рублевки», где средняя стоимость метра загородного дома по итогам 3 квартала 2009 года составила около 215 тыс. руб., что сопоставимо с прошлогодним осенним показателем. Однако в долларовом исчислении цена за метр на Рублево-Успенском направлении снизилась примерно на 25%.

Что касается стоимости участков без подряда, здесь также выделяется Рублево-Успенское шоссе, характеризующееся самым высоким уровнем цен. Так, в 3 квартале 2009 года средняя стоимость сотки без подряда по этому направлению составила ни много ни мало порядка 1,5 млн. руб. Дело в том, что на Рублево-Успенском направлении только в двух реализуемых коттеджных поселках предусмотрены участки без подряда (то есть объем данного предложения ограничен), средний размер которых составляет 40 сот. Напомним, что это почти в 2 раза выше среднерыночного показателя, равного 22 сот.

В результате, средний участок без подряда на Рублево-Успенском направлении сегодня стоит почти 62 млн. руб. При этом по остальным шоссе в коттеджных поселках с участками без подряда уровень цен заметно ниже. Так, на втором и третьем месте находятся Киевское и Новорижское шоссе, где средняя стоимость участка составляет 15-16 млн. руб., далее следует Минское и Пятницкое шоссе с ценой 12-13 млн. руб. за участок. Все остальные направления значительно дешевле; средняя стоимость участков без подряда в них колеблется от 4,0 млн. руб. до 8,7 млн. руб.

В целом по коттеджному рынку самое дешевое предложение участков без подряда, по данным www.irn.ru, отмечается в поселке «Хуторок» на 63 км по Новорижскому шоссе, где средняя стоимость участков площадью 6 соток составляет около 0,875 тыс. руб. А самая дорогая земля без подряда продается в поселке «ParkVill Жуковка» (Рублево-Успенское направление, 9 км от МКАД), где средний участок размером в 65 сот. стоит примерно 145 млн. руб. Таким образом, разница в цене на данный тип предложения в коттеджных поселках составляет порядка 160 раз.

Подводя общий итог вышесказанному, выделим основные особенности произошедшей коррекции цен на коттеджном рынке после ухудшения экономических условий осенью 2008 года. Во-первых, несущественная динамика цен в рублевом эквиваленте на рынке коттеджного жилья связана со значительным изменением структуры предложения, главным образом, в сторону увеличения числа поселков с участками земли без подряда на строительство. При этом в долларовом исчислении падение цен на загородные дома по итогам прошедших 12 месяцев заметно выше.

Во-вторых, менее устойчивыми в период кризиса оказались коттеджные поселки на традиционно престижных направлениях. Причина: в предыдущий период активного развития рынка (в 1-3 кварталы 2008 года) многие объекты здесь были заметно переоценены на фоне общего подъема рынка и высокого спроса. При этом реальные качественные характеристики таких поселков зачастую не соответствовали установленному в них уровню цен. Однако, несмотря на общее снижение стоимости загородного жилья на традиционно престижных направлениях, цены на дома в самых дорогих западных поселках заметно выросли за счет ограниченного объема предложения и оптимального соотношения ценовых и качественных характеристик строящихся здесь объектов, в основном, премиум-класса.

В-третьих, в разрезе отдельных направлений отмечается как положительная, так и отрицательная динамика рублевых цен. Однако, учитывая увеличение курса доллара по отношению к рублю примерно на 25%-30%, сегодняшний рост цен по отдельным направлениям и объектам на 30% зачастую означает не что иное, как фиксирование долларовых цен. А видимое снижение стоимости в рублях на 30% в долларовом исчислении составляет 50-60% или примерно 2-3-кратную отрицательную коррекцию цен.

Данные выводы характеризуют загородный рынок в целом и базируются на результатах регулярных исследований, проводимых специалистами www.irn.ru. Более детальным изучением инвестиционной привлекательности различных сегментов загородного жилья, а также разработкой востребованных сегодня концепций загородных поселков и оптимизацией ранее созданных проектов Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» занимается в рамках управленческого консалтинга.