Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» специализируется на регулярном мониторинге различных сегментов загородного жилья, который позволяет отслеживать актуальные тенденции развития каждого из них. В частности, в сентябре 2009 года www.irn.ru завершил проведение маркетингового «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008−2009 гг.». Главный вывод, который можно сделать на основе полученных результатов: рынок таунхаусов оказался менее устойчив к последствиям осеннего кризиса, в отличие, например, от сегмента коттеджного жилья.

Дело в том, что за последний год отрицательная динамика цен на таунхаусы оказалась примерно в 2 раза выше по сравнению с ситуацией на коттеджном рынке. Так, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008−2009 годы», с 3 квартала 2008 года по 3 квартал 2009 года рублевая стоимость метра отдельного загородного дома снизилась примерно на 4%. При этом рублевая цена за метр таунхауса за тот же период подешевела почти на 8% и на сегодняшний день, согласно маркетинговому исследованию, составляет порядка 75,7 тыс. руб. Отметим, что сопоставимый уровень цен был зафиксирован в начале 2008 года, когда 1 кв.м. таунхауса стоил около 76 тыс. руб. То есть на текущий момент стоимость метра жилья в данном сегменте «откатилась» на 1,5 года назад.

Недвижимость

Как уже было отмечено в статье «Снижение цен на таунхаусы в 2 раза больше, чем на коттеджи», за последний год имело место уменьшение площади квартир-секций в поселках — примерно на 2,5%. Это привело к тому, что отрицательная коррекция общей стоимости таунхауса превышает динамику показателя цены за метр и составляет почти 10%. Напомним, что осенью 2008 года средняя стоимость квартиры-секции площадью 240 кв.м. была равна 19,7 млн руб. Сегодня же средние показатели составляют 17,8 млн руб. за 235 кв.м.

Недвижимость

Рассмотрим теперь динамику стоимости таунхаусов в разрезе отдельных поселков. Как уже отмечалось в статье «Цены в некоторых коттеджных поселках Подмосковья снизились в 3 раза», более точное понимание поведения цен в конкретных объектах позволяет получить анализ изменения стоимости жилья не только в рублевом эквиваленте, но и в долларовом исчислении.

Так, наибольшее падение цены метра таунхауса в рублях за период с осени 2008 года по текущий момент отмечается в поселке «Григорчиково» (Каширское шоссе, 15 км от МКАД) — примерно на 40% или в 1,7 раза (с 68,5 тыс. руб. до 41 тыс. руб.). При этом в долларовом эквиваленте стоимость метра в данном объекте снизилась еще больше — почти на 56% или в 2,3 раза. В результате, если раньше уровень цен на квартиры-секции в этом поселке в среднем составлял около 14−15 млн руб., то сейчас он снизился до 9−10 млн руб.

Несмотря на то, что для большинства объектов характерна отрицательная динамика цен, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что есть поселки, подорожавшие в период кризиса. Один из самых высоких показателей прироста стоимости жилья продемонстрировал поселок «Довиль» на 10 км Минского шоссе. Здесь средняя цена за метр за рассматриваемый период выросла примерно на 24% в рублях (со 157,7 тыс. руб. до 195,4 тыс. руб.), при этом стоимость квартиры-секции в среднем увеличилась с 51,7 млн руб. до 64,1 млн руб. Однако если посмотреть на долларовое изменение цен, то окажется, что жилье в этом поселке подешевело на 9% по сравнению с прошлым годом: стоимость домовладения снизилась с $ 2,2 млн. до $ 2,0 млн. Другими словами, застройщикам не удалось зафиксировать долларовые цены на уровне прошлого года.

Тем не менее, есть примеры поселков, где стоимость метра в долларовом выражении сохранилась на уровне 2008 года. Однако справедливости ради следует отметить, что в большинстве случаев такая ситуация характерна для тех поселков, где в продаже остались самые маленькие по площади квартиры-секции, которые из расчета цены за метр значительно дороже, нежели домовладения бОльших размеров. Именно поэтому средняя рублевая стоимость 1 кв.м. в таких поселках возросла на 30% и даже 40%, хотя в долларовом исчислении она осталась на прежнем уровне.

Остановимся теперь подробнее на том, какой диапазон цен существует сегодня на рынке поселков таунхаусов в разрезе отдельных объектов. Так, по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008−2009 гг.», самые недорогие квартиры-секции предлагаются в поселке «Олимпийская деревня» (92 км по Киевскому шоссе), где стоимость таунхаусов площадью 55−120 кв.м. находится в диапазоне 2−4 млн руб. При этом для наименее обеспеченных покупателей застройщики готовы предложить половину 55-метровой квартиры-секции за 1,1 млн руб. Как видно, невысокий уровень цен достигается за счет создания домовладений небольших размеров. При этом средняя стоимость метра в «Олимпийской деревне» достаточно высокая для поселка на такой удаленности — около 37 тыс. руб.

Например, на том же Киевском направлении, но гораздо ближе к Москве (56 км от МКАД) находится поселок «Терновка», где средняя цена за метр таунхауса составляет порядка 32 тыс. руб. То есть застройщик «Олимпийской деревни» несколько завышает стоимость метра, поскольку уровень цен на домовладения в данном поселке все равно кажется очень выгодным. При этом оба перечисленных объекта находятся на высокой стадии готовности.

Самое дорогое предложение таунхаусов сегодня можно найти на 23 км Рублево-Успенского шоссе в поселке «Азарово», где стоимость домовладений в 3 квартале 2009 года находится на уровне 93,1−124,2 млн руб. Это означает, что диапазон цен между самым дорогим и дешевым предложением на рынке таунхаусов сегодня составляет 1,1−124,2 млн руб.

Результаты «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008−2009 гг.» показали, что изменение стоимости жилья в отдельных поселках таунхаусов не всегда коррелирует с динамикой цен на рынке недвижимости в целом. Характер изменения цен в конкретном поселке зависит не только от конъюнктуры рынка, но и от уровня конкуренции в ближайшем окружении поселка или по отдельно взятому направлению. Динамика стоимости жилья также зависит от интенсивности строительства и степени готовности поселка, политики ценообразования (насколько первоначально заявленный уровень цен соответствует качественным характеристикам поселка и насколько он адекватен по отношению к конкурентам), степени развитости инфраструктуры в поселке или в его окрестностях.

Это означает, что даже в условиях ухудшения экономической ситуации и снижения платежеспособного спроса существует возможность сохранить планируемый уровень рентабельности проекта, если изначальная концепция проекта учитывала все перечисленные выше факторы, что подтверждают примеры объектов, где долларовые цены сохранились на докризисном уровне, а в рублевом выражении они даже выросли.

Более подробные рекомендации о том, как в сегодняшней ситуации грамотно учесть не только общерыночные тенденции, но и локальные особенности сегмента и конкретного участка, при создании новых конкурентоспособных проектов, а также при оптимизации уже имеющихся концепций застройки, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках инвестиционного и управленческого консалтинга.

Смотрите также: