Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за основными тенденциями на загородном рынке жилья, привнесенными последствиями сентябрьского кризиса 2008 года. Как уже отмечалось в статье «Участки без подряда в Подмосковье: структура предложения и уровень цен», одной из особенностей сегодняшнего коттеджного рынка является увеличение доли поселков, в которых предусмотрены участки без обязательного подряда на строительство. При этом в 3 квартале 2009 года наибольшее число таких объектов (суммарная доля составляет почти 50%) сконцентрировано на Новорижском, Симферопольском и Дмитровском направлениях.

Как известно, кроме фактора направления, существенную роль в определении уровня цен играет и степень удаленности поселка от Москвы. Результаты «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы» показывают, что основная концентрация объектов, в которых предлагаются к продаже участки без подряда, приходится на 11-50-километровую зону от Москвы. Суммарная доля рынка таких поселков здесь составляет чуть более 50% или 42 поселка в абсолютном исчислении. Напомним, что общее количество объектов коттеджного рынка, в которых на сегодняшний момент продаются участки без подряда, составляет 82 поселка.

Недвижимость

Меньше всего поселков с участками без подряда представлено на расстоянии до 10 км от МКАД, где, по данным маркетингового исследования, в 3 квартале 2009 года зафиксирован всего 1 поселок. Обусловлено это тем, что, во-первых, здесь наиболее дорогая земля, используемая под застройку, как правило, элитными объектами. Поэтому создание экономичного варианта покупки загородной недвижимости, к которому относятся участки без подряда, на этой удаленности от Москвы в большинстве случаев является нецелесообразным. А во-вторых, в радиусе 10 км от столицы уже несколько лет отмечается небольшой объем предложения в целом – доля коттеджного рынка здесь в 3 квартале 2009 года составляет всего 5% от общего числа продаваемых объектов.

Дело в том, что количество свободных земель вблизи Москвы крайне ограничено, а наличие участков без подряда в концепции проекта требует большей территории для создания поселка. Ведь, как правило, участки без подряда превышают по размерам обычные участки земли, предлагаемые с обязательным подрядом на строительство либо с уже построенным коттеджем. Кстати, данная закономерность подтверждается результатами «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», согласно которому средняя площадь участков с подрядом в 3 квартале 2009 года составляет 20,6 сот., в то время как показатель участков без подряда выше – почти 22 сот.

Рассмотрим теперь, как меняются площади участков без подряда в зависимости от степени удаленности поселка от Москвы. Максимальный размер таких участков по итогам 3 квартала 2009 года отмечается в пределах 10 км от МКАД – около 65 сот. Однако, как было отмечено выше, здесь на продажу представлен только 1 поселок («ParkVill Жуковка», 9 км по Рублево-Успенскому шоссе), поэтому данный показатель следует отнести к частному случаю.

Среди оставшихся диапазонов удаленности, наибольшая площадь участков без подряда отмечается за 70-километровой зоной от Москвы – в пределах 25-26,5 сот. При этом минимальные показатели (около 17-19,5 сот.) характерны для поселков средней удаленности (31-70 км от МКАД). Это объясняется тем, что на значительном расстоянии от столицы гораздо больше свободных земель под застройку. Поэтому у девелоперов есть возможность нарезать участки крупных размеров, спрос на которые будет сохраняться за счет более низкой цены за сотку.

Недвижимость

Остановимся теперь подробнее на стоимостных характеристиках участков без подряда в разрезе фактора удаленности объекта от Москвы. Если вновь не брать в расчет выбивающийся из общего ряда поселок «ParkVillЖуковка» в 9 км от МКАД, где цена за сотку сегодня составляет порядка 2,23 млн. руб., то наибольшая стоимость земли отмечается в поселках 11-30-километровой зоны от Москвы – около 788 тыс. руб. за сотку. При этом уже в следующем диапазоне удаленности – 31-50 км – участки без подряда заметно дешевле (на 42%), цена за сотку составляет примерно 460 тыс. руб.

Стоит отметить, что самое доступное по цене предложение зафиксировано в поселках на расстоянии 71-90 км от МКАД, где стоимость сотки земли без подряда составляет около 115 тыс. руб. При этом 43% данных поселков расположены на традиционно престижных направлениях, таких как Новорижское, Калужское, Киевское.

Недвижимость

Таким образом, по мнению специалистов www.irn.ru, именно в радиусе 71-90 км от столицы предлагаются наиболее выгодные условия покупки участков без подряда с точки зрения соотношения цены и качества. Напомним, что кроме сравнительно низкой стоимости сотки земли, в данных поселках предусмотрены достаточно крупные участки – в среднем около 25 сот.

Итак, средняя цена за земельный участок без обязательного подряда на строительство в коттеджных поселках на удалении 71-90 км от МКАД сегодня составляет примерно 2,9 млн. руб. за 25 сот. Для сравнения: аналогичная площадь земли без подряда в поселках за 110 км от Москвы стоит порядка 3,7 млн. руб. Дело в том, что основная часть поселков за 110 км расположены у «большой» воды по Новорижскому и Дмитровскому шоссе, поэтому уровень цен в них достаточно высокий.

Таким образом, «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы» показало, что на стоимость и категорию объекта оказывает влияние не только престижность направления и удаленность от Москвы. Уровень цен и класс поселка во многом определяется локальными характеристиками конкретного участка застройки и иными факторами (например, конъюнктурой рынка ближайшего окружения, политикой ценообразования конкурентных объектов), без понимания которых невозможно создать продукт, пользующийся спросом. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» оказывает весь спектр услуг для решения такого рода задач в рамках инвестиционного консалтинга.


Смотрите также:

  • Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
  • Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>