Дорогое дорожает, эконом-класс стабилен, бизнес-класс становится дешевле

Динамика цен на коттеджи Подмосковья в разрезе направлений и категорий поселков

Как было отмечено в статье «Кризис «ударил» по престижным направлениям коттеджного рынка Подмосковья», непростые условия, характерные для рынка недвижимости на протяжении уже почти года, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», привели к заметным изменениям объемов и структуры предложения в рассматриваемом сегменте. В первую очередь это касается традиционно престижных направлений Подмосковья, где в последнее время отмечается снижение размеров домовладений, что говорит о стремлении застройщиков создавать более доступное по цене предложение.

Так, по результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», средняя площадь домов в поселках на традиционно престижных направлениях сегодня составляет около 375 кв.м., хотя еще осенью 2008 года этот показатель был на уровне 390 кв.м. Отметим, что традиционно престижными направлениями принято считать западное (Ильинское, Минское, Можайское, а также Рублево-Успенское), северо-западное (Волоколамское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое шоссе), северное (Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское шоссе), а также юго-западное направление (Калужское и Киевское шоссе).

Что касается менее престижных шоссе, то здесь за период с 3 квартала 2008 года по 3 квартал текущего года, напротив, наблюдается увеличение размеров предлагаемых коттеджей (динамика показателя составила примерно 3%), при этом выросла и средняя площадь участков земли – на 3,5%. Напомним, что к данной категории коттеджных поселков относятся объекты, расположенные на Горьковском и Щелковском направлениях (Восток), Ярославском (Северо-Восток), Егорьевском и Новорязанском шоссе (Юго-Восток), а также на южных направлениях – Варшавском, Каширском, Симферопольском шоссе.

В результате изменения площади домовладений на традиционно престижных и менее престижных направлениях отразились на динамике цен. По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», после осени 2008 года отмечается отрицательная коррекция стоимости 1 кв.м. домовладений, включая стоимость земли, в поселках, расположенных на традиционно престижных направлениях. Если в 3 квартале прошлого года данный показатель составлял порядка 118,3 тыс. руб., то сегодня цена за метр загородного дома находится на уровне 114,1 тыс. руб., то есть примерно на 3,5% меньше. Это обусловлено тем, что в разрезе отдельных шоссе (Север, Северо-Запад и Юго-Запад) стоимость 1 кв.м. подешевела за рассматриваемый период на 5,5%-12%. Исключение составляют западные направления, где данный показатель вырос почти на 16%: со 168,8 тыс. руб. до 195,8 тыс. руб.

Более детальный анализ объектов позволяет понять основную причину столь резкого скачка среднего уровня цен в поселках западного направления. За рассматриваемый период здесь были проданы 5 наиболее дешевых объектов: диапазон стоимости метра в данных поселках в 3 квартале 2008 года составлял около 45-72,5 тыс. руб., то есть в 2,5-4 раза ниже, чем средний показатель в тот период (то есть 168,8 тыс. руб.). В то же время на рынок вышло 4 новых поселка по Рублево-Успенскому шоссе с более высоким уровнем цен, чем в проданных объектах: 128,6-180 тыс. руб. за 1 кв.м., включая стоимость земли. В результате структура предложения на Западе изменилась в сторону увеличения доли дорогих объектов высокой категории, что привело к значительному росту среднего показателя стоимости метра.

Однако на фоне снижения цен в поселках на традиционно престижных направлениях для объектов, расположенных на менее престижных шоссе, характерна стагнация стоимостных показателей. Так, по данным регулярного мониторинга коттеджного рынка, цена за метр в данной категории поселков сегодня остается на уровне 3 квартала 2008 года (47,5 тыс. руб.). То есть прошлогодний осенний кризис не сказался на уровне цен в более экономичном сегменте загородного жилья, в отличие от традиционно престижных шоссе. Однако необходимо отметить, что по отдельным направлениям имеет место отрицательная динамика: в поселках на Востоке, Северо-Востоке и Юге цена за метр снизилась на 3,5%-5%.
Что касается стоимости домовладений, то общая закономерность сохраняется: на фоне незначительного роста этого показателя на менее престижных направлениях (почти на 3%), традиционно более дорогие шоссе продемонстрировали снижение цен почти на 7,5%. Более заметная отрицательная динамика стоимости домовладений по сравнению с ценой метра по традиционно престижным направлениям обусловлена уменьшением средней площади коттеджей (на 4%), о чем говорилось выше.

В результате, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», на традиционно престижных направлениях средняя стоимость коттеджей сегодня отмечается на уровне 42,7 млн. руб., тогда как на менее дорогих шоссе данный показатель сегодня составляет порядка 11,6 млн. руб. Как видно, разрыв между данными категориями поселков остается весьма значительным – 3,7 раза. Однако в разрезе отдельных шоссе разница существенно меньше. Например, на престижном Юго-Западе (Калужское и Киевское шоссе) цена за дом в среднем составляет сейчас 24,6 млн. руб., что примерно на 10% меньше, чем в 3 квартале 2008 года. А на Юго-Востоке (Егорьевское и Новорязанское шоссе) цены в поселках выросли на 5,5% (до 15,4 млн. руб.) за рассматриваемый период. То есть разрыв средней стоимости коттеджей с землей между двумя направлениями составляет всего 1,6 раз.

Таким образом, финансовый кризис в меньшей степени повлиял на экономичный сегмент коттеджных поселков, о чем специалисты www.irn.ru говорили в статье «Динамика и прогноз цен на загородном рынке жилья». В то время как традиционно престижные направления Подмосковья, напротив, оказались менее устойчивыми по цене. Причина: в предыдущие годы активного роста рынка многие поселки бизнес-класса были заметно переоценены, при этом реальные качественные характеристики объектов не соответствовали установленному в них уровню цен. В результате именно данная категория поселков оказалась наиболее уязвимой в кризисных условиях рынка. В то время как самые дорогие шоссе (западное направление), где возводятся объекты преимущественно премиум-класса, напротив, даже подорожали, несмотря на ухудшение экономических условий.

Более подробную информацию об актуальном состоянии различных сегментов загородного жилья, прогноз их развития, включая динамику цен в ближайшие периоды, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинговых услуг.

Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года