Завершено исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 3 квартал 2009 года

Изменив структуру предложения, девелоперы спасли коттеджный рынок от обвала цен

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в августе 2009 года завершил «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы». На основе прямого сбора информации по всем объектам, предлагающимся сегодня на продажу, получены актуальные данные по основным показателям, характеризующим этот сегмент. Кроме того, в исследовании проведен сравнительный анализ текущей ситуации на рынке коттеджных поселков с 1 и 3 кварталом 2008 года. Это позволяет сопоставить динамику объемов предложения и стоимости коттеджного жилья в условиях роста и падения рынка (первые три квартала 2008 года и период с октября 2008 года по настоящее время, соответственно). Кроме того, понять, как среагировал коттеджный рынок на ухудшение экономической ситуации, насколько уменьшились объемы строительства, каким образом изменилась структура предложения и уровень цен, какие шаги предприняли девелоперы и застройщики, чтобы «выстоять» в сложившихся условиях.

Остановимся подробнее на особенностях развития данного сегмента загородной недвижимости за рассматриваемые периоды. Согласно исследованию www.irn.ru, в 1-3 кварталах 2008 года наблюдалась положительная динамика основных показателей. В частности, объем предложения осенью 2008 года составлял 301 объект, что на 22% превышало количество поселков в начале 2008 года. Однако сегодня для коттеджного рынка (как и для многих других сегментов недвижимости) характерно снижение объемов предложения, в результате чего в 3 квартале текущего года на рынке осталось 284 объекта, что на 5,5% меньше, чем осенью 2008 года.

Дело в том, что число поселков, ушедших с продажи за рассматриваемый период, больше, чем вновь вышедших на рынок: 64 против 47 объектов. Во-первых, произошло снижение объемов нового строительства после осени 2008 года, а во-вторых, часть объектов на начальных стадиях строительства, реализация которых уже велась в первые месяцы прошлого года, были «заморожены» и сняты с продаж. Причины: ухудшение условий кредитования компаний-застройщиков, а также низкий уровень покупательской активности. По данным маркетингового исследования, в 3 квартале 2009 года число таких поселков составляет 24 объекта (или 37,5% от общего числа объектов, ушедших с продажи за последний год, начиная с 3 квартала 2008 год).

Кстати, отметим и тот факт, что число операторов рынка в 3 квартале 2009 года впервые за несколько периодов снизилось – почти на 6% (с 214 до 202 компаний по сравнению с осенью 2008 года). Это во многом обусловлено уходом с рынка части игроков, у которых недостаточно собственных ресурсов для продолжения строительства, а, как отмечалось выше, поступление денег от продаж и возможности банковского кредитования резко сократились в условиях кризиса.

Однако главный вывод, который можно сделать по итогам проведенного мониторинга коттеджного рынка, состоит в том, что данный сегмент оперативно среагировал на кризисную ситуацию. Большинство девелоперов пересмотрели первоначальные концепции проектов (особенно это касается объектов, оказавшихся в сложных условиях на ранней стадии реализации). В результате, структура предложения коттеджных поселков заметно изменилась.

Так, в 3 квартале текущего года по сравнению с осенью 2008 года почти в 2,5 раза выросло число поселков, в которых кроме коттеджей и участков с подрядом в продаже появились участки без подряда на строительство. Если в 3 квартале 2008 года таких поселков насчитывалось всего 40, то на сегодняшний момент данный показатель составляет 93 объекта. Дело в том, что участки без подряда являются наиболее экономичным форматом предложения, который в условиях кризиса наиболее востребован рынком. Кроме того, участок земли без подряда многими девелоперами позиционируется как надежный способ вложения или сохранения накопленных средств в условиях неустойчивости основных мировых валют и фондового рынка.

Также стоит отметить и тот факт, что в 3 квартале 2009 года сохраняется тенденция, характерная для 2008 года: средняя площадь коттеджей и домов на участках с подрядом продолжает снижаться. Если в начале 2008 года данный показатель был на уровне 352 кв.м., то в 3 квартале текущего года – около 337 кв.м. Кроме того, многие застройщики стали «нарезать» меньшие по площади индивидуальные участки: в предыдущие годы количество поселков, где средняя площадь участков не превышала 10 сот., было в 1,5 раза меньше, чем в 3 квартале 2009 года. Все эти меры позволяют сделать предложение более доступным по цене, что в свою очередь повышает его конкурентоспособность.

В результате таких изменений в структуре предложения, коттеджный рынок после острой фазы кризиса осенью 2008 года демонстрирует достаточно устойчивый уровень цен по сравнению с другими сегментами жилья. Так, средняя стоимость 1 кв.м. дома, включая стоимость земли, за последний год, начиная с осени 2008 года, снизилась незначительно (примерно на 4%), составив в 3 квартале 2009 года около 100,4 тыс. руб. (против 104,7 тыс. руб. в 3 квартале прошлого года). При этом уровень цен за домовладение (дом плюс участок) сократился почти на 7% за счет уменьшения площади предлагаемых коттеджей. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 3 квартале 2009 года, средняя стоимость загородного дома в коттеджных поселках Подмосковья составляет 33,9 млн. руб.

Таким образом, результаты маркетингового исследования показывают, что за последний год произошли заметные изменения в структуре предложения на коттеджном рынке, которые позволили сохранить относительно устойчивый уровень цен на загородные дома. Во-первых, увеличилось число поселков, в которых кроме коттеджей и участков с подрядом предлагаются участки земли без подряда на строительство, что увеличивает емкость спроса на такие объекты (у покупателя больше вариантов для покупки в рамках имеющегося бюджета). Во-вторых, застройщики продолжают снижать площади домов и земельных участков, то есть стремятся к созданию более экономичного предложения и оптимизации проектов в соответствии с новыми рыночными условиями.

Однако, как отмечают специалисты www.irn.ru, в сегодняшних реалиях рынка нужно разделять «открытое» снижение цен и «индивидуальный подход к покупателю». Дело в том, что в большинстве случаев при личном общении с клиентом девелоперы готовы предложить заметный дисконт при покупке участка земли или дома в коттеджном поселке. В этом случае, вместо «видимых» 7% снижения стоимости домовладений, скидка может достигать 20%-30% в зависимости от конкретного объекта и формы оплаты.

Более подробная информация содержится в «Исследовании рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», завершенном Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в августе 2009 года. Оно включает около 300 страниц фактического материала с подробными паспортами всех объектов, а также ценами и информацией о продавцах и застройщиках.