Стоимость квадратного метра вряд ли удержится на нынешнем уровне, если случится вторая волна кризиса

На рынке столичной жилой недвижимости наступило сезонное летнее затишье. Риэлторы ждут осеннего оживления, рассчитывая, что на рынок вернется хоть какая-то определенность, и ждут некого психологического момента — «дна» рынка. В целом июнь поубавил оптимизма и показал, что серьезные экономические проблемы, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не исчезли. Цены на недвижимость пока продолжают сползать вниз, но уже не такими быстрыми темпами. Явных признаков перемены тенденций на рынке жилья пока нет.

Слабая активность усугубляется летним затишьем

Деловая активность и на первичном, и на вторичном рынках жилой недвижимости Москвы остается низкой, стагнация продолжается. После активизации вторичного рынка в апреле и мае, в июне количество сделок снизилось ниже уровня марта. На рынке жилой недвижимости отмечается традиционно сезонное падение спроса.

В июне столичный рынок держался на отметке в четыре с лишним тысяч сделок. По мнению аналитиков, сезонное снижение активности может внести свою негативную лепту. «В июле и августе количество сделок купли-продажи может сократиться до 3−3,5 тысяч», — прогнозирует генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.

Первичный рынок недвижимости пострадал сильнее и ситуация там гораздо сложнее: объемы продаж сократились на 50−60% по отношению к прошлому году. Главной причиной падения является отсутствие доверия со стороны потенциальных покупателей к данному сегменту и паралич ипотечной системы кредитования. К сожалению, сейчас мало кто из существующих в активном режиме застройщиков может гарантировать, что все объекты будут сданы в срок и не произойдет заморозки строительства того или иного объекта, сетует В.Барнинец.

По данным опрошенных обозревателем «ИФ-Недвижимость» экспертов, спрос сохраняется в самом дешевом эконом-классе, где стоимость объектов не превышает 5−6 млн руб.

Покупатели в настоящее время продолжают жестко «продавливать» свои условия продавцам и определенная часть собственников идут на серьезное снижение цены в силу личных обстоятельств. Или же не совершают сделок, заняв выжидательную позицию, ожидая дальнейшее падение цен на столичную недвижимость.

Эксперты отмечают интересную тенденцию на рынке. «Становятся популярными продажи комнат в ипотечных квартирах или продажи квартир в рассрочку на вторичном рынке, когда собственники готовы заключать сделку с обременением при взносе 70−80% от стоимости квартиры», — рассказывает В.Барнинец.

Предложение близко к историческому максимуму

По данным Росстата, в Москве рост жилищного строительства в I полугодии составил 2,8% по сравнению с I полугодием 2008 года, а всего было введено в эксплуатацию 1,194 млн кв.м. жилья.

По данным аналитического центра корпорации «Инком», за первое полугодие объем предложения на вторичном рынке вырос на 15,1%: с 39 296 до 46 283 объектов. По оценке игроков рынка, это очень близко к историческим максимумам месячных объемов предложения.

В апреле был зарегистрирован рекордный рост предложения самых дешевых квартир: в Москве он составил 44,7%, сообщает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Однако, по данным компании, спроса квартиры эконом-класса не нашли, поэтому в мае-июне дешевые квартиры уходили с рынка: в мае объем предложения на квартиры эконом-класса сократился на 23,1%, в июне — на 17,6%. Предложение квартир бизнес-класса и элитных в мае тоже уменьшилось, но гораздо менее значительно: предложение квартир бизнес-класса сократилось на 4,4%, элитных квартир — на 1,9%. В июне дорогие квартиры стали выходить на рынок: предложение квартир бизнес-класса в июне увеличилось на 7%, элитных квартир — на 7,6%.

«Увеличение предложения, действительно, происходит не только за счет поступления в продажу новых объектов, но и в связи с тем, что на рынке остаются объекты, не проданные два-три месяца назад. Квартира продается тем быстрее, чем ближе ее цена к нижней границе ценового диапазона данного сегмента», — добавил Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

По данным опрошенных «ИФ-Недвижимость» агентств недвижимости, объем предложения квартир в новостройках остается стабильным — во втором квартале реализовались квартиры в 300−307 новостройках.

В.Барнинец отмечает, что в настоящее время на вторичном рынке наблюдается отток части собственников, люди ожидают изменения ситуации в осенний период либо откладывают продажу на 1−2 года, но это не стало массовой тенденцией и поэтому предложение, скорее, будет увеличиваться вплоть до октября.

По мнению аналитиков, возможно, осенью будет небольшое снижение предложения за счет всплесков активизации рынка.

Цены откатились к уровню осени 2006 года

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), цены на жилье в столице достигли своего пика 6 октября прошлого года и тогда составили $ 6122 (158 499 руб.) за 1 кв. м. С тех пор они неуклонно снижались.

Резко подскочивший в начале прошедшей недели курс доллара продолжил способствовать дальнейшему снижению долларовых цен на недвижимость в Москве. В результате индекс стоимости жилья аналитического центра ИРН ушел ниже психологически значимой круглой отметки в $ 4000 за кв. метр, потеряв за неделю 1,7%. По данным ИРН, индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) составил $ 3957 (125 753 руб.), что соответствует уровню осени 2006 года. Всего за первое полугодие 2009 года падение цен на жилую недвижимость в Москве составило 26,3%, а с начала кризиса — с октября 2008 года — 33,2%.

«При этом, учитывая скорое восстановление курса рубля, последовавшее к концу недели, еще можно надеяться на то, что московский квадратный метр все-таки задержится вблизи уровня поддержки в $ 4000. Однако при условии нового ослабления рубля и ухудшения макроэкономического фона вряд ли что-то удержит долларовые цены от дальнейшего движения вниз», — считают аналитики ИРН.

Оценка ИРН не совпадает с мнением многих риэлторов. Так, по данным АН DOKI, на вторичном рынке стоимость квартир эконом-класса снизилась на 31% до $ 3858 за кв. метр. В бизнес-классе коррекция достигла отметки в 19%, а стоимость метра здесь составляет $ 6687. Элитное жилье подешевело на 15,6% до $ 12 996 за метр.

«Последние данные говорят о том, что в июле и августе следует ожидать сохранения отрицательной ценовой динамики во всех сегментах, что будет подстегивать низкий уровень спроса и традиционное снижение активности со стороны покупателей и продавцов. — прогнозирует В.Барнинец. — Мы ожидаем коррекции в эконом-классе на 3−4% в месяц и на уровне 1−2% в бизнес-классе и элит-классе».

По данным DOKI, на первичном рынке на протяжении первых трех месяцев нынешнего года наблюдалось снижение цен, которое сменилось ростом практически во всех сегментах, что отразилось на средних показателях по рынку и поэтому уровень коррекции здесь ниже. Так, в эконом-классе стоимость квадратного метра снизилась на 3,7% до $ 3505, в бизнес-классе на 4,4% до $ 5938, а в элитном классе на 2,6% до $ 14 856 за метр.

«В настоящее время на первичном рынке отсутствует отрицательная динамика в силу монополизированности рынка и небольших объемов сегмента коммерческого жилья. Скорее всего, девелоперы не допустят дальнейшего снижения цен в новостройках, что приведет к еще большему снижению привлекательность этого вида жилья для потенциальных покупателей», — считает В.Барнинец.

Высокобюджетного жилья хватит на 4−6 лет

В результате кризиса рынок дорого жилья столицы пострадал сильнее. По оценке руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки компании Intermark Savills Дмитрия Халина, запаса текущего предложения высокобюджетного жилья в Москве при нынешних темпах продаж хватит на 4−6,5 лет.

По словам Д. Халина, 30−40% объектов в Москве и области на данный момент не продано. В столице в бизнес-классе не продано порядка 20% от объема предложения, так как многие объекты вышли до кризиса, другие сняты с продаж, а новых предложений не выходит на рынок.

По его прогнозам, снижение цен на высокобюджетное жилье до конца года на 10−20% не решит проблему этого сегменте рынка, а только сможет сгладить разрыв спроса и предложения на дорогое жилье московского региона.

Текущие цены предложения жилья в городе в Москве и области на 15−20% превышают ценовой уровень, обоснованный ключевыми макроэкономическими показателями, то есть так называемой справедливой цены, считает Д. Халин.

«Разрыв между справедливой ценой и рыночной в докризисное время отличалось в 50−60%. Сейчас этот разрыв начал снижаться», — сообщил Д. Халин

По его прогнозам, дальнейшее падение цен пойдет по линейному или экспоненциальному тренду. «Отрицательная динами будет продолжаться до момента достижения фактическими ценами уровня справедливых цен ориентировочно в третьем-четвертом квартале 2009 года. После этого снижение цен прекратится и может продолжиться только в случае существенного ухудшения внешнего макроэкономического фона», — прогнозирует эксперт.

«По завершении фазы падения рынок стабилизируется, а при позитивном развитии макроэкономической ситуации начнется фаза роста. В случае продолжение застоя в экономике рост цен на рынке жилья будет носить нулевой или слабо выраженный положительный характер», — прогнозирует Д.Халин.

На рынок снова вернулась неопределенность

Игроки рынка придерживаются умеренных прогнозов и не могут дать долгосрочных. На рынок снова вернулась неопределенность. Кто знает сколько будет стоить нефть и куда пойдут основные макроэкономические показатели, влияющие на стоимость недвижимости.

Эксперты не рассчитывают на скорый отскок цен на недвижимость вверх, и пока не ожидают возвращения на рынок восходящего тренда. Несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают сползать вниз и прогнозируют сохранения этой тенденции до конца лета.

«Достаточно очевидно, что стоимость квадратного метра вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость, в частности в Москве — до следующего уровня поддержки около 2000 $ за метр», — прогнозирует руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко.

По его мнению, для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. «Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости, таких как новостройки эконом-класса, в частности, новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи», — считает О. Репченко.

По мнению аналитиков ИРН большая определенность начнет появляться ближе к концу лета — началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость — вверх или вниз.

По прогнозам В. Барнинца, на вторичном рынке при стабилизации спроса продолжится рост предложения, что будет подталкивать цены вниз еще на протяжении нескольких месяцев. Если основные экономические показатели, влияющие на спрос, не будут более пугающими, чем сейчас, то количество сделок скорее увеличится уже в сентябре-октябре и тогда возможна стабилизация цен вплоть до конца года, считают эксперты.

«Ситуация с ценами на первичном рынке полностью зависит сейчас от финансового положения каждого из девелоперов. Если кому не удастся решить вопросы с существующей долговой нагрузкой, то можно ожидать появления более привлекательных в ценовом отношении предложений, но это едва ли приведет к серьезному росту продаж. Конечно, возможен дальнейший переход активов к кредиторам, но и они не заинтересованы в серьезном демпинге, так как любой шаг подобного рода может просто обрушить цены на квартиры в новостройках», — считает В. Барнинец.

Аналитики «МИЭЛЬ» так же прогнозируют коррекцию рублевых цен на рынке жилья в районе 1,5%-2% вплоть до осени. «Затем же по оптимистичному сценарию с возросшей покупательской активностью цены постепенно стабилизируются, по пессимистичному прогнозу коррекция продолжиться до конца года», — считаю специалисты АКЦ «МИЭЛЬ».

Дмитрий Таганов, говоря о первичном рынке, считает, что, вероятнее всего, строительный рынок начнет оправляться не ранее начала 2011 года. «В Москве объем нового коммерческого жилья в 2009 году может сократиться по сравнению с 2008 годом примерно на треть. Скорее всего, в 2009 году в столице на рынок будет выведено не более 1,2 млн. квадратных метров коммерческих новостроек», — прогнозирует Д.Таганов.