Динамика стоимости жилья в Подмосковье по итогам 2 квартала 2009 года

Какой сегмент Подмосковья сегодня демонстрирует устойчивый уровень цен?

Сегодня, несмотря на снижение темпов отрицательной коррекции цен вниз на жилье в Московском регионе, начавшейся весной 2009 года, рынок новостроек Подмосковья продолжает дешеветь. Причем, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», темпы снижения стоимости квартир за прошедшие полгода различны для каждого сегмента Подмосковья. Об этом свидетельствуют результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», завершенного специалистами www.irn.ru в июле 2009 года.

Так, во 2 квартале 2009 года наибольшая отрицательная коррекция цены метра в новостройках Подмосковья отмечается в населенных пунктах, расположенных за 30 км от МКАД. Данный показатель составил около 5%: с 50,8 тыс. руб. до 48,4 тыс. руб. за период с марта по июнь 2009 года.

Напомним, что еще в 1 квартале 2009 года отмечалась положительная динамика стоимости 1 кв.м. в объектах дальнего Подмосковья в зависимости от расстояния от МКАД (см. статью «Какой сегмент жилья не почувствовал кризис?»). Это позволило предположить, что именно данный сегмент может оказаться наиболее стабильным в сложившихся условиях. Однако сегодняшняя ситуация показывает, что отмечавшееся после осени 2008 года повышение цен в объектах дальнего Подмосковья в большей степени было инерциальным, продолжающим тенденции прошлых периодов развития данного сегмента. В результате, за 2 квартал 2009 года показатель средней стоимости 1 кв.м. жилья в новостройках Подмосковья за 30 км от МКАД снизился до уровня осени 2008 года, когда он составлял 48,1 тыс. руб., по данным исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ».

Отметим также, что в ближнем Подмосковье до 5 км от МКАД средняя стоимость метра снизилась по итогам 2 квартала 2009 года почти на 3,5%, а в городах средней удаленности (5-30 км от МКАД) – примерно на 3%.

Рассмотрим теперь подробнее динамику цен на различные типы жилья. Данные исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ» указывают на то, что во всех сегментах Подмосковья во 2 квартале наблюдается снижение стоимости метра жилья как в типовых, так и в монолитно-кирпичных домах.

В частности, за рассматриваемый период отрицательная коррекция средней цены за метр в новостройках типовых серий дальнего Подмосковья составила почти 8,5% (с 50,4 тыс. руб. до 46,2 тыс. руб.). При этом в городах ближнего и среднего Подмосковья показатель стоимости 1 кв.м. типового жилья фактически не изменился, снизившись примерно на 1,5% и 2,5%, соответственно.

На фоне этого интересным выглядит тот факт, что для монолитно-кирпичных новостроек Подмосковья характерна схожая динамика цен. Как видно из графика, во всех рассматриваемых сегментах стоимость метра в таких домах снизилась на 4,2-4,6%.

Также хотелось бы отметить, что средний уровень цен на квартиры, характерный для различных сегментов Подмосковья, во 2 квартале 2009 года снизился примерно на 100-200 тыс. руб. по сравнению с предыдущим периодом. Напомним, что, по данным www.irn.ru, показатели средней площади предлагаемого жилья в разрезе различных сегментов практически не изменились (см статью «Рынок новостроек Подмосковья: итоги 2 квартала 2009 года»). Так, квартиру площадью около 73 кв.м. в городах-сателлитах сегодня можно приобрести за 5,8 млн. руб., что на 200 тыс. руб. меньше, чем в 1 квартале 2009 года.

Таким образом, по итогам 2 квартала наиболее заметное снижение средней стоимости квартир характерно для ближнего и дальнего Подмосковья: на 3,2% и 4%, соответственно, по сравнению с предыдущим кварталом. По мнению специалистов www.irn.ru, в ближнем Подмосковье это связано с тем, что в докризисные времена цены на жилье в этом сегменте были несколько завышены вследствие наиболее выгодного расположения по сравнению с остальными сегментами Подмосковья (близость к столице, хорошая транспортная доступность, развитость инфраструктуры). Это в свою очередь делало города-сателлиты наиболее востребованными со стороны покупателей квартир в Подмосковье. Изменение рыночных условий и уменьшение емкости спроса привели к необходимости заметно снижать стоимость квартир в наиболее переоцененных объектах, что отразилось на динамике цен в целом по сегменту. Что касается дальнего Подмосковья, для него характерен возврат цен на докризисный уровень, т.к. инерционный рост стоимости жилья в 1 квартале текущего года оказался не принятым рынком. Другими словами, несмотря на невысокий уровень цен на квартиры в этом сегменте, спрос на него оказался недостаточным вследствие значительной удаленности от Москвы.

На фоне этого для городов Подмосковья средней удаленности (5-30 км от МКАД) характерны минимальные темпы снижения цен – на уровне 3% из расчета стоимости метра и около 2% по показателю цены за квартиру. Таким образом, результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ» показали, что города Подмосковья средней удаленности оказались наиболее устойчивыми к кризису по сравнению с другими сегментами. В качестве подтверждения данного аргумента является то, что в предыдущие годы в этом сегменте отмечались наиболее высокие темпы роста цен (см. результаты исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ»). Это в свою очередь свидетельствует о наиболее динамичном развитии рынка жилья среднего Подмосковья и смещении значительной доли спроса в этот сегмент вследствие наиболее адекватного соотношения стоимостных и качественных характеристик объектов.

Более подробную информацию об актуальном уровне цен на рынке новостроек Московского региона, а также прогнозирование дальнейшего развития ситуации в различных сегментах жилья, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинга и индивидуальных маркетинговых исследований.