Стоимость жилья не всегда зависит от престижности района

Или почему в Очаково-Матвеевском есть квартиры за 60 млн.руб.

Еще в конце прошлого года Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» отметил тот факт, что московский рынок жилья в условиях кризиса наиболее подвержен отрицательной коррекции цен (см. статью «Недвижимость в 2009 году: когда оживет рынок?»). В результате, по данным индекса стоимости жилья от www.irn.ru, с октября 2008 года по июнь 2009 года уровень цен на московские квартиры в рублевом исчислении снизился примерно на 20%. Но, несмотря на это, жилье в черте столицы не стало более доступным, хотя разброс стоимости квартир в различных округах Москвы остается довольно значительным.

В данной статье остановимся подробнее на ситуации, сложившейся сегодня на рынке новостроек Западного Административного Округа Москвы, который традиционно считается одним из самых престижных. Отметим, что, по данным маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», именно ЗАО является лидером последних лет по уровню цен на жилье.

По итогам 1 квартала 2009 года объем предложения новостроек на западе Москвы составил 27% от общего количества объектов, расположенных за пределами ТТК. Лидерами среди районов ЗАО по данному показателю являются Раменки (16 домов), Тропарево-Никулино (15 домов) и Очаково-Матвеевское (12 домов), что суммарно представляет собой около 17% рынка всех столичных новостроек. Однако необходимо отметить, что в районе Очаково-Матвеевское половина объектов (6 домов) относятся к малоквартирному ЖК «Ближняя дача», строительство которого уже завершено. При этом в продаже остались последние квартиры большой площади, а значит, самые дорогие по стоимости. Поэтому, несмотря на то, что по количеству новостроек Очаково-Матвеевское занимает 3 место в рассматриваемом сегменте, реальный объем предложения квартир здесь не такой высокий.

Всего же на продажу в ЗАО выставлено максимальное число объектов в Москве за пределами ТТК – 70 домов.

Средняя площадь квартир в предлагающихся объектах составляет 113,6 кв.м. (117 кв.м. в пределах МКАД, 86 кв.м. – за МКАД). Такой высокий показатель обусловлен участками дорогой застройки (класса бизнес-плюс, премиум) в районах Очаково-Матвеевское и Проспект Вернадского, где средний метраж квартир находится на уровне 140-170 кв.м. Например, для отмеченного выше ЖК «Ближняя дача» (район Очаково-Матвеевское) характерны новостройки с набором 2-7-комнатных квартир, средняя площадь которых составляет порядка 184 кв.м.

Необходимо отметить тот факт, что для дорогих и престижных столичных ЖК характерны квартиры больших площадей наряду с отсутствием 1-комнатных квартир. В качестве примера можно также привести ЖК «Квартал на Ленинском»: те дома, которые возводятся вдоль Ленинского проспекта, позиционируются как объекты более высокого класса и предусматривают просторные квартиры не менее 2-х комнат от 73 кв.м. (средней площадью около 160 кв.м.). В отличие от объектов в этом ЖК, расположенных по ул. Удальцова, для которых характерен другой набор квартир (1-4-комнатные) и заметно меньшая средняя площадь жилья (около 100 кв.м.). Таким образом, качество и класс предлагаемого жилья в столичных ЖК может быть различным в зависимости от конкретного места и даже улицы, на которой находится объект.

В остальных районах ЗАО средняя площадь жилья не превышает 113 кв.м. (в среднем 101 кв.м.). Самые небольшие размеры квартир характерны для района Солнцево, расположенного за пределами МКАД, – около 86 кв. м. Обусловлено это, главным образом, географическим фактором.

Что касается средней стоимости метра жилья, характерной для 1 квартала 2009 года, по этому показателю новостройки ЗАО остаются самыми дорогими в Москве (около 193 тыс. руб.), при этом от ТТК до МКАД средний уровень цен составляет 205,6 тыс. руб. за 1 кв.м. Отдельно выделяется Солнцево, где средняя стоимость метра составляет 94,9 тыс. руб., что обусловлено менее удачным географическим положением по сравнению с другими районами ЗАО (удаленностью от центра, отсутствием метро, худшей транспортной доступностью). При этом разброс цен по районам рассматриваемого округа в пределах МКАД составляет от 154,4 тыс. руб. (Филевский парк) до 352,3 тыс. руб. (Очаково-Матвеевское) за квадратный метр жилья.

При этом необходимо напомнить, что сам по себе район Очаково-Матвеевское не является дорогим и престижным: к минусам можно отнести удаленность от метро, близость к Киевской железной дороге и промзоне Очаково. Однако административно этот район включает территорию вблизи Кутузовского проспекта и Парка Победы, рядом с рекой в зеленой зоне. Например, улицы Нежинская, Давыдковская и Староволынская, сочетающие в себе уникальный природный ландшафт (в окружении лесного массива, рядом с р. Сетунь) и исторически признанную «элитарность» данных мест. В результате, именно в данной локальной части Очаково-Матвеевского района строятся наиболее дорогие объекты за пределами ТТК, определяющие средний уровень цен в 352,3 тыс. руб. Хотя, например, по ул. Веерной в этом районе существует предложение, где стоимость 1 кв.м. сопоставима с показателем в районе Филевский парк и составляет, по результатам маркетингового исследования, около 154 тыс. руб.

В результате, данные Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» подтверждают тот факт, что цены на московские квартиры во многом зависят от места расположения дома. Сравним, например, районы Очаково-Матвеевское и Филевский парк, где разница по стоимости жилья составляет, в среднем, 46 млн. руб.: 60 млн. руб. против 14 млн. руб., соответственно. Объективно, оба района нельзя отнести к престижным. Причина такого разброса цен в том, что в районе Филевский парк строящиеся объекты расположены в местах, где отсутствует положительное окружение или с неблагоприятным окружением. Естественно, что класс предлагающегося здесь жилья будет ниже, как и стоимость квартиры. А в Очаково-Матвеевском, как отмечено выше, существуют локальные престижные зоны, где возводятся объекты класса бизнес-плюс и премиум. В остальной части района уровень цен и структура предложения мало чем отличается от среднерыночных показателей столичного жилья.

Отметим, что если в Филевском парке средняя квартира имеет метраж около 92 кв.м. общей стоимостью примерно 14,2 млн. руб., то в Очаково-Матвеевском средняя площадь жилья составляет около 170 кв.м. и стоит 60 млн. руб.

В целом, по данным www.irn.ru, можно выделить 3 ценовые градации стоимости жилья в зависимости от района ЗАО Москвы. Во-первых, абсолютный лидер на рынке новостроек от ТТК до МКАД как по ценовым, так и по качественным характеристикам предлагаемых объектов, - район Очаково-Матвеевское. Как уже было отмечено, средняя стоимость квартиры здесь составляет 60 млн. руб. Далее следуют районы Проспект Вернадского, Раменки, Тропарево-Никулино и Фили-Давыдково, где уровень цен на жилье колеблется в пределах 20-30 млн. руб. В третью категорию попадают районы Кунцево, Можайский и Филевский парк, в которых средняя стоимость квартиры составляет 14-18 млн. руб., и отдельно можно выделить Солнцево с уровнем цен 8,2 млн.руб. за квартиру.

Таким образом, результаты маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ» указывают на то, что в ЗАО Москвы в пределах МКАД наблюдается заметный ценовой разрыв по стоимости жилья (4,2 раза), определяющийся престижностью конкретного места застройки (вплоть до улицы). При этом наибольшее число объектов характерно для самых дорогих по цене за метр Очаково-Матвеевскому, Раменки и Тропарево-Никулино районам.

Однако в ближайшие периоды на фоне новых условий рынка, а также произошедших изменений в потребительских предпочтениях вероятно смещение вектора строительства в сторону менее престижных районов ЗАО и понижения класса объектов. Данный вопрос требует дополнительного изучения в рамках консалтинговых исследований емкости спроса рынка и определения актуальных потребительских предпочтений в заданном сегменте, проводимых специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)
Исследование рынка новостроек дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД) (Сентябрь 2008)
Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья (Май 2008)
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Март 2008)
Обзор рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (Декабрь 2007 – Январь 2008 гг.)
Обзор рынка новостроек районов за МКАД и городов Ближнего Подмосковья (Декабрь 2007 - Январь 2008)
Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса (Январь-Февраль 2008)
Исследование рынка московских новостроек (Декабрь 2007)
Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (Ноябрь 2007)
Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Сентябрь 2007)