Почему Юг Подмосковья по цене квартир равен Западу?

И как стоимость жилья зависит от престижности направления

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» отмечает, что наметившаяся в последние месяцы стабилизация цен на жилье многими участниками рынка воспринимается как предтеча дальнейшей активизации потребительского спроса, а значит, роста стоимости квадратных метров. Однако остается открытым вопрос о том, какой сегмент Московского региона по качественным характеристикам жилья и уровню цен будет наиболее востребован потенциальными покупателями квартир. Чтобы ответить на него, сравним сегодняшний объем предложения и стоимость жилья в новостройках на разных направлениях Подмосковья.

По результатам маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», выделим следующие сегменты: Северо-Восток (Ярославское шоссе), Восток (Щелковское и Горьковское шоссе), Юго-Восток (Егорьевское и Новорязанское направления), Юг (Каширское и Симферопольское шоссе), Запад (Можайское и Минское шоссе), а также Северо-Запад (Волоколамское и Пятницкое шоссе). Для населенных пунктов вдоль перечисленных направлений характерно максимальное количество новостроек по состоянию на 1 квартал 2009 года. Причем, по данным www.irn.ru, максимальный объем предложения был отмечен на Юге и Юго-Востоке Подмосковья – суммарно около 230 домов. Это примерно ¼ часть (24%) всего рынка новостроек Московского региона.

При этом наименьшее число новостроек характерно для северо-восточного Подмосковья – 49 домов, из которых 27 объектов (55% рынка) приходятся на города Мытищи и Ивантеевка. Интересным является факт, что максимальный объем строительства квартирного жилья в Московском регионе приходится на менее престижные направления (Юго-Восток, Юг, Восток). В отличие, например, от загородного рынка, где лидерами по объемам предложения являются традиционно престижные шоссе, расположенные на Северо-Западе, Западе, Юго-Западе (около 60% рынка, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья» от www.irn.ru).

Что касается качественных характеристик предлагаемого жилья, то лидером по средней площади квартир в новостройках является северо-западный сегмент Подмосковья, где в 1 квартале 2009 года данный показатель составил примерно 74 кв.м. Это вполне логично, т.к. Северо-Запад является одним из наиболее престижных направлений Московского региона. Кроме того, основная застройка здесь приходится на г.Красногорск (78% сегмента), расположенный в непосредственной близости от столицы. Это обуславливает высокий спрос на жилье в этом городе и, соответственно, определяет структуру предложения новостроек в Красногорске: превалирование доли монолитно-кирпичного жилья, преобладание квартир с большими площадями. В отличие, например, от Запада, где основные объемы строительства сосредоточены за пределами 10-километровой зоны от Москвы, поэтому средняя площадь жилья на Западе заметно ниже, чем на Северо-Западе, и составляет 67 кв.м. Минимальное значение данного показателя характерно для экономичного Востока (66 кв.м.).

Интересно также, что на Юге и Юго-Востоке, где отмечается наибольшая доля типового жилья по сравнению с остальными рассматриваемыми сегментами, средняя площадь квартир достаточно высокая – около 70 кв.м. Таким образом, по данным маркетингового исследования, метраж квартир в монолитно-кирпичных домах зачастую сопоставим, а в некоторых случаях даже меньше, чем в типовом панельном жилье. В первую очередь это касается небольших населенных пунктов или городов, расположенных на значительном удалении от столицы. Например, в г. Хотьково (Северо-Восток, 45 км от МКАД), где средняя площадь квартир в монолитно-кирпичных домах составляет 59 кв.м., а также в пос. Воскресенское Ленинского района (южное направление, 7 км от МКАД) – около 62 кв.м.

Анализ среднего уровня цен в различных сегментах Подмосковья показывает, что фактор престижности направления играет заметную роль именно в определении стоимостных характеристик жилья. Так, максимальный показатель средней цены за метр отмечается в северо-западном Подмосковье – около 73,4 тыс. руб. в марте 2009 года. При этом самые недорогие квартиры предлагаются в новостройках на менее престижном Востоке (60,2 тыс. руб. за 1 кв.м.) и Юго-Востоке Подмосковья (59,4 тыс. руб.).

Как видно из графика, среди рассматриваемых направлений Подмосковья по уровню цен заметно выделяется только Северо-Запад (73,4 тыс.руб. за 1 кв.м.), по остальным направлениям средняя стоимость метра находится в пределах 60-65 тыс. руб. Соответственно, максимальный показатель средней цены за квартиру характерен для северо-западной части Московского региона, где за 5,4 млн. руб. можно приобрести около 74 кв.м. жилой площади. По другим рассмотренным направлениям стоимость квартир колеблется в пределах 4,0-4,5 млн. руб. Интересным представляется то, что на Юге уровень цен сопоставим со стоимостью жилья на Западе (около 4,3-4,4 млн.руб.). Причина состоит в том, что на Юге около 70% жилья возводится в 20-километровой зоне от Москвы, в то время как на Западе более трети новостроек расположено за 40 километром от МКАД.

Самое дешевое предложение характерно для населенных пунктов восточного Подмосковья: цена за квартиру площадью 66 кв.м., в среднем, составляет 4 млн. руб. В частности, минимальная стоимость жилья отмечается в Орехово-Зуево, где за 2,7 млн. руб. можно приобрести квартиру метражом 58 кв.м. Подробнее об этом www.irn.ru отмечали в статье «58 кв.м. за 2,7 млн. руб.».

Таким образом, данные маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ» указывают на относительно равномерный уровень цен на рассматриваемых направлениях Подмосковья (Северо-Восток, Восток, Юго-Восток, Юг и Запад), где средняя стоимость квартир в новостройках составляет 4-4,5 млн. руб. Исключением является Северо-Запад (Волоколамское и Пятницкое шоссе), где цены квартир на 1-1,5 млн.руб. в среднем выше, чем по остальным направлениям.

По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», для покупателя наиболее интересными и выгодными с точки зрения соотношения цены и качества выглядят новостройки в населенных пунктах южных направлений Подмосковья. Здесь предлагаются квартиры больших площадей по цене ниже, чем в среднем по рынку: 70 кв.м. стоит 4,1-4,4 млн. руб. Однако вопрос об инвестиционной привлекательности данных сегментов рынка требует дополнительного изучения в рамках маркетингового консалтинга, предусматривающего разработку концепций проектов, соответствующих сегодняшним условиям и требованиям рынка, а также рекомендаций по реализации уже начатых проектов.