Благодаря кризису застройщики снова начнут строить
Вместо инвестиционно-спекулятивных игр на заемное финансирование
За последние 10 лет рынок недвижимости России прошел своеобразный экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на этап, аналогичный 1999-2002 годам, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В частности, гонка за масштабностью, расширением географии строительства, увеличением кредитного плеча и капитализацией девелоперских компаний с целью выхода на IPO сменится более активным освоением существующих площадок под застройку в большей степени на собственные средства или средства соинвесторов. Примечательно, что с приходом экономического кризиса в более выгодном положении оказываются даже не лидеры рынка, заигравшиеся в гигантоманию, а относительно небольшие застройщики.
Цикличность экономических процессов можно наблюдать не только в крупных отраслях производства и на больших промежутках времени. Цикличны и локальные рынки. Например, по мнению специалистов www.irn.ru, в конце 2008 года завершился цикл развития отечественного рынка недвижимости, который длился около десяти лет с 1998-1999 годов. За это время рынок пережил постепенное восстановление после предшествовавшего дефолта 1998 года, увеличение объемов строительства, неадекватный рост цен на недвижимость и капитализации строительного сектора, переход ряда ведущих девелоперских компаний от интенсивного к экстенсивному пути развития, увеличение кредитных обязательств и, наконец, новый кризис.
Во многом эта цикличность российского рынка недвижимости описана в «пророческой» статье руководителя www.irn.ru Олега Репченко «Формула кризиса на рынке недвижимости», вышедшей в газете Ведомости в начале лета 2008 года. Она, по сути, оказалась предвестником событий последнего года, чем и интересна сама по себе. Однако сейчас, когда кризис расставил все точки над i не менее интересно проанализировать характер развития строительной отрасли в России за последние 10 лет и обратить внимание на то, как менялось мировоззрение и приоритеты профессионального сообщества.
По мнению аналитиков www.irn.ru, период 1999-2008 годов для девелоперов можно разделить на три основных этапа, в каждом из которых преобладали свои стратегические задачи и специфика работы.
Этап 1. 1999-2004 годы.
Стратегическая задача: строить как можно больше, зарабатывая на обороте.
По мере того, как экономика России выходила из кризиса 1998 года, в Москве и ряде других регионов России преобладала массовая застройка территорий. В столице активно застраивались районы за МКАД, в частности Бутово, Митино, Жулебино, Куркино, а также районы Марьино и Люблино в пределах МКАД. За это время в Митино и Марьино было построено примерно по 5 млн кв.м жилья, почти столько же – в Южном и Северном Бутово и около 1 млн кв.м - в Куркино. В первую очередь за счет этих районов к 2003 году столичный стройкомплекс вышел на объемы строительства более 4 миллионов квадратных метров жилья в год и удерживал эту планку вплоть до 2007 года включительно.
В то время цены на жилье в районах массовой застройки находились на очень невысоком уровне порядка $400-700 за кв.м. (1999-2002 годы), а прибыль с одного квадратного метра была минимальной и редко превышала $30-50. Разумеется, что застройщики, в первую очередь домостроительные комбинаты, были заинтересованы в том, чтобы строить как можно больше. При этом, строители монолитно-кирпичных домов старались от них не отставать.
Этап 2. 2005-2006 годы.
Стратегическая задача: строить медленно и мало, экономно расходуя земельные резервы и выжимать сверхприбыль с каждого метра.
К этому времени всем уже стало ясно, что строительство в Москве – один из самых выгодных бизнесов. Более того, рубеж 2004-2005 годов совпал с принятием печально известного закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», который заметно осложнил освоение новых площадок под застройку. Более того, к 2005-2006 году экономический рост в России привел к заметному повышению доходов и накоплений населения а, следовательно, и к росту спроса на недвижимость. В итоге за 2005-2006 годы цены на квартиры в Москве подскочили более чем вдвое (с $1844 до $4209 по индексу ИРН).
Свободных участков в Москве становилось все меньше, а прибыль, которую можно было получить с продажи одного квадратного метра – все больше. Более того, двукратный рост цен 2005-2006 годов вывел доходность 1 квадратного метра с нескольких десятков долларов до сотен и даже нескольких тысяч долларов. Поэтому, чтобы сохранять прибыльность на уровне начала 2000-х, застройщикам уже не обязательно было строить аналогичные объемы жилья и тем более продавать квартиры быстро по адекватным ценам. Напротив, в те годы появилась тенденция придерживать построенные метры. И хотя общие объемы строительства по Москве все те годы держались на уровне 4,5-5 млн кв. м в год, это во многом происходило за счет появления на рынке новых игроков, а также существенного роста доли социального жилья. В то же время основные представители рынка массовой застройки – ДСК-1, СУ-155, ПИК и другие – начали активно осваивать земельные участки за пределами Москвы, в частности в Московской области, а также во многих других регионах России.
Этап 3. 2007-2008 годы.
Стратегическая задача: привлекать больше заемного финансирования, скупать больше земельных активов, повышать капитализацию компании, выходить на IPO, по-прежнему не торопясь с освоением имеющихся площадок.
К 2007 году ряд строительных компаний вышли на уровень развития, когда их портфели объектов составляли по несколько миллионов квадратных метров, а их капитализация оценивалась в миллиарды долларов. Правда следует отметить, что нередко основная часть этих объектов находилась только на ранних стадиях проработки, «на бумаге». Однако все компании хотели расширяться все больше и больше, благо тогда было в избытке доступное заемное финансирование, а недвижимость постоянно дорожала.
В 2007-2008 годах заметно увеличилось число крупных (от $100 млн) кредитов, которые российские застройщики получали в отечественных и зарубежных банках, причем нередко в валюте, забывая, что курсы валют могут заметно изменится. Так, беря долларовые кредиты за рубежом при курсе доллара 24-25 рублей, мало кто предполагал, что возвращать доллары придется при курсе 35-36 рублей. Помимо этого, девелоперы все больше задумывались о привлечении средств на фондовой бирже. Дополнительным поводом к тому стало успешное размещение компаний AFI Development и группы ПИК весной-летом 2007 года, когда компаниям удалось привлечь $1,4 млрд и $1,85 млрд соответственно. Возможность выхода на IPO в ближайшие годы не исключали представители компаний Mirax Group, Coalco, СУ-155, Дон-Строй и другие.
Также появилось ряд компаний, которым удалось сосредоточить крупные земельные участки и которые пытались привлечь деньги на их освоение. В первую очередь, это девелоперы строительства так называемых городов-миллионников: Coalco (проект «Большое Домодедово», Домодедовский район Московской области, заявленные объемы строительства 13,5 млн кв.м), УК «Масштаб» (проект А101, Ленинский район Московской области, 16 млн кв.м), «Евразия СИТИ» (проект «Константиново», Домодедовский район, 9,2 млн кв.м), структуры «Нафта-Москва» (проект «Рублево-Архангельское», Красногорский район, 2,7 млн кв.м). Проекты поражали своими масштабами, однако существовали фактически только на бумаге.
В 2007-2008 годах создавалось ощущение, что счет строительно-девелоперских компаний, стоимость которых превышает $1 млрд, уже идет на десятки. А суммируя все заявленные проекты, можно было предположить, что в ближайшие годы только в московском регионе будет построено дополнительно не менее 40-50 млн кв.м жилья. Чтобы показать свою мощь, компаниям уже не обязательно стало что-то строить! Достаточно было громко заявить о планах строительства очередного города на миллионы новых квадратных метров, показать его макет на престижной выставке MIPIM, а также выразить намеренья выйти на IPO. И в сознании не только обывателей, но и профессионального сообщества данная компания автоматически становилась «крупным застройщиком».
Причем нередко представители некоторых таких компаний в частных беседах признавались, что своими силами подобные объемы им не потянуть. И для освоения своих территорий планировали привлекать небольших застройщиков, передавая им площадки на строительство по несколько десятков-сотен тысяч кв.м. жилья. Таким образом, многие игроки рынка недвижимости начали отходить от того, что является их основной функцией – строительство. Теперь новой ключевой задачей становилась разработка концепции застройки, получение согласований и организация финансирования проектов. Интересный факт: есть структуры, в которых последние годы не отмечается праздник день строителя. Причина в том, что они позиционировали себя исключительно как девелоперы и хотели по максимуму избежать ассоциаций со словом «строитель».
Грянувший осенью 2008 года финансовый кризис внес серьезные коррективы в инвестиционную политику девелоперов. Небольшие строительные компании, которые не ставили основной целью экстенсивное развитие и максимальное расширение (или попросту не имели на это нужного доступа к административному и финансовому ресурсу), а осваивали небольшое количество своих площадок с минимальной долей кредитных средств, пострадали в меньшей степени. И хотя в связи со снижением спроса и цен на недвижимость у многих из них возникли трудности, однако, трудности преодолимые. Об этом говорит хотя бы тот факт, что практически не слышно о случаях банкротств таких компаний или смены собственников.
Несколько иная ситуация сложилась у крупных девелоперов, чьи имена у всех на слуху. Глава холдинга «БазЭл» Олег Дерипаска был вынужден продать структурам Сулеймана Керимова 75% акций компании «Главстрой-Спб», в портфеле проектов которой строительство микрорайонов «Северная долина» и «Юнтолово» суммарной площадью застройки около 6 млн кв.м и реконструкция рынка «Апраксин двор» с последующим строительством примерно 220 тыс. кв.м жилой и коммерческой недвижимости. Из-за кризиса лишились контроля над группой ПИК ее основатели Кирилл Писарев и Юрий Жуков. Свое украинское подразделение, которое планирует построить 192-метровый комплекс, продает компания Mirax Group. ДОН-Строй ищет покупателя на свой торговый комплекс «Щука».
Специалисты по экономике любят говорить, что сложно рассчитывать на успех бизнесмену, который начинает заниматься не своим делом. Этот тезис во многом подтвердился и на рынке недвижимости: немало крупных застройщиков попало в затруднительное положение из-за того, что забыв про свою основную строительную функцию, они слишком заигрались с заемным финансированием и игрой в рост капитализации компании за счет скупки всевозможных активов. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в ближайшие годы на рынке недвижимости грядет этап освоения накопленных земельных участков, причем в выигрыше окажутся в первую очередь те компании, которые нацелены на строительную, то есть производственную, а не инвестиционно-спекулятивную функцию.