58 кв.м. за 2,7 млн.руб.

Где на Востоке Подмосковья можно купить такую квартиру?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за уровнем цен, сложившимся на рынке новостроек Московского региона в последние месяцы. Так, в статье «Как при покупке квартиры сэкономить 2,4 млн. руб.?» отмечалось, какова разница в стоимости квартир московских районов за МКАД и городов-сателлитов, а также какие преимущества получает покупатель, отдавая предпочтение жилью в столице или в Подмосковье. В данной статье остановимся подробнее на восточном направлении Московской области и проанализируем сложившийся уровень цен в городах Подмосковья этого сегмента, основываясь на результатах маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ».

В восточном Подмосковье по мере удаленности от столицы выделим следующие города: г.Реутов (1 км от МКАД), г.Балашиха (8 км от МКАД), г.Железнодорожный (12 км от МКАД), г.Ногинск (35 км от МКАД), г.Электросталь (40 км от МКАД), г.Павловский Посад (54 км от МКАД) и г.Орехово-Зуево (81 км от МКАД). Общий объем предложения новостроек в данных населенных пунктах в 1 квартале 2009 года составил 10,6% всех представленных объектов на продажу в Подмосковье. Отметим также, что лидером по количеству домов в данном сегменте является г.Железнодорожный (почти 30% от общего объема предложения), на втором месте находится г.Балашиха (около 26%), последнее место занимает Орехово-Зуево (4%).

Что касается качественных характеристик жилья в восточном Подмосковье, то, как видно из графика, самые большие по площади квартиры предлагаются в Реутове – средний показатель в марте 2009 года составил почти 75 кв.м. Безусловно, во многом это обусловлено близким расположением города к столице, что позволяет застройщику создавать более качественное и дорогое предложение, рассчитанное на спрос со стороны обеспеченных покупателей.

Самая небольшая площадь квартир – около 58 кв.м. – характерна для новостроек Орехово-Зуево, что вполне логично, поскольку это самый дальний город на Востоке Московского региона. Однако в Электростали и Павловском Посаде площади квартир заметно выше, нежели в городах, расположенных ближе к Москве (порядка 67 кв.м. и 69,5 кв.м., соответственно). На наш взгляд, причина состоит в том, что застройщики жилья в Электростали и Павловском Посаде стремятся повысить его ликвидность путем улучшения качественных характеристик и комфортности проживания, предлагая более просторные квартиры и отчасти компенсируя тем самым бОльшую удаленность от столицы. В свою очередь, в населенных пунктах, расположенных за 60-километровой зоной от МКАД (как, например, Орехово-Зуево), «привязка» к Москве уже менее актуальна в силу значительной удаленности, поэтому специфика предложения определяется особенностями развития каждого конкретного города и структурой спроса его населения.

По уровню цен жилья на Востоке Подмосковья также лидирует Реутов, где средняя стоимость 1 кв.м. квартиры в новостройке в марте 2009 года составила почти 91 тыс. руб. При этом самое недорогое предложение представлено в Павловском Посаде, где цена за метр находится на уровне 43 тыс. руб. То есть разрыв в стоимости метра жилья самого дорогого и самого дешевого населенного пункта на Востоке Подмосковья сегодня составляет 2,1 раза. Однако необходимо отметить, что в Реутове вообще уровень цен очень высокий, по сравнению с другими городами. Так, в Балашихе, следующем по удаленности от столицы городе на Востоке Подмосковья, стоимость метра заметно меньше – на 25% по сравнению с г.Реутов. Это обусловлено как расстоянием до Москвы, так и особенностями социального развития данных населенных пунктов (Реутов – наукоград, Балашиха – промышленный город).

Таким образом, на рынке новостроек восточного Подмосковья на разной удаленности от Москвы существуют предложения с сопоставимым уровнем цен. Так, в марте 2009 года средняя стоимость квартиры в Железнодорожном (12 км от МКАД) площадью 63,5 кв.м. отмечена на уровне 4,0 млн. руб., а в Электростали (40 км от МКАД) за 3,8 млн. руб. можно приобрести жилую площадь около 67 кв.м. Аналогичным образом по средней стоимости квартир практически сравнялись Ногинск (35 км от МКАД) и Павловский Посад (54 км от МКАД) – 3,2 млн. руб. и 3 млн. руб. За эти деньги в Ногинске предлагаются квартиры площадью около 61 кв.м., а в Павловском Посаде – почти 70 кв.м. То есть покупатель, желающий приобрести квартиру ближе к столице, в данном случае вынужден соглашаться на меньшую площадь жилья.

Отметим также, что, по данным маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», самый дорогой город на Востоке Московского региона – Реутов, где средний уровень цен на квартиры составляет порядка 6,8 млн. руб. Это в 1,5 раза выше, чем в Балашихе (4,7 млн.руб.), и в 2,5 раза дороже стоимости квартиры в Орехово-Зуево (2,7 млн.руб.).

Более подробную информацию о том, какие факторы определяют значительный разброс стоимости жилья в городах восточного Подмосковья, и какую динамику цен на квартиры в данном сегменте стоит ожидать в ближайшие месяцы, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуальных исследований.