Как ведут себя цены на рынке новостроек Москвы и Подмосковья?

Наиболее устойчивый сегмент к ценовым колебаниям в период кризиса

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает отслеживать нынешнюю ситуацию развития рынка квартирного жилья Московского региона в сравнении с предыдущими периодами. Как уже было отмечено в статье «Что будет с рынком новостроек Москвы и Подмосковья?», в последние годы данный сегмент развивался нестабильно.

Так, 2007 год характеризуется периодом стагнации рынка квартирного жилья, когда низкая покупательская активность привела к тому, что увеличились сроки экспозиции «многоэтажек», а новые объекты застройщики не торопились выводить на продажу. Поэтому в 2008 году, когда покупательский спрос вновь стал расти, общий объем предложения на рынке заметно увеличился в сравнении с прошлыми периодами, даже несмотря на разразившийся осенью финансовый кризис.

Аналогичная ситуация наблюдалась в последние годы и в динамике цен на квартиры в Москве и Подмосковье. Так, по данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», завершенного www.irn.ru в мае 2009 года, инертность рынка квартирного жилья в 2007 году привела к тому, что стоимость 1 кв.м. в Москве (от ТТК до МКАД) в тот период даже снизилась на 4% по сравнению с 2006 годом. При этом в ближнем Подмосковье стоимость метра жилья практически не изменилась, а в среднем Подмосковье прирост данного показателя в 2006-2007 гг. составил почти 9%.

Тот факт, что жилье в Подмосковье продолжало дорожать и на фоне стагнации квартирного рынка в 2007 году, обусловлен несколькими причинами. Во-первых, по уровню цен на квартиры данный сегмент значительно отстает от Москвы. А во-вторых, разрыв между себестоимостью строительства и ценой реализации в этом сегменте заметно меньше, чем на столичном рынке жилья. Соответственно, подмосковные новостройки имеют больший потенциал для роста цен. Вот почему в период стагнации рынка в 2007 году стоимость столичных квартир скорректировалась вниз, а жильё Подмосковья, спрос на которое продолжал оставаться высоким, по-прежнему росло в цене.

Однако активное оживление рынка в 2008 году из-за всплеска покупательской активности привело к заметному подорожанию всех сегментов Московского региона – примерно на 25-30%. В результате, в начале 2009 года средняя стоимость 1 кв.м. в Москве (от ТТК до МКАД) составила около 164,5 тыс. руб., что в 2 раза выше аналогичного показателя в Москве за МКАД / ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД), и в 2,6 раз – в Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД).

На фоне этого разрыв по стоимости квартиры в Москве и Подмосковье еще значительнее. Так, по данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», в начале 2009 года, в среднем, квартира в московской новостройке (от ТТК до МКАД) в 2,7 раз дороже, чем в районах Москвы за МКАД / ближнем Подмосковье: 16,4 млн. руб. против 6 млн. руб., соответственно. А средняя стоимость квартиры в Подмосковье в 5-30 км от МКАД отмечена на уровне 4,2 млн. руб., что в 3,9 раз дешевле столичного жилья. Такой ценовой разрыв между Москвой и Подмосковьем обусловлен не только завышенной стоимостью квартир из-за престижного географического расположения объектов (столица), но и особенностями структуры предложения на рынке новостроек Москвы. В частности, к ним относятся: преобладание объектов бизнес-класса и выше, а также бОльшая средняя площадь квартир. Этой теме посвящена статья «Характерные черты новостроек Московского региона в 1 кв. 2009 года».

В результате, указанный выше скачок цен на рынке квартирного жилья в период с конца 2007 года по 1 квартал 2009 года привел к тому, что общий объем рынка новостроек Московского региона в денежном эквиваленте вырос на 57% и составил в начале 2009 года более 1,5 трлн. руб. Причем, более половины этой суммы – порядка 0,8 трлн. руб. - составляет рынок московских новостроек (от ТТК до МКАД), в основном, благодаря очень высокой стоимости предлагаемых на продажу квартир, а не общему объему предложения.

По мнению www.irn.ru, в сложившихся условиях именно квартирный рынок Москвы представляется наименее устойчивым сегментом (см. статью «Будет ли на рынке недвижимости «второе дно»?») с точки зрения инвестиций. Всем известно, что в связи с уменьшением емкости спроса и падением покупательской активности в последние полгода наблюдается нисходящий тренд цен во всех сегментах Московского региона. Однако сложившийся завышенный уровень цен на столичные квартиры предполагает, что именно в Москве стоимость жилья может быть скорректирована вниз в большей степени, чем в Подмосковье. Ведь, как отмечено выше, в Подмосковье цена реализации квартир незначительно превышает себестоимость строительства.

Вопрос о том, до какого же уровня упадут цены на жилье в Московском регионе, требует дополнительного изучения. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» специализируется на проведении индивидуальных исследований, направленных на определение текущего состояния и перспектив развития различных сегментов рынка жилья, а также позволяющих выяснить специфику ожидаемых изменений и определить «ценовое дно» разных сегментов рынка недвижимости.

Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>

Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)
Исследование рынка новостроек дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД) (Сентябрь 2008)
Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья (Май 2008)
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Март 2008)
Обзор рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (Декабрь 2007 – Январь 2008 гг.)
Обзор рынка новостроек районов за МКАД и городов Ближнего Подмосковья (Декабрь 2007 - Январь 2008)
Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса (Январь-Февраль 2008)
Исследование рынка московских новостроек (Декабрь 2007)
Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (Ноябрь 2007)
Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Сентябрь 2007)