Чем обернутся штрафы за «серые» схемы продажи новостроек?

На прошлой неделе Госдума приняла в первом чтении законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства», который дополняет действующий с 2005 года закон о долевом участии в строительстве (ФЗ-214). Законопроектом, в частности, предлагается штрафовать продавцов и покупателей жилья при заключении сделок в обход ФЗ-214. В долгосрочной перспективе такая мера, безусловно, нужна, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Но в ближайшие месяцы эффект во многом будет зависеть от того, насколько тщательно местные власти станут контролировать ее исполнение.

Закон о долевом участии в строительстве уже несколько лет является предметом многочисленных дискуссий на рынке недвижимости. В первую очередь потому, что законом был введен ряд ограничений на действия девелоперов при сделках купли-продажи квартир в новостройках. Например, запрещается привлекать деньги дольщиков на нулевой стадии до тех пор, пока застройщик не получит разрешение на строительство и не опубликует проектную декларацию. В законе также отмечено, что застройщик обязан передать покупателю квартиру не позднее срока, указанного в договоре, в противном случае следует штраф. Если дольщик получил квартиру с техническими нарушениями, он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств.

Разумеется, эти нормы не нравились застройщикам, которые до этого вообще имели возможность заниматься продажей квартир на ранних стадиях, а разрешение на строительство получать уже незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. Не хотелось девелоперам брать на себя и обязательства по выполнению сроков – ведь в большинстве случаев планы ввода домов сдвигаются на один-два, а то и на все четыре квартала. И не всегда в этом вина самих девелоперов – зачастую отсрочки были связаны с бюрократическими проволочками при сдаче объекта Госкомиссии.

В результате, как показывают маркетинговые исследования аналитического центра www.irn.ru, в Москве и ряде других городов России в согласии с законом ФЗ-214 продавалось не больше 10%-20% квартир. В условиях превышения спроса над предложением, которые сохранялись практически все время до осени 2008 года, большинству покупателей приходилось мириться с условиями девелоперов и приобретать жилье по альтернативным схемам с серьезным риском для себя. С осени 2008 года, когда спрос на недвижимость резко упал, ситуация стала меняться. Одним из шагов, которые начали предпринимать девелоперы, чтоб привлечь покупателей в условиях растущей конкуренции, стал постепенный переход на заключение договоров по ФЗ-214. Однако до 100%-ного перехода пока еще далеко.

Сложившаяся ситуация вынуждает и чиновников сказать свое веское слово. В нынешних условиях не исключено появление новой волны митингов обманутых соинвесторов строительства жилья. И федеральным властям предстоит, как минимум дать понять, что они в курсе проблемы и занимаются ее решением. Пожалуй, едва ли не лучшим ответом, не требующим серьезных финансовых вливаний, станет утверждение дополнений к 214-ФЗ, которые были приняты в первом чтении на прошлой неделе.

Основная задача законопроекта – сделать так, чтобы все договоры заключались именно по ФЗ-214, а не в обход его. Стимулом для застройщиков должно стать освобождение уплаты от НДС, которым сейчас облагается каждый договор участия в долевом строительстве. Соответствующие поправки должны быть внесены в Налоговый кодекс.

Законодатели намерены пустить в ход не только пряник, но и кнут. Теперь при сделках купли-продажи жилья в обход ФЗ-214 и продавец и покупатель могут быть оштрафованы. В Кодекс об административных правонарушениях предлагается внести поправки, устанавливающие штрафы в размере 20-50 тыс. рублей с физических лиц и 0,5-1 млн рублей – с юридических.

Предлагаемые меры борьбы – достаточно жестки и пока не ясно, хватит ли у законодателей политической воли довести до конца принятие законопроекта. Ведь суммы штрафов ощутимы и для граждан и для коммерческих структур. Поэтому не исключено, что под давлением строительного лобби депутаты могут затянуть с утверждением документа.

Другая опасность – если даже законопроект примут, не получится ли так, что его строгость будет компенсирована необязательностью исполнения? И не станут ли новые правила для местных властей инструментом, позволяющим оказывать давление на непонравившихся девелоперов и закрывать глаза на нарушения остальных?

От этого во многом будет зависеть эффект, который даст или не даст действие нового закона. С одной стороны, дополнительные ограничения приведут к заморозке некоторых проектов и соответственно, снижению объема предложений на первичном рынке. В условиях ажиотажного спроса следствием стал бы рост цен. Но в нынешних условиях, когда спрос и активность на рынке низки, можно говорить скорее не о новом витке роста цен, а о замедлении их падения, считают специалисты www.irn.ru. В какой степени это будет происходить – покажет время.