Где найти «однушку» за 2,0 млн. руб.?

В ЗЖК на расстоянии 16-25 км от МКАД

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что география строительства загородных ЖК по направлениям с течением времени остается постоянной, в отличие от коттеджного рынка, который в 2006-2008 годы значительно сместился в сторону менее престижных шоссе (см. статью «В чем консерватизм загородного рынка?»). Рассмотрим теперь, как изменился рынок ЗЖК в зависимости от удаленности от Москвы.

Так, по результатам маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, за последние 3 года произошло значительное снижение объемов строительства загородных ЖК в пределах 15-километровой зоны от МКАД. Если в 2006 году доля рынка ЗЖК здесь составляла почти 2/3 всех объектов, выставленных на продажу (67%), то к началу 2009 года она снизилась до 36%. При этом вблизи Москвы (до 5 км от МКАД) объем предложения ЗЖК, как и других сегментов загородного жилья, заметно снизился - доля рынка в начале 2009 года составила всего 13%.

Максимальный показатель объемов строительства ЗЖК (42%) отмечен в 16-25-километровой зоне от Москвы, хотя еще в 2006 году здесь располагалось наименьшее число объектов – примерно 13,5%. Отметим также, что доля рынка дальних ЗЖК (за 26 км от МКАД) увеличилась в 2006-2008 гг. незначительно: с 20% до 23%. В этом принципиальное отличие развития рынка ЗЖК от остальных сегментов загородного жилья (коттеджные поселки и поселки таунхаусов), которые постепенно уходят все дальше от столицы (см. статьи «Перспективы разных классов коттеджного жилья в условиях кризиса», «Какие таунхаусы пользуются бОльшим спросом?»).

В 2006-2008 гг. для всех рассматриваемых диапазонов удаленности характерно снижение средней площади квартир в ЗЖК, кроме 6-15-километровй зоны от МКАД. Так, заметное уменьшение размеров квартир (на 27%) отмечено в объектах, расположенных в пределах 5 км от Москвы: примерно со 160 кв.м. до 115 кв.м. Однако больше всего средняя площадь квартир упала в загородных ЖК на расстоянии 16-25 км от МКАД: со 140 кв.м. до 100 кв.м., то есть на 30%. Дело в том, что резкое увеличение здесь объемов строительства привело к тому, что на рынок вышло большое количество объектов эконом-класса, которые скорректировали показатель средней площади квартир в ЗЖК, а также способствовали увеличению спроса со стороны новой категории покупателей.

На фоне этого в дальних загородных ЖК (за 26 км от МКАД) средняя площадь квартиры уменьшилась незначительно (на 8%) и, по данным маркетингового исследования рынка ЗЖК, в начале 2009 года составила порядка 135 кв.м., что является максимальным показателем для данного сегмента загородного жилья. Дело в том, что в данной категории ЗЖК на рынок вышел элитный объект – Гольф Клуб «Пестово» в 28 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Он расположен на берегу Пестовского водохранилища, включает яхт-клуб и гольф-клуб на 18 лунок. Уникальность места и инфраструктуры определяют высокий класс объекта, рассчитанный на обеспеченных покупателей. Отсюда большие площади квартир и высокий уровень цен на жилье, которые повлияли на средние показатели в ЗЖК за 26 км. 

Что касается динамики цен в объектах на разной удаленности от МКАД, то, в целом, рост стоимости 1 кв.м. квартир в ЗЖК в 2006-2008 гг. соответствовал общей ситуации на рынке в последние годы. Так, цена за метр в загородных ЖК, расположенных в 15-километровой зоне от Москвы, увеличилась на 35-40%. Естественно, что самые дорогие объекты при этом располагаются на расстоянии до 5 км от МКАД, где средняя стоимость метра к началу 2009 года отмечена на уровне 150 тыс. руб. Однако цена за квартиру в таких объектах фактически не изменилась, оставшись по итогам 3 лет на уровне 16,5-17 млн. руб. Это во многом обусловлено как меньшим спросом на элитные ЗЖК со стороны требовательных покупателей (по уровню «загородного» комфорта данный сегмент в любом случае уступает коттеджному рынку и поселкам таунхаусов), так и отмеченным выше снижением средней площади квартир в данной категории ЗЖК.

Отметим, что самый низкий показатель средней стоимости метра (около 75 тыс. руб.) характерен для ЗЖК, расположенных на расстоянии 16-25 км от МКАД, а не для объектов дальше 26-километровой зоны. Как указано выше, в последние 3 года на рынок продаж вышло большое количество ЗЖК эконом-класса именно на средней удаленности, которые по цене и качеству приблизились к многоквартирному жилью в Среднем Подмосковье. Так, по результатам сравнительного исследования всего загородного рынка, завершенного специалистами www.irn.ru в декабре 2008 года, средняя стоимость квартиры в ЗЖК на удалении 16-25 км от МКАД составила порядка 7,4 млн. руб., что в 2,2 раза меньше, чем данный показатель в 2006 году. Это подтверждает тот факт, что с годами по своим ценовым характеристикам сегмент ЗЖК все больше становится альтернативой обычной городской квартире.

Таким образом, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», строительство загородных ЖК в последние годы сместилось в сторону средней удаленности от МКАД (16-25 км), в отличие от остальных сегментов загородного рынка. Связано это, прежде всего, со спецификой данного типа жилья. Емкость спроса на квартиры в жилых комплексах, расположенных за 26 км от Москвы, небольшая, т.к. на этой удаленности гораздо меньше населенных пунктов, соответственно, слабо развита инфраструктура. А, как известно, ликвидность квартирного жилья в значительной степени зависит от близости к объектам инфраструктуры.

Что касается жилых комплексов, расположенных ближе к Москве (до 15 км от МКАД), то здесь квартиры в ЗЖК конкурируют по цене с таунхаусами. Очевидно, что в качестве загородного жилья второй вариант выглядит более предпочтительным для покупателей. Поэтому спрос на дорогие квартиры в ЗЖК в пределах 15 км от МКАД невысок.

В результате, наиболее оптимальным по соотношению цены и качества для рынка ЗЖК является диапазон 16-25 км от Москвы. Здесь, с одной стороны, квартиры имеют неоспоримое преимущество за счет расположения домов в более экологически чистых районах Подмосковья, а с другой стороны, они сопоставимы по стоимости с многоквартирным жильем в городах Московского региона. Это подтверждают данные маркетингового исследования рынка загородных ЖК, завершенного www.irn.ru в конце 2008 года. Так, минимальная стоимость 1-комнатной квартиры в ЗЖК на расстоянии 16-25 км от МКАД составляет около 2,0 млн. руб., а максимальная – 5,3 млн. руб. Ценовой диапазон «двушек» примерно 3,2 млн. руб. – 7,4 млн. руб., 3-комнатных квартир - от 3,9 млн. руб. до 10,5 млн. руб., а 4-комнатные квартиры стоят в пределах 5 млн. руб. - 9,3 млн. руб. Исключение составляют лишь комплексы, расположенные на Рублево-Успенском шоссе, где стоимость квартир варьируется от 13,5 млн. руб. до 46,5 млн. руб.

Однако значительная концентрация загородных ЖК на удалении 16-25 км от Москвы привела к высокому уровню конкуренции в данном сегменте ЗЖК. В нынешних условиях, когда потребительский спрос значительно сократился, востребованность и ликвидность многих объектов остается под вопросом. Но, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сложившаяся на текущий момент ситуация позволяет игрокам рынка не только сохранить прежние проекты, но и с помощью эффективного консалтинга и проведения реконцепции успешно их реализовать. Данной теме посвящена статья «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям».