Какие таунхаусы пользуются бОльшим спросом?

В пределах 10 км от Москвы или за 21 км от МКАД?

В статье «Таунхаусы покидают Москву» Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что строительство поселков таунхаусов целиком сместилось за МКАД. Так, по данным маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, в 2006 году доля рынка таунхаусов внутри МКАД составляла почти 9%, но уже к началу 2008 года такие поселки ушли с рынка, а вновь вышедшие на продажу объекты располагались не ближе 2 км от МКАД.

За рассматриваемый период сокращение доли рынка таунхаусов отмечалось в 20-километровой зоне от МКАД (с 83% в 2006 году до 60% в конце 2008 года). Максимальное снижение числа поселков произошло в пределах 10 км от Москвы – почти на 22%, хотя еще в 2006 году здесь находилось самое большое количество поселков (около 48% всего рынка таунхаусов).

На фоне этого в последние годы значительно увеличились объемы строительства за 21 км от МКАД, суммарно доля рынка таких поселков выросла с 9% в 2006 году до 41% в конце 2008 года. В результате, на этой удаленности в настоящее время сконцентрирована бОльшая часть поселков таунхаусов.

Средняя площадь квартир-секций в объектах на разной удаленности от Москвы за 2006-2008 годы, в целом по рынку, изменилась незначительно. Так, в объектах, находящихся в пределах 10 км и дальше 21 км от МКАД, площадь домовладений осталась в конце 2008 года на уровне 265 кв.м. и 220 кв.м., соответственно, как и в 2006 году. Небольшое снижение площади квартир-секций (с 245 кв.м. до 235 кв.м.) характерно для поселков, располагающихся в 11-20-километровой зоне от МКАД.

Рассмотрим теперь, как меняется динамика цен в поселках таунхаусов в зависимости от их удаленности. По результатам сравнительного исследования всех сегментов загородного рынка за 2006-2008 годы, средняя стоимость 1 кв.м. в поселках на расстоянии до 10 км от Москвы увеличилась в 1,5 раза, а на удалении 11-20 км – почти в 2 раза. Самое заметное подорожание метра отмечено в дальних поселках (за 21 км от МКАД), где динамика по итогам 3 лет составила почти 2,2 раза: с 28,5 тыс. руб. до 64,0 тыс. руб. Получается, что с увеличением расстояния от Москвы сильнее растет и стоимость метра жилья в поселках таунхаусов. Поэтому за последние 3 года значительно сократилась ценовая разница между поселками, расположенными вблизи Москвы (до 10 км от МКАД), и дальними объектами (за 21 км от МКАД): почти с 2,3 раз в 2006 году до 1,5 в 2008 году.

Отметим также, что поскольку показатели средней площади квартир-секций в поселках на разной удаленности в 2006-2008 годах практически не изменились, то стоимость домовладений имела те же темпы подорожания, что и квадратный метр. В результате, разница в цене за квартиры-секции в 10-километровой зоне от Москвы и за 21 км от МКАД в 2006-2008 годах сократилась с 2,8 до 1,9 раз. Таким образом, по данным маркетингового исследования рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья от www.irn.ru, средняя стоимость квартир-секций в поселках, расположенных в пределах 10 км от Москвы, в конце 2008 года составила порядка 26,1 млн. руб., а на расстоянии более 21 км – 13,9 млн. руб.

Таким образом, активное строительство дальних поселков таунхаусов происходит на фоне высоких темпов удорожания данного сегмента жилья. При этом качественные характеристики таких объектов (в частности, средняя площадь домовладений) с годами не меняется. Это свидетельствует о том, что, во-первых, несколько лет назад поселки на этой удаленности были недооценены, а, во-вторых, спрос на них значительно вырос за последние годы. Поэтому стоимость таких таунхаусов серьезно увеличилась, в то время как ближние поселки имели меньший потенциал для роста цен. Ведь покупатель, у которого есть возможность потратить на загородное жилье 20-25 млн. руб., скорее всего, предпочтет отдельно стоящий загородный дом со своим приусадебным участком в коттеджном поселке, пусть и дальше от Москвы (в пределах 36-45-километровой зоны). Поэтому относительно невысокие темпы подорожания элитных поселков таунхаусов в последние годы были обусловлены меньшим потребительским спросом, чем на объекты эконом-класса, расположенные за 21 км от МКАД.

Однако в сложившихся условиях трудно определить, какой сегмент или класс загородной недвижимости имеет бОльшую емкость спроса, поскольку действие кризиса ощутил на себе весь рынок. Вот почему для того чтобы понять, будет ли конкретный проект востребован, требуется детальное изучение как специфики конъюнктуры рынка, так и потребностей сегодняшнего покупателя, которые претерпели заметные изменения за последние полгода. Ответить на все эти вопросы позволит инвестиционный консалтинг, предоставляемый опытными специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».