Перспективы разных классов коттеджного жилья в условиях кризиса

Какой класс сегодня наиболее устойчив с точки зрения цен и емкости спроса?

Коттеджный рынок Подмосковья по объемам строительства остается самым активно развивающимся сегментом загородного жилья. В статье «Количество таунхаусов сокращается» Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал о том, что общая площадь строительства коттеджных поселков в 2006-2008 годы увеличилась в 2,7 раза, при этом рынок таунхаусов и ЗЖК показали 2,4 раза и 1,9 раза, соответственно.

Значительный рост объемов строительства коттеджного рынка обусловлен расширяющейся с каждым годом географией расположения поселков и увеличением количества объектов в Дальнем Подмосковье. Так, по данным маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, в 2006 году примерно половина всех объектов располагалась до 25 км от МКАД. При этом к началу 2009 года в данном диапазоне отмечено лишь 35% коттеджного рынка. Главную роль в такой отрицательной динамике сыграло снижение количества поселков в пределах 15 км от Москвы. Несколько меньше (суммарно на 6%) снизились объемы строительства в 26-45-километровой зоне от МКАД.

На фоне уменьшения в 2006-2008 годах доли рынка поселков, расположенных на ближнем и среднем удалении от Москвы, началось активное освоение Дальнего Подмосковья. Если в 2006 году на расстоянии более 46 км от МКАД доля рынка поселков составляла около 15%, то к началу 2009 года - почти 38%. Главную роль в этом сыграло увеличение объемов строительства за 66 км от МКАД, где доля рынка коттеджных поселков выросла на 16,5% по итогам последних 3 лет.

При этом средняя площадь домовладений выросла практически во всех рассматриваемых диапазонах удаленности. Так, если в 2006 году на расстоянии до 25 км от Москвы площадь коттеджей составляла примерно 420-430 кв.м., то к началу 2009 года этот показатель увеличился до 475-515 кв.м. Основной прирост площадей (почти на 20%) отмечен как раз для поселков, расположенных в диапазоне 6-15 км от Москвы, где больше всего снизились объемы строительства в 2006-2008 гг.

В диапазоне 26-35 км от МКАД средняя площадь коттеджей в 2006-2008 годы выросла с 370 кв.м. до 420 кв.м. (на 12,5%), а на удалении 36-45 км – с 290 кв.м. до 320 кв.м. (на 11%). То есть сейчас на расстоянии 26-35 км от Москвы можно купить загородный дом, сопоставимый по своим характеристикам с тем, который в 2006 году предлагался в 25-километровой зоне от МКАД.

В дальних поселках (за 46 км от Москвы) площади домов за 2006-2008 годы остались в диапазоне 210-265 кв.м., при этом средние размеры коттеджей в объектах, расположенных за 66 км от МКАД, вовсе не изменились по итогам 3 лет и отмечены на уровне 210 кв.м.

Рассмотрим теперь динамику цен в коттеджных поселках разной степени удаленности. Как видно из графика, самые высокие темпы подорожания характерны для категории поселков, доля рынка которых значительно снизилась в последние годы. Это объекты, расположенные в пределах 25 км от МКАД. Вновь выделим диапазон 6-15 км от Москвы, где цена метра по итогам 2006-2008 гг. выросла почти в 3 раза: с 71 тыс. руб. до 206 тыс. руб. Еще больше в таких поселках увеличилась средняя стоимость коттеджа (за счет значительного увеличения площади домовладений) – в 3,5 раза – и составила, по данным маркетингового исследования коттеджных поселков Подмосковья за 4 квартал 2008 года, порядка 105 млн. руб. Таким образом, на близком удалении от Москвы строятся все более эксклюзивные элитные поселки, темпы увеличения цен в которых гораздо выше, чем в среднем по рынку, в основном, за счет очень ограниченного предложения.

Стоит особо отметить, что за 2006-2008 годы не изменилась стоимость метра и домовладения, в целом, в поселках, расположенных за 66 км от МКАД. Цена 1 кв.м. здесь осталась на уровне 41-42 тыс. руб., за домовладение – примерно 8,5-9 млн. руб. И это несмотря на то, что недвижимость в последние годы постоянно дорожала. Дело в том, что в 2006 году девелоперы не стремились так далеко «уходить» от Москвы и доля рынка коттеджных поселков на расстоянии от 66 км от МКАД составляла всего около 4%. Но, напомним, что к концу 2008 года объемы строительства данной категории поселков значительно выросли (на 16,5%) и на рынок вышло большое количество поселков дачного типа, расположенные за 70-80 км от Москвы. Такие объекты характеризуются небольшими площадями домовладений и стоят дешевле стандартного эконом-класса. Это и повлияло на коррекцию средних показателей коттеджных поселков за 66 км в целом.

Другими словами, в последние годы отмечается тенденция к смещению загородного жилья бизнес-класса и эконом-класса в Подмосковье средней удаленности и Дальнее Подмосковье соответственно на фоне концентрации дорогих коттеджных поселков класса «люкс» в пределах 15-километровой зоны от Москвы. Так, по результатам маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, в диапазоне 26-35 км от МКАД сегодня предлагаются объекты, по классу и уровню цен сопоставимые с поселками, строящимися в 2006 году в пределах 25 км от Москвы. Теперь же на близком удалении от столицы (в пределах 15 км) можно приобрести только эксклюзивные элитные загородные дома, а недорогие поселки – за 36 км от МКАД.

Описанная выше тенденция привела к появлению более выраженной классификации коттеджного рынка по признаку удаленности от Москвы: элитный сегмент – в пределах 15-километровой зоны, бизнес-класс – в 16-35 км от МКАД, классы бизнес-минус, эконом – в 46-65 км от Москвы, дачные поселки – за 66 км от столицы. При этом каждый класс развивался по-своему: на фоне серьезного сокращения объемов предложения элитного коттеджного жилья и заметного роста цен в этом сегменте (в 3,5 раза) отмечалось значительное увеличение объемов строительства экономичного загородного жилья, а также дачных поселков при сохранении установленной в прежние годы стоимости.

Сложившаяся экономическая ситуация вызвала дискуссии среди экспертов загородного рынка на тему, какой класс коттеджного жилья наиболее устойчив к кризису. С одной стороны, элитное жилье чрезвычайно дорого, и поэтому емкость спроса на него в разы ниже, чем на поселки эконом-класса. С другой стороны, объем предложения элитного загородного жилья крайне ограничен, в то время как количество строящихся недорогих поселков чрезвычайно велико, а, следовательно, высока конкуренция в этом сегменте.

Прошедшие полгода показали, что сокращение емкости спроса характерно для всех сегментов коттеджного рынка. Сложившиеся экономические условия не привели к тому, что полностью прекратились продажи, например, в элитном сегменте, или к тому, что абсолютно перестали пользоваться спросом поселки эконом-класса. Напротив, в каждом сегменте по ряду объектов отмечается покупательская активность. Исследования показали, что это, как правило, поселки, где оптимальное соотношение цены-качества, а также те, где застройщики быстро среагировали на ситуацию и пошли на уступки клиентам.

Таким образом, в нынешних условиях умение выиграть конкурентную борьбу становится возможным за счет предложения покупателю наиболее оптимального соотношения «цены-качества». Не секрет, что многие проекты в прошлые годы не соответствовали по своим характеристикам и свойствам запрашиваемому уровню цен. Требуется коррекция, изменение концепции (реконцепция) таких проектов с тем, чтобы сделать их востребованными рынком.

Ликвидность проекта сегодня во многом будет зависеть не столько от его класса, сколько от умения предложить потенциальному покупателю данного сегмента именно то, что ему нужно. Определить, какие параметры загородного жилья в сложившихся условиях наиболее востребованы в каждом классе, какой сегмент имеет самую высокую емкость спроса, какая политика ценообразования наиболее эффективна, позволят индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».