Куда движутся цены на загородном рынке?

В каких сегментах отмечается снижение уровня цен

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал о том, что за прошедшие несколько лет разница в свойствах поселков, расположенных на традиционно престижных и непрестижных направлениях, стала менее ощутимой. Кроме того, последние 3 года показали, что в некоторых сегментах происходит сближение традиционно престижных и менее престижных направлений по стоимости домовладений.

Так, по данным сравнительного исследования всего загородного рынка за 2006-2008 годы, завершенного специалистами www.irn.ru в декабре 2008 года, разница между направлениями по стоимости метра жилья сократилась в поселках таунхаусов и загородных ЖК. При этом в первом сегменте соотношение изменилось незначительно: с 1,7 раза в 2006 году до 1,5 раз в конце 2008 года, в основном, за счет относительно равномерных темпов подорожания объектов как на традиционно престижных, так и на менее престижных направлениях.

Табл.1. Динамика средней стоимости 1 кв.м. загородного жилья Подмосковья по сегментам и направлениям в 2006-2008 гг. (www.IRN.ru)

Направление	Динамика средней стоимости 1 кв.м. в 2006-2008 гг., %
Направление	Коттеджные поселки	Поселки таунхаусов	Загородные ЖК
Традиционно престижные направления	64,2	48,5	5,9
Менее престижные направления	30,5	63,5	85,2
В целом по рынку	55,4	51,0	10,4
Источник: Аналитический центр IRN.RU

При этом в сегменте загородных ЖК различие между шоссе по стоимости 1 кв.м. в конце 2008 года составило всего 20% против двукратной разницы в 2006 году. Такое сближение направлений по цене за метр связано с изменением в последние годы структуры предложения на рынке ЗЖК. Как мы уже отмечали в статье «Стоимость квартир на Рублево-Успенском шоссе упала на 25%», в секторе престижных направлений сократилась доля элитных шоссе (Сколковское и Рублево-Успенское) на фоне увеличения количества объектов, расположенных на менее дорогих престижных направлениях «2-го эшелона» (Новорижское, Волоколамское, Ленинградское), стоимость которых значительно ниже, чем цены на элитных шоссе. В результате, темпы прироста стоимости 1 кв.м. в ЗЖК по итогам 3 лет составили всего 6%. При этом цена за метр в загородных жилых комплексах, расположенных на менее престижных направлениях, за тот же период увеличилась на 85%, что сопоставимо с темпами прироста стоимости жилья, характерными для рынка недвижимости в целом.

В коттеджном сегменте, напротив, отмечается другая тенденция: более высокие темпы прироста цен характерны для поселков, расположенных на традиционно престижных направлениях. Благодаря этому увеличивается разрыв в стоимости коттеджного жилья на престижных шоссе по сравнению с уровнем цен в поселках на менее престижных направлениях: с 1,9 раза в 2006 году до 2,5 раз в конце 2008 года. То есть в структуре предложения коттеджного рынка, в отличие от остальных сегментов, существует разделение на «элитные, дорогие» и «экономичные» поселки, в зависимости от направления. Ранее мы уже писали о том, что уровень цен в коттеджном поселке в значительной степени зависит от его местоположения (см. статью «Стоимость коттеджей на юге Подмосковья снизилась на 30%»). В целом же, коттеджный рынок показал самые высокие темпы прироста стоимости метра, которые по итогам 2006-2008 годов составили почти 55%.

Что касается стоимости домовладений, то в различных сегментах загородного рынка отмечается аналогичная динамика. Из-за уменьшения с годами средней площади домов и квартир разница в стоимости домовладений, расположенных на традиционно престижных и менее престижных направлениях, несколько меньше. Так, за прошедшие 3 года самое значительное сокращение размеров домовладений зафиксировано в сегменте ЗЖК (на 22%), что привело к снижению стоимости квартир на 13,5%. Главную роль в этом сыграли традиционно престижные направления, где отмечается сокращение средней стоимости квартир (на 19%) в результате уменьшения средней площади жилья (на 23,5%). При этом цена за домовладение в объектах, относящихся к менее престижным шоссе, увеличилась на 68%. В результате, разница между направлениями по стоимости квартир уменьшилась еще значительнее, чем по цене за метр: с 3,2 раз в 2006 году до 1,5 раза к концу 2008 года.

Табл. 2. Динамика средней стоимости домовладений на загородном рынке Подмосковья по сегментам и направлениям в 2006-2008 гг. (www.IRN.ru)

Направление	Динамика средней стоимости домовладений в 2006-2008 гг., %
Направление	Коттеджные поселки	Поселки таунхаусов	Загородные ЖК
Традиционно престижные направления	64,1	28,4	-19,0
Менее престижные направления	9,4	35,1	67,7
В целом по рынку	45,8	29,6	-13,4
Источник: Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Что касается поселков таунхаусов, то здесь общий прирост средней стоимости квартир-секций составил по итогам 3 лет почти 30%. Это несколько ниже динамики увеличения цен за 1 кв.м., так как с годами уменьшилась средняя площадь домовладений (на 6,5% за 2006-2008 годы). При этом темпы подорожания направлений разного уровня престижности, оказались примерно одинаковыми – в диапазоне 28-35%.

В структуре коттеджного рынка сохранилось четкое деление направлений на дорогие и дешевые благодаря увеличившейся разнице в цене за дом с 2,4 раза в 2006 году до 3,7 раз в конце 2008 года. Дело в том, что на фоне роста стоимости коттеджей в поселках на традиционно престижных направлениях (на 64%) объекты, расположенные на менее престижных шоссе, остались фактически на том же ценовом уровне, что и в 2006 году: динамика составила всего 9,5%. Во многом это обусловлено уменьшением средней площади домов в таких поселках по итогам последних 3 лет на 16%. При этом размеры коттеджей в объектах на традиционно престижных направлениях практически не изменились.

Таким образом, по результатам маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, самые высокие темпы удорожания в 2006-2008 гг. показал коттеджный рынок. Это единственный из всех сегментов загородного жилья, где четко выражена зависимость уровня цен от степени престижности направления. На рынке таунхаусов с годами сохраняется примерно одинаковое соотношение цен между направлениями, а значит, и структура предложения в целом. Сегмент ЗЖК, как мы уже неоднократно писали, постепенно становится альтернативой городской квартире в Подмосковье, в том числе благодаря снижению средней стоимости домовладений, особенно в объектах на традиционно престижных направлениях. В результате, рынок загородных ЖК развивается иначе, чем сегмент коттеджных поселков: с годами стираются ценовые границы между традиционно престижными и менее престижными шоссе, хотя еще в 2006 году разница по стоимости квартиры между ними составляла более 3-х раз.

Приведенные в статье данные раскрывают общие тенденции загородного рынка, характерные для последних нескольких лет: ажиотажный спрос на все сегменты и классы загородного жилья, а, следовательно, высокие темпы роста цен. В нынешней ситуации ряд проектов, которые находили своего покупателя в предыдущие годы, оказываются невостребованными рынком. В результате продажи «замораживаются», и застройщики вынуждены идти на понижение цен. Для того чтобы в сложившихся условиях усилить привлекательность загородного жилья для потребителей, в ряде случаев необходима корректировка концепции застройки, политики продаж и ценообразования. Это позволит улучшить конкурентоспособность проектов и повысить их ликвидность. Решить эту задачу позволит инвестиционный консалтинг, предоставляемый специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».