Престижные районы могут подешеветь второй волной

Пока снижение цен на жилье в них заметно отстает от среднемосковского

Как показывают маркетинговые исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с начала сентября (то есть незадолго до наступления острой фазы кризиса) снижение цен на квартиры испытали абсолютно все районы Москвы. В среднем по городу цены снизились на 28,2%. При этом есть только два района, где снижение цен составило менее 10%. В районе станции метро Кропоткинская средняя стоимость квадратного метра понизилась на 9,2% (с $9819 до $8918). В районе станции метро Тверская квадратный метр подешевел на 9,8% (с $10392 до $9375). Немногим больше оказалась коррекция цен в районе станции метро Охотный ряд – 13,6% (с $10050 до $8686) и Арбатская - $13,1% (с $10336 до $8984). В остальных московских районах снижение цен превысило отметку в 15%.

Районы станций метро Кропоткинская, Тверская, Арбатская и Охотный ряд и в сентябре и сейчас остаются самыми дорогими в Москве. И это неудивительно, ведь основная часть жилья на их территории – дома бизнес-класса и элитные дома.

Относительно медленно дешевеют квартиры, расположенные в хороших районах на юго-западе, западе и севере Москвы недалеко от третьего транспортного кольца. Так, квартиры в районе станции метро Кутузовская подешевели на 19%, Университет – на 24,7%, проспект Вернадского – 23,5%, Динамо – 25,4%, Сокол – 22,7%. Данные по этим и другим московским районам подтверждают, что чем ближе район к центру столицы и чем он престижнее, тем меньшими темпами дешевеет недвижимость, расположенная в нем.

Верна и обратная тенденция. Сильнее всего за прошедшие семь месяцев подешевели окраинные районы на востоке, юге и юго-востоке Москвы, которые традиционно считаются наименее престижными, но наиболее дешевыми. Больше всего упали цены в районе станций метро Новогиреево (32,9%), Бирюлево (32,8%), Улица Подбельского (32,8%), Печатники (32,2%), Марьино (32,2%),  Бибирево (32,1%), Улица академика Янгеля (32,1%), Рязанский проспект (31,8%) и Алтуфьево (31,5%).

Большинство из этих районов стабильно входят в десятку самых дешевых по Москве. Сама десятка выглядит так: Зеленоград (средняя стоимость квадратного метра на 30 марта - $3250), Бирюлево ($3342), Жулебино ($3374), Новокосино ($3406), Выхино ($3528), Новопеределкино ($3532), Бескудниково ($3550), Солнцево ($3582), Люблино ($3597) и Печатники ($3625).

Самым дешевым был и остается Зеленоград. В первую очередь, на это влияет тот факт, что Зеленоград находится в 20 км от МКАД, то есть не только дальше всех столичных районов, но и дальше многих подмосковных городов. В то же время Зеленоград расположен на северо-западе Москвы, который всегда считался относительно экологически благоприятным. В городе развита инфраструктура и сосредоточен ряд институтов и предприятий, специализирующихся на высоких технологиях. Благодаря этим факторам, Зеленоград даже в кризисные времена пользуется спросом. Поэтому цены в этом городе снижались гораздо медленнее, чем в большинстве других окраинных районов - на 26,3% (с 4409 до $3250). По этому показателю Зеленоград находится лишь на 57 месте.

Есть еще несколько районов, динамика цен в которых выбивается из общей тенденции. Так, квартиры в районе станций метро Автозаводская и Тульская, которые расположены недалеко от центра столицы. Так, по средней стоимости жилья - $4326 на Автозаводской и $4179 на Тульской – эти районы уступают таким более дальним от центра, как Строгино, Молодежная, Беляево, Тимирязевская, ВДНХ и Полежаевская. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это связано с тем, что в районе Тульской и Автозаводской мало качественного современного жилья и большое количество промышленных предприятий, что сильно снижает стоимость района.

В целом же в большинстве исследуемых районов средняя стоимость жилья упала более чем на 25%. Таким образом, цены в этих районах снижались примерно теми же темпами, как и в целом по Москве.

Изменение стоимости квартир полностью соответствует тенденции последних месяцев, когда наименьшими темпами дешевеет самое дорогое жилье. Впрочем, в ближайшее время можно ожидать, что эта тенденция начнет меняться. Как уже писал www.irn.ru в статье «Кризис добрался до жилья бизнес-класса», в последнее время начался очередной виток снижения индекса ценового расслоения, который показывает разброс в стоимости дорогого и дешевого жилья. Причем, впервые за последние десять лет он снижается в условиях падения рынка в целом. Это означает, что основным локомотивом, который тянет рынок вниз, становятся квартиры бизнес-класса.

Скорее всего, подобная тенденция проявится и в разбивке по районам Москвы. По мнению специалистов www.irn.ru, более дорогие и престижные районы, которые пока подешевели меньше, еще имеют потенциал для снижения цен. Поэтому не исключено, что по темпам снижения стоимости жилья престижные районы с запозданием начнут догонять более дешевые и боле отдаленные от центра столицы.