Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно?
Динамика цен на московскую недвижимость за последние 10 лет хорошо известна как профессионалам рынка, так и наблюдателям. После дефолта 1998 года стоимость недвижимости просела примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры в Москве на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru, после чего в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.
На динамику стоимости жилья в Москве за все эти годы интересно посмотреть с точки зрения ценовых уровней московского рынка недвижимости. Это своеобразные точки баланса спроса и предложения, в которых рынок оставался стабилен некоторое время, либо происходили перемены его трендов. Самый верхний уровень на отметке 6.000$-6.200$ за квадратный метр соответствует историческому ценовому максимуму и точке разворота рынка. Говоря языком теханализа, московский рынок недвижимости оттолкнулся от этой линии сопротивления, и началась заметная ценовая коррекция вниз. Таким образом, индекс цен на московское жилье вышел из многолетнего восходящего канала.
Примечание.
-Следует отметить, что индекс стоимости жилья представляет собой усредненную статистику по рынку недвижимости. В зависимости от деталей методологии по обработке выборки, усреднению и сглаживанию, его значения могут слегка варьироваться. Поэтому при макроанализе важны не столько точные значения индекса, такие как 6.122$ за метр, сколько некий диапазон, в данном случае порядка 6.000$-6.200$ за метр, на уровне которого и произошел разворот рынка.
Другие ценовые уровни московского рынка недвижимости соответствуют периодам временной стабилизации. Так уровень в 4.000$-4.200$ за квадратный метр был отмечен во время стагнации первой половины 2007 года. Примечательно, что достигнув отметки в 4.200$ за метр рынок скорректировался почти до 4.000$, также образовав ценовой уровень в виде диапазона шириной в 200$. Аналогичным образом стагнация 2004 года происходила на уровне 1.800$-2.000$ за квадратный метр.
Ценовой уровень в 1.000$ за метр более интересен. С этого уровня цены на недвижимость начали падать после дефолта 1998 года. Любопытно, что по мере восстановления страны и рынка недвижимости после того кризиса цены на квартиры в Москве не просто вернулись на прежний уровень в 1.000$ за метр, но и задержались именно на нем более чем на полгода и только осенью 2002 года продолжили расти. Наконец, еще один ценовой уровень примерно в 650$-700$ за метр соответствует дну падения цен после дефолта 1998 года (здесь мы не рассматриваем динамику цен на недвижимость в более ранний период 90х).
Логический смысл ценовых уровней вкратце можно описать примерно так. Рынок недвижимости представляет собой сложную экономическую систему, измерить и просчитать которую во всех деталях и с высокой точностью оказывается практически нереальным. Однако история развития этого рынка указывает нам на эмпирическое решение этой задачи. Мы знаем, что при определенных уровнях цен на рынке наступает стабилизация, а значит, при этих ценах складывается, по крайней мере, временный баланс спроса и предложения. Когда ситуация на рынке начинает меняться он переходит к новой точке баланса путем повышения или понижения уровня цен.
Однако новая стабилизация с большей вероятностью произойдет на том уровне цен, где рынок однажды (или многократно) уже был стабилен, потому что в таких точках раньше уже достигался баланс спроса и предложения. Наглядным примером может служить уровень в 1.000$ за метр, на котором рынок стабилизировался как в 1998, так и в 2002 годах, причем казалось бы при совершенно разных макроэкономических условиях и иной политической обстановке в стране. Поэтому данный уровень цен и выбран для индекса стоимости жилья ИРН за базовый в качестве отметки в 1000 пунктов.
Идея ценовых уровней, очень популярная на волатильном фондовом рынке (уровни поддержки-сопротивления), интересна сейчас для рынка недвижимости по следующей причине. После достижения исторического максимума на уровне 6.000$-6.200$ за квадратный метр цены на недвижимость в Москве пока продолжают снижаться, с каждой неделей приближаясь к более низкому уровню в 4.000$-4.200$ за метр. Более того, по мере приближения к этому уровню рынок начал тормозить, вселяя уверенность остановки падения на отметке в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН.
Как показывает полиномиальная линия тренда на графике индекса стоимости жилья, столичный квадратный метр достигнет уровня в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН примерно через один-два месяца. Это может быть как стабилизация при уровне 4.200$ за метр, так и при уровне 4.000$ за метр. Не исключено, что оттолкнувшись от линии в 4.000$ индекс слегка скорректируется вверх до 4.200$, благодаря выходу на рынок отложенного спроса, ликвидации дисконтов, уменьшению величины торга. Впрочем, эти детали не столь уж важны на фоне основного утверждения о том, что текущее поведение кривой цен на московское квартиры позволяет утверждать, что рынок готов прекратить падение и стабилизироваться, по крайней мере, на время на уровне цен времен стагнации 2007 года –
4.000$-4.200$ за метр.
Торможение московского рынка недвижимости более отчетливо видно на графике еженедельного изменения индекса стоимости жилья. Если в феврале цены падали на 2%-3% в неделю, то с наступлением марта темпы падения снизились примерно до 1% в неделю и ниже. Если построить экспонциальную линию тренда темпов снижения цен на московское жильё, то остановка падения рынка – снижение темпов до статистически незначимых 0,1%-0,2% в неделю произойдет в течение примерно 2х месяцев, то есть к концу весны, возможно, чуть раньше.
Пояснения:
-В природе все процессы обычно затухают по экспонциальному закону, поэтому такая аппроксимация представляется наиболее целесообразной.
-Новые данные на неделю от 06.04.09 слегка выбиваются из построенного графика – снижение индекса стоимости на этой неделе составило 1,3%. Однако данное обстоятельство во многом связано с тем, что курс доллара локально подрос и не меняет общей картины.
Помимо анализа графиков, стабилизация рынка на ценовом уровне в 4.000$-4.000$ за квадратный метр вполне понятна и логически. Специалисты www.irn.ru неоднократно писали аналитические обзоры о причинах роста цен в конце 2008 года – первой половине 2009 года. В них отмечалось, что скачок цен на недвижимость в Москве с уровня в 4.000$ за квадратный метр до 6.000$ за метр носил в основном спекулятивный инвестиционный характер, а также был связан с доступностью ипотечного кредитования. В частности, об этом прямо было сказано в интервью с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко, сделанным еще в феврале 2008 года под названием «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости».
Следовательно, когда финансовый кризис удалил с рынка недвижимости почти всех инвестиционных покупателей, устранив инвестиции в недвижимость, а также сделал практически недоступными кредиты под залог недвижимости, ситуация быстро вернулась к исходной. Рынок недвижимости развернулся и стоимость квадратного метра всего за полгода скорректировалась обратно на уровень стабильности в 4.000$, с которой она и начинала рост. И если сейчас предложение и спрос на рынке недвижимости будет хотя бы примерно соответствовать периоду стагнации 2007 года, то рынок сможет оставаться в этом равновесном состоянии продолжительное время.
Однако возможны и другие сценарии. Тем не менее, торможение рынка к уровню в 4.000$ за метр вряд ли является признаком скорого начала нового витка падения цен на московскую недвижимость. Скорее, после коррекции примерно на треть стоимости рынок недвижимости Москвы нуждается в передышке и, по крайней мере, временной стабильности, как было в эпоху продолжительного роста цен. Как показывает практика, периоды стабилизации московского рынка недвижимости длятся по 6-9 месяцев и вряд ли сейчас новое сильное движение цен наступит раньше.
По мнению аналитического центра www.irn.ru, наиболее вероятное поведение московского рынка недвижимости до конца этого года – стабилизация на уровне порядка 4.000$ за квадратный метр. В случае заметного ухудшения или улучшения макроэкономического фона возможно начало нового движения цен на недвижимость как дальше вниз, так и вверх, но эти процессы вряд ли начнут происходить раньше конца этого года или начала следующего.