Как заработать деньги в кризис

С наступлением кризиса многие компании начали снижать свою активность на рынке, а в некоторых случаях вообще «свернули» свою деятельность, дабы «пережить» сложный период, не растеряв ранее заработанные капиталы. В результате, многие из участников рынка недвижимости «замораживают» строительство объектов, перестают заниматься освоением уже купленных площадок под застройку, бросают работу над проектами, на которые потрачены средства, не рассматривают возможность приобретения новых интересных участков, сворачивают рекламные бюджеты.

По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», даже в сложившихся условиях такая политика компаний не всегда оправдана и целесообразна. Правильное поведение участников рынка недвижимости позволит избежать негативных последствий, которые все ждут от кризиса, и, что еще более важно, обернуть ситуацию в свою пользу, заложив основы для дальнейших успехов и процветания. Сложившиеся условия предоставляют возможности для упрочнения и улучшения своих позиций на рынке, а правильно использовать появившиеся ресурсы позволит инвестиционный консалтинг, о чем нам согласилась рассказать руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра ИРН Калюжнова Татьяна.

 
Татьяна, как Вы считаете, насколько правильно для участников рынка недвижимости снижать свою активность в условиях кризиса?

Безусловно, кризис ликвидности вынуждает многие компании отказываться от реализации проектов, требующих сейчас больших вложений, но не гарантирующих быстрого возврата денежных средств. И это оправдано в тех случаях, когда речь идет о наиболее переоцененных и наименее востребованных сегментах рынка недвижимости, которые больше всего пострадают от кризиса.

Тем не менее, сложившаяся ситуация – это не время опускать руки, это время больших возможностей и перемен. Именно сейчас у многих компаний появляется реальный шанс увеличить свою долю на рынке, занять новую нишу, что было практически невозможно в условиях стабильного рынка, поделенного между собой основными игроками. Именно поэтому не стоит смотреть на кризис как на время для паники и остановки деятельности, нельзя сидеть и ждать лучших времен. Те компании, которые смогут правильно использовать сложившуюся ситуацию, в перспективе получат возможность занять (или укрепить) лидирующие позиции на рынке.

Какие компании, работающие в сфере недвижимости, на Ваш взгляд, способны почерпнуть что-то положительное в сложившихся условиях?

Это могут быть и застройщики, и риэлторы, и инвесторы. Вопрос в том, какие цели преследуют эти компании, и какие возможности для их достижения предоставляет сложившаяся ситуация.

Так, например, застройщики могут приобрести активы по сравнительно невысокой цене. В чем заключалась проблема последних нескольких лет, препятствующая увеличению объемов строительства и развитию девелоперских компаний? Она состояла в том, что у застройщиков не было возможности купить землю, т.к., с одной стороны, многие землевладельцы не стремились ее продавать (зачем избавляться от актива, который ежегодно дорожает и приносит доход, не требуя освоения?). С другой стороны, постоянно росли аппетиты властей и землевладельцев, желающих получить как можно больше от постоянно растущей в цене земли и за предоставленную возможность что-то на ней построить. В результате земля продолжала оставаться в руках администрации, ГУПов, НИИ, заводов, а также посредников на вторичном рынке, а девелоперы не могли приобрести новые площадки под застройку за приемлемые деньги.

Кризис резко изменил сложившуюся за предыдущие годы аномалию. В то время как квартиры снизились в цене на 20%-30%, земля подешевеет в разы, т.к. в отличие от готового жилья, она представляет собой актив, который требуется освоить, прежде чем он начнет приносить доход. Аналогичная ситуация имела место после кризиса 1998 года: стоимость земельных ресурсов уменьшилась на порядки, в то время как жилье подешевело примерно на 30%-40%. В результате компании, у которых были деньги, смогли купить площадки под застройку, которые они осваивали на протяжении последующих 10 лет. Другими словами, все нынешние девелоперы скупили землю в период, когда цены на нее были минимальны, а в последующие годы активно занимались застройкой, что позволило им занять лидирующие позиции на рынке недвижимости и создать положительный имидж компаний.

Как Вы считаете, что в сложившихся условиях необходимо девелоперам и застройщикам, чтобы создать базу для успешной работы в будущем?

Так как сейчас у многих застройщиков появляется возможность приобрести земельные участки по доступной цене, возникает необходимость в определении наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости и оценки конкретных площадок под застройку. Это позволит правильно распорядиться имеющимися финансовыми ресурсами, то есть выбрать участки, оптимально подходящие для строительства наиболее востребованных в будущем объектов.

Кроме этого, в нынешней ситуации девелоперы остро ощутили необходимость оптимизации ранее разработанных проектов, которые в изменившихся условиях не пользуются спросом. Вследствие ухудшения экономической ситуации в стране, снижения уровня занятости и доходов населения произошли изменения в приоритетах, ожиданиях и предпочтениях людей в области недвижимости. Если раньше многие девелоперы действовали по принципу «не важно, что строить, все равно купят», то сейчас такая политика уже не работает. Именно поэтому большинство компаний столкнулись с проблемой остановки продаж, т.к. ряд объектов не соответствует изменившимся запросам потребителей. В сложившихся условиях становится особенно важным определение оптимальных свойств объектов, наиболее востребованных покупателями. Это позволит провести реконцепцию разработанных ранее проектов, которые на сегодняшний день не отвечают потребностям рынка, и создать объекты, максимально соответствующие ожиданиям покупателей, пользующиеся спросом и приносящие прибыль.

Можете ли Вы предложить комплекс услуг девелоперам и застройщикам для решения перечисленных задач?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» имеет огромный опыт в решении подобных задач. Мы неоднократно проводили исследования рынка недвижимости, связанные с определением наиболее перспективных сегментов, измерением емкости спроса, выявлением покупательских предпочтений, а также проводили работу по созданию концепций застройки и реконцепции уже существующих проектов.

Например, к нам обращалась компания «Сити-XXI век» (корпорация «Эконика»), перед которой стояла задача формирования правильной стратегии развития через определение наиболее инвестиционно привлекательных и перспективных сегментов рынка недвижимости в различных регионах. До этого компания специализировалась на рынке жилья Москвы и Подмосковья и обладала хорошими знаниями этого сегмента, однако, выход на новые рынки потребовал дополнительной  компетенции, вследствие чего появилась необходимость привлечения специалистов нашей компании.

В качестве другого примера можно привести работу, проведенную Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» по заказу компании «Интеко»: анализ перспектив развития рынка новостроек Западного округа Москвы до 2012 г., объемов предложения и динамики цен в разных сегментах (классах) жилья и на разные типы квартир. Это позволило выявить наиболее дефицитные сегменты жилья в этом округе в перспективе и выработать правильную стратегию развития – освоение имеющихся участков в Западном округе наиболее востребованными и дефицитными категориями жилья.

Примером оптимизации ранее созданных проектов может служить работа, проведенная по заказу компании «Русь», целью которой стала разработка рекомендаций по изменению концепций застройки участков в Рузском и Шатурском районах Подмосковья. Для этого Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» провел исследование, посвященное определению емкости спроса, потребительских предпочтений и портрета потенциальных покупателей загородного жилья в дальнем Подмосковье (60-150 км от МКАД). Результаты исследования позволили выявить слабые стороны предложенных к рассмотрению проектов и внести в них необходимые изменения.

Имея богатый опыт в решении подобных задач и обладая ресурсами для их выполнения, мы можем оказать помощь девелоперам и застройщикам в определении наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости и участков под застройку. А также в выявлении оптимального класса и свойств объектов, в разработке наиболее эффективной с точки зрения востребованности и доходности концепции застройки на выбранных площадках или оптимизации ранее созданных проектов с учетом изменений на рынке.

Итак, Вы рассказали нам о возможностях, которые появились у девелоперов и застройщиков в сложившихся условиях. А как насчет риэлторских компаний, что позитивного могут почерпнуть они в текущей ситуации?

В сложившихся условиях оптимальной стратегией для риэлторских и брокерских компаний является увеличение своей доли на рынке. Как известно, основная борьба за клиентов компаний, предоставляющих услуги по аренде и купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, ведется в информационном поле. В прежние годы было сложно «перебить» известные бренды. Сейчас, когда многие компании сокращают рекламные бюджеты, информационное поле стало менее насыщенным. Поэтому, для того чтобы перехватить оставшихся клиентов, не обязательно даже увеличивать расходы на рекламу, достаточно оставить их на прежнем уровне, и это неизбежно приведет к росту доли на рынке. В условиях, когда количество рекламодателей сокращается, те компании, которые продолжают размещать информацию о себе и своих объектах в печатных СМИ и Интернете, увеличивают эффективность своих объявлений за ту же цену. Таким образом, грамотное вложение небольших денег позволит риэлторским и брокерским компаниям усилить бренд, увеличить долю в информационном пространстве и клиентскую базу. В результате компании второго и третьего эшелонов могут выйти в лидеры рынка риэлторских услуг.

Скажите, может ли возникнуть потребность у риэлторских компаний в получении консалтинговых услуг и почему?

Безусловно, такая потребность возникает. Ведь появление дополнительных возможностей по усилению бренда и увеличению доли рынка приводит к необходимости выявления новых свободных ниш и определения стратегии по их освоению. В штате риэлторских и брокерских компаний не всегда есть маркетологи, которые призваны решать подобные задачи. Поэтому за ответом на эти вопросы риэлторы обращаются в специализированные консалтинговые компании.

В частности, специалисты www.irn.ru проводили исследование по заказу компании «МГСН», посвященное анализу текущего состояния и прогнозу развития вторичного рынка жилья Москвы, с последующим обновлением результатов через два года. Это позволило выявить наиболее востребованные и наименее занятые ниши на рынке риэлторских услуг, определить оптимальную стратегию развития компании на ближайшие годы, разработать комплекс услуг, позволяющий компании получить конкурентное преимущество. Обновление результатов исследования показало, как изменился рынок за несколько лет, и дало возможность скорректировать ранее выбранную стратегию с учетом изменившихся условий.

В начале своего интервью Вы упомянули о том, что сложившаяся ситуация может оказаться выгодной и для инвесторов. Не могли бы Вы остановиться на этом подробнее?

Да, конечно. Вы, наверное, помните, что прошедшие несколько лет характеризовались практически постоянным ростом цен на недвижимость. Поэтому инвестиции в данный сектор являлись весьма привлекательными: риск потерять вложенные деньги был минимальным. Изменение экономической ситуации, снижение спроса и падение уровня цен привели к резкому сокращению инвестиционной активности. Сейчас многие инвесторы задаются вопросом, когда рынок достигнет «дна», чтобы понять, в какое время возобновить инвестиционную деятельность. А также спрашивают себя, в какие сегменты целесообразно вкладывать деньги, какие ниши продолжат свое падение, а какие начнут расти. Другими словами, пытаются решить вопрос, какие сегменты рынка недвижимости и в какое время достигнут «дна», чтобы с максимальной выгодой вложить туда деньги и в перспективе получить хорошую прибыль.

Как показывает практика, во время кризиса далеко не все на рынке дешевеет. Некоторые сегменты и объекты могут даже вырасти в цене. Так, например, было после кризиса 98 года, когда в течение последующих двух лет общее падение стоимости жилья составило 30%-40%, а квартиры в новых районах массовой застройки (Южное Бутово, Марьинский парк) за этот же период подорожали на 10%-15%. Это яркий пример того, что даже в условиях кризиса цены могут не только падать, но и расти. А, следовательно, успешные инвестиции в недвижимость требуют умения находить подобные островки стабильности.

Другими словами, наименее переоцененные и наиболее востребованные сегменты рынка недвижимости имеют потенциал для роста цен даже в условиях кризиса. Как правило, в эту категорию попадают изначально недорогие и пользующиеся невысоким спросом ниши, удачно расположенные с точки зрения комплексного развития территорий, т.е. там, где планируется улучшение транспортной ситуации (подведение метро, реконструкцию дорог), а также возведение объектов инфраструктуры. Профессиональные инвесторы это хорошо понимают, поэтому следят за развитием ситуации на рынке, стремясь своевременно выявить такие ниши.

Скажите, а какие услуги в этой связи Вы можете оказать инвестиционным компаниям?

Для того чтобы определить, когда и какие сегменты достигнут своего «дна», инвесторам требуется регулярный мониторинг рынка и прогноз развития ситуации. Далеко не всегда у таких компаний есть ресурсы для решения этих задач. Поэтому они пользуются услугами сторонних профессиональных организаций, предоставляющих инвестиционный консалтинг. Кроме того, обращаясь к специалистам аналитическо-исследовательских компаний, инвесторы получают возможность сравнить свою точку зрения с профессиональным мнением сторонних консультантов и в итоге принять правильное инвестиционное решение.

Например, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» проводил исследование для компании «Health Tech Corporation», цель которого состояла в определении динамики цен на жилье в д.Яковлевское (39 км от МКАД по Киевскому шоссе), в условиях изменения экономической ситуации. Результаты исследования позволили выявить наиболее характерное поведение цен в этом сегменте в сравнении с московскими показателями в периоды бурного роста стоимости жилья, стагнации, коррекции цен вниз. Это дало возможность определить перспективность вложений в данный проект и его инвестиционную привлекательность.

Как Вы считаете, в перспективе потребность в инвестиционном консалтинге будет возрастать или уменьшаться?

По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в сложившихся условиях инвестиционный консалтинг становится на вес золота. Прошли те времена, когда на рынке господствовал продавец, сейчас формируется рынок покупателя. Следовательно, новые проекты должны соответствовать запросам потребителей, иначе конкурентная борьба будет проиграна. И это продлится довольно долго, как минимум до тех пор, пока рынок окончательно не оправится после кризиса. Вот почему профессиональным участникам рынка необходимо учитывать как новые возможности, так и неизбежные изменения, которые несет с собой сложившаяся ситуация, не только в кратко-, но и в среднесрочной перспективе. Вот почему мы считаем, что инвестиционный консалтинг чрезвычайно актуален не только сегодня, но и на ближайшие годы.

Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от аналитического центра ИРН