Малогабаритная «рублевка»

Эконом-класс меняет облик дорогих направлений

С наступлением весны оживает загородный рынок недвижимости. Еще неясно, какие тенденции ожидают нас в этом сезоне в связи с разразившимся кризисом, но первые прогнозы на этот счет Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже сделал в рамках круглого стола на выставке «ДомЭкспо-2009» (см. статьи «Потребности покупателей определяют вектор развития загородного рынка», «Динамика и прогноз цен на загородном рынке жилья»).

Несомненно, возвращается спрос на коттеджи в Подмосковье, даже несмотря на сложившуюся экономическую ситуацию. Ведь покупка участка земли сама по себе является сейчас одним из способов сохранить свои сбережения. А грамотный маркетинг позволит застройщикам сохранить ликвидность своих проектов и сегодня.

Рассмотрим, какие тенденции наметились на коттеджном рынке за последние 4 года, чтобы понять, от чего девелоперы будут отталкиваться в новом сезоне. Так, интернет-портал www.irn.ru уже писал о том, что в 2005-2008 годах шло активное освоение менее престижных направлений, где объемы строительства коттеджных поселков выросли почти в 4 раза (см. статью «Объемы коттеджного строительства на Юге выросли почти в 18 раз»). При этом меняется структура рынка и потребительские свойства объектов.

В частности, выросло среднее количество домовладений в коттеджных поселках. Так, по данным маркетинговых исследований, регулярно проводимых Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», за 2005-2008 годы данный показатель увеличился на 75%: с 53 домов до 92 домов. При этом если по менее престижным направлениям прирост составил 39% (с 75 домов до 105 домов), то в поселках, расположенных на традиционно престижных шоссе, - на 78% (с 50 домов до 88 домов).

Известно, что на менее престижных направлениях исторически предусмотрены более экономичные поселки, рассчитанные на большое количество домов. А вот на традиционно престижных направлениях возводились более камерные поселки классов «бизнес+» и «элит», ориентированные на богатого покупателя. Однако, по мере расширения географии коттеджного рынка и освоения дальних земель (в том числе и на престижных направлениях), меняется облик поселка в соответствии с потребностями нового класса покупателей. Именно поэтому тенденция к увеличению среднего количества домовладений в объектах характерна в большей степени для традиционно престижных направлений, где увеличилась доля коттеджных поселков классов «бизнес-минус» и «эконом», расположенных в дальнем Подмосковье. А такие объекты, как мы сказали, рассчитаны на менее обеспеченного покупателя. В соответствии с этим застройщики изменяют качественные характеристики поселков: увеличивают количество домов, делают меньшие площади участков и коттеджей.

Так, в целом по рынку, за 2005-2008 годы средняя площадь индивидуального земельного участка снизилась с 23,5 сот. до 20,5 сот. При этом для поселков, находящихся на традиционно престижных и менее престижных направлениях, характерна следующая динамика: с 24,5 сот. до 21,5 сот. и с 19,5 сот. до 18 сот., соответственно. То есть на престижных направлениях средние размеры участков земли в 2005-2008 годы снизились больше (на 13,5%), чем в поселках, расположенных на менее престижных шоссе (на 7%). Это подтверждает сказанное выше: на традиционно престижных направлениях увеличивается доля более экономичных коттеджных поселков, расположенных за 40 км от МКАД, в которых средняя площадь участка не превышает 21 сот. Об этом мы ранее писали в статье «Загородный рынок подстраивается под клиента».

Что касается менее престижных направлений, то здесь незначительное уменьшение размеров индивидуальных земельных участков в коттеджных поселках также связано с расширением географии рынка (увеличением объемов строительства в дальнем Подмосковье). На расстоянии 50 км от Москвы строятся преимущественно «дачные» поселки, в которых не предусмотрены большие участки земли.

Средние площади домовладений в поселках по всем направлениям за рассматриваемый период также снизились - с 400 кв.м. до 340 кв.м. При этом на престижных направлениях данный показатель уменьшился на 9,5% (с 420 кв.м. в 2005 году до 380 кв.м. в конце 2008 года), а в объектах, расположенных на менее престижных направлениях, – на 24% (325 кв.м. против 245 кв.м.).

То есть на менее престижных направлениях площадь домов в коттеджных поселках по итогам 4 лет снизилась гораздо больше, чем на традиционно престижных. За годы формирования коттеджного рынка стало понятно, что большая площадь домов в поселках на менее престижных направлениях просто не нужна. Здесь приобретают жилье менее обеспеченные люди, которые могут поступиться размерами дома в обмен на доступность общей стоимости коттеджа. Поэтому застройщики стараются выйти на нужный уровень цен, снижая площадь домовладения (снижать стоимость квадратного метра при сохранении большой площади дома для застройщика просто нерентабельно). Это позволяет поддерживать высокие темпы продаж. Видимо, в первые годы освоения менее престижных направлений застройщики не учли потребностей покупателей данного сегмента и завысили площади домов в поселках, но в дальнейшем рынок скорректировал данный показатель.

Таким образом, изменение географии коттеджного рынка (увеличение строительства поселков в дальнем Подмосковье по всем направлениям) привело к изменению его структуры. Однако развитие загородного рынка на большой удаленности от Москвы началось сравнительно недавно (для коттеджных поселков это примерно 2005-2006 годы) и данный сегмент загородного жилья остается малоизученным.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» имеют опыт организации и проведения индивидуальных исследований, позволяющих измерить спрос и покупательские предпочтения в различных сегментах загородного рынка. Так, специалисты www.irn.ru уже проводили исследование с использованием методов опроса населения и экспертного интервью, которое позволило составить портрет потенциального покупателя загородного жилья в дальнем Подмосковье (за 60 км от МКАД), а также определить емкость спроса в этом сегменте рынка.