Объемы коттеджного строительства на Юге выросли почти в 18 раз

С 50 тыс. кв.м. в 2005 году до 900 тыс. кв.м. в 2008 году

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает отслеживать развитие загородного рынка недвижимости в сложившейся экономической ситуации. Так, в статье «Девелоперы снизили цены в 2 раза» мы уже писали о первых «посткризисных» явлениях в сегменте коттеджных поселков. Рассмотрим теперь, как меняется коттеджный рынок в разрезе направлений.

По данным маркетинговых исследований, регулярно проводимых специалистами www.irn.ru, к концу 2008 года объем рынка коттеджных поселков увеличился в 1,8 раза по сравнению с 1 кварталом 2005 года. При этом разные направления показали различную динамику. Так, максимальный рост количества поселков зафиксирован на Юге, которое включает такие шоссе, как Каширское, Варшавское и Симферопольское. Если в 2005 году доля рынка здесь составляла лишь около 2% (всего 3 поселка), то к концу 2008 года этот показатель составил уже 10% (31 поселок). Хотя стоит отметить, что даже такой резкий скачок отнюдь не вывел южное направление в лидеры рынка. Увеличение доли Юга во многом связано с освоением дальних земель (более 60 км от МКАД) по направлению Симферопольского шоссе, где основной упор делается на строительстве поселков эконом-класса.

Также высокую динамику показало восточное направление (Горьковское и Щелковское шоссе), доля рынка которого по количеству поселков увеличилась в 2 раза и составила в конце 2008 года 3,7% против 1,8% в 2005 году.

В целом по рынку, хорошую динамику роста объемов строительства показали поселки, расположенные на менее престижных направлениях, к числу которых как раз и относятся Юг и Восток. Их общая доля в 2005-2008 годы выросла в 2 раза и составила 25%, по результатам маркетингового исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 4 квартала 2008 года. В то же время значительно упала доля рынка традиционно престижных направлений – на 12% в сравнении 2005 и 2008 годов. Особую роль в этом сыграло снижение доли таких направлений, как западное и северо-западное, на 10% и 7% соответственно. И это несмотря на то, что Северо-Запад на протяжении последних 4 лет удерживает лидерство среди всех направлений по числу строящихся коттеджных поселков.

Уменьшение на коттеджном рынке доли западного направления (Ильинское, Минское, Можайское и Рублево-Успенское шоссе) связано, прежде всего, с более ранним (по сравнению с менее престижными направлениями) освоением территорий. Так, к 2006 году количество свободных участков под застройку заметно сократилось, что и дало толчок к развитию менее престижных направлений.

Вместе с увеличением количества коттеджных поселков, объемы строительства выросли в 2,7 раза за 2005-2008 годы – примерно с 3,5 млн. кв.м. до 9,5 млн. кв.м. При этом естественно, что наибольший прирост – почти в 4 раза показали поселки, расположенные на непрестижных направлениях (Юг, Юго-Восток, Восток и Северо-Восток). Наибольший показатель опять-таки зафиксирован на Юге, суммарная площадь домовладений в котором увеличилась за 2005-2006 годы в 17,7 раза – с 51 тыс.кв.м. поднялась до 915 тыс.кв.м. Такая динамика связана, прежде всего, с увеличением количества домовладений в поселках на данных направлениях, о чем речь пойдет в наших следующих статьях.

На традиционно престижных направлениях, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», доля рынка от общей площади строительства упала на 6%. О причинах этого мы уже говорили выше. Произошло перенасыщение рынка на Юго-Западе, Западе, Северо-Западе и Севере Подмосковья.

Таким образом, данные маркетинговых исследований www.irn.ru говорят о стремление менее престижных направлений занять высокие позиции на коттеджном рынке за счет увеличения количества поселков, а вместе с этим и общего объема строительства. Так, если в 2005 году Юг занимал последнее, пятое место в рейтинге всех направлений (наряду с Востоком и Юго-Востоком), то к концу 2008 года поднялся на 3 место, сравнявшись с Севером и Западом.

Табл. 1. Рейтинг направлений по объемам строительства

Рейтинг (место)	Направление
Рейтинг (место)	2005	2008
1	Северо-Запад	Северо-Запад
2	Запад	Юго-Запад
3	Юго-Запад	Запад, Север, Юг
4	Север, Северо-Восток	Северо-Восток
5	Восток, Юго-Восток, Юг	Восток, Юго-Восток

Что касается традиционно престижных направлений, то здесь самые прочные позиции занимает Северо-Запад, объемы строительства которого растут вместе с рынком (даже при снижении количества поселков, объем строительства не снижается) и благодаря этому сохраняется его лидерство на протяжении 2005-2008 годов. При этом, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», западное направление потеряло одну позицию в рейтинге всех направлений, опустившись за 2005-2008 годы со 2 на 3 место. Как видно из графиков, доля рынка по количеству объектов и общей площади застройки снизилась здесь, как минимум, в 2 раза.

Несомненно, что последствия «сентября» 2008 года уже внесли свои коррективы в описанную выше динамику развития коттеджного рынка. Поэтому однозначно определить, какое направление будет более инвестиционно привлекательным с точки зрения реализации проекта, в сложившихся условиях рынка весьма затруднительно. Не исключено, что в ближайшее время появятся новые эталоны успешных проектов, максимально приближенные к сегодняшнему уровню спроса и потребительских предпочтений. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» специализируется на решении подобных задач. В частности, www.irn.ru было проведено исследование по определению емкости спроса, потребительских предпочтений и портрета потенциальных покупателей загородного жилья эконом-класса в дальнем Подмосковье (60-150 км от МКАД). Рекомендации наших специалистов по оптимальному использованию земельных участков под застройку, основанные на результатах данного исследования, позволили принять правильное инвестиционное решение.