Сегодня совершенно реально стать владельцем квартиры, где, как в одном анекдоте, в гостиной можно незаметно разместить аквариум с бегемотом. Не в том смысле, конечно, что это каждому доступно, а в том, что такой товар на рынке существуют — значит, его можно купить. Гораздо сложнее приобрести то, чего нет. Другими словами, тот, кто продал вам достойную квартиру с солидным метражом, вовсе не гарантирует этой квартире соответствующее окружение. Сказка может кончиться сразу за дверью подъезда. В современной Москве найдется немало пафосных домов, на территории которых нет даже небольшого зеленого пятачка, где можно погулять с коляской, удобных пандусов или, допустим, специальной площадки для выгула собак.

Очевидное несоответствие одного параметра жилья другому — норма для отечественного рынка недвижимости. Одна из проблем столичного жилья — отсутствие на придомовой территории некоторых сервисов из числа необходимых, да что там — зачастую отсутствие самой территории. «В центре Москвы участки под застройку, как правило, ограничены, — объясняет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. — В результате девелоперы концентрируются на том, чтобы максимально увеличить пятно застройки, а организация придомовой территории ведется уже по остаточному принципу. Вследствие этого многие дома высокого класса не могут „похвастаться“ ничем, кроме огороженной и охраняемой территории». По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, у некоторых девелоперов действительно нет возможности «развернуться» — не позволяет размер площадки, различные административные ограничения, в то время как другие, к сожалению, просто экономят или относятся к вопросу организации территории наплевательски, мол «и так купят». Складывается ощущение, что развитие придомовой территории пока еще не входит в число приоритетов девелоперов, причем даже применительно к жилью, которое продается по самым высоким ценам.

Чего хотят жильцы

Напрашивается резонный вопрос: а нуждаются ли люди в благоустройстве придомовой территории, раз покупают «и так»? Эксперты Blackwood убеждены, что это один из наиболее важных параметров, которые учитывают покупатели жилья, особенно в элитном и бизнес-классах. В декабре 2008 года компания провела опрос 54 клиентов, намеревающихся купить квартиру в одном из высококачественных объектов Москвы. В ходе исследования покупателей попросили выбрать наиболее важные для них элементы благоустройства территории из предложенных (можно было выбрать несколько). В результате значимость элементов распределилось следующим образом: надежная ограда территории (назвали 23% опрошенных), наличие детской площадки (17%), озеленение и ландшафтный дизайн (15%), наличие специальной зоны для отдыха и прогулок (13%), система освещения территории (11%), система освещения фасадов (6%).

Компания «Магистрат», которая осуществляла продажи в жилом комплексе «Шуваловский», на протяжении 2007−2008 годов вела анкетирование посетителей, в результате чего выявила предпочтения аудитории относительно специализации объектов собственной инфраструктуры ЖК. Из 700 опрошенных 34,4% сказали, что их интересует инфраструктура, предназначенная для семьи и детей, 28,4% - для занятий спортом, 14% - объекты бытового сервиса и чуть меньше — 13, 4% - заведения для красоты и здоровья, 9,3% - досуговые учреждения. И лишь 3 человека, что составило 0,4%, заявили, что они против подобной инфраструктуры.

Как сообщили в Научно-исследовательском и проектном институте экологии города (НИиПИ), сегодня в благоустройство придомовой территории девелоперы вкладывают в среднем до 5% от бюджета строительства объекта, что вовсе немного. Стоит ли тратить больше, ведь создание высокого уровня благоустройства удорожает себестоимость квадратного метра жилой площади, а, следовательно, и его рыночную цену? Готовы ли потребители к таким расходам? Очень даже готовы, утверждают в Институте экологии города и, опять же, приводят доказательства. Покупатель, как известно, «голосует рублем»: достаточно спросить, за что он готов заплатить, чтобы понять, что для него действительно важно. Специалисты НИиПИ совместно с коллегами из Института Сравнительных Социальных исследований провели опрос, по результатам которого был составлен своего рода рейтинг допустимой стоимости — читайте, важности — различных элементов благоустройства придомовой территории для покупателей. В результате в рейтинг вошли: зеленые насаждения и водоем, детская и спортивная площадки, зона тихого отдыха, площадка для выгула собак. Интересны детали. Например, самыми важными элементами среды на детской площадке названы растительность и игровые комплексы, оцененные, соответственно, в 29 и 27% от ее «рейтинговой стоимости»; скамейки, урны и осветительное оборудование «получили» по 9%, наличие специального мягкого покрытия на земле, снижающего риск травмирования ребенка при падении — 8%, ограда — 7%, фонтаны — 3%, скульптуры — 3%; для спортивной площадки значимость оборудования, покрытия, освещения и ограды оказалась приблизительно одинаковой — каждый «оценен» от 22 до 27% «рейтинговой стоимости». «На основании нашего исследования с вероятностью 95% можно утверждать, что благоустройство территории жилого комплекса по мнению потенциальных покупателей жилья повышенной комфортности должно составлять порядка 17−22% в структуре общей стоимости квартиры», — подводит итог первый заместитель генерального директора НИиПИ Анна Курбатова.

Первые ласточки

Можно, конечно, сказать, что все это утопия, и отмахнуться. Собственно, на растущем рынке, когда спрос уверенно опережал предложение, так и было. Однако сейчас покупатели стали более искушенными и, как утверждает девелоперы, интересуются уже не только параметрами своей квартиры, но и подробностями организации придомового пространства. Девелоперы, в свою очередь, в последние годы стали чаще заказывать специальные исследования, такие как экологический аудит территории, и нанимать профессионалов для разработки концепции благоустройства комплекса с учетом всех нюансов.

На счету Института экологии есть несколько подобных интересных проектов, в сегменте жилья эконом-класса один из наиболее ярких — микрорайон Куркино. Стройка такого масштаба предполагает глубокий анализ и комплексный подход, так как речь идет не об отдельно взятой площадке размером пусть даже в несколько десятков гектаров, а о сложившейся эко-системе. Специалисты Института отнеслись к вопросу освоения территории максимально бережно. «В районе практически не вырубались зеленые массивы, сохранялись все естественные ручьи и пруды, планировочное решение рукотворных ландшафтных комплексов в Куркино повторяет рисунок ландшафтной структуры территории, обтекая основные природные оси и ядра, — объясняет профессиональные тонкости Анна Курбатова. — Все это делалось для того, чтобы в дальнейшем система по возможности саморегулировалась Допустим, рельеф должен способствовать естественному отведению избыточной влаги с игровых площадок и дорожек и ее аккумуляции в зеленых массивах, а также формированию в зимний период естественных снеговых горок для катания на санках». Благодаря тому, что в Куркино были бережно сохранены лесные массивы, а также большие площади оставлены свободными от застройки, внутри кварталов удалось создать общественные зоны, обеспечивающие потребности жильцов и в тихом отдыхе, и в активном движении, и в развлечениях, и в местах для «посиделок».

Интересно, что при грамотном и профессиональном подходе к благоустройству жилых микрорайонов действуют одни и те же принципы, которые мало зависят от ценовой категории жилья — максимально использовать возможности естественной среды, уменьшать (а не увеличивать сверх меры) плотность населения, учитывать интересы и удобство жильцов всех категорий, планировать территорию с учетом принципов видео-экологии (эта тема вообще заслуживает отдельной статьи) и тому подобное. Одним из последних проектов Института Экологии города является разработка концепции территории ЖК «Доминион», который строится в районе метро Университет. Согласно проекту пространство микрорайона решено в виде единой системы, имеющей многофункциональную центральную зону и три рекреационных центра, предназначенных для различных видов отдыха: спортивный центр молодежного спорта «Горы», спортивный центр для жильцов все возрастов «Равнина», ландшафтный центр «Зеленая долина». Сегодня ролики и скейтборды — одно из самых модных увлечений молодежи, а вот специально оборудованных мест для тренировок не так много, вот подростки и пугают мирных пешеходов, лавируя между ними на тротуарах. Поэтому зона «Горы» с искусственно создаваемым рельефом для катания на роликах и скейтбордах в бесснежное время и санках в зимний период — это, безусловно, «изюминка» ЖК, причем полезная и актуальная. «Равнина» предназначена для занятий спортом на специальных площадках и полях: мини-поле для футбола и хоккея/фигурного катания (в зависимости от сезона), корты для игры в теннис, сквош, бадминтон, волейбол, тренажерный зал. «Зеленая долина» имеет вытянутую форму и предназначена для прогулок, а центром композиции станет цветник сложной структуры из специально подобранных многолетников, вечно-зеленых кустарников, чьи декоративные свойства сохраняются во все времена года. Специалисты Института также предложили выделить отдельную площадку для выгула и тренировок собак — девелопер согласился. Очевидно, что это устроит всех жильцов, как «собачников», так и «анти-собачников».

Несколько лет назад был реализован еще один редкий проект — ЖК «Покровское-Глебово», который также выделяется на фоне традиционных предложений дорогостоящего жилья наличием собственной территории и обширных благоустроенных зон отдыха. Застройщик максимально эффективно использовал, может быть, не самое элитное с точки зрения близости к центру, но удачное расположение площадки — в уединенном месте на берегу Химкинского водохранилища (СЗАО). Комплекс спроектирован по образу и подобию классической дворянской усадьбы XVIII-начала ХIХ века: застройка — преимущественно низкоэтажная, общественные зоны — просторные и богато оформленные. Заданному стилю отвечает английский парк с фонтаном и скульптурной композицией, ротондами-беседками, скамейками, старинными фонарями. Для жильцов комплекса и других отдыхающих на берегу водохранилища создан пляж «Покровский берег», оборудована пристань, позволяющая заниматься различными водными видами спорта, лодочная станция. Помимо этого на территории ЖК создан первый в Москве клуб сети Pitch & Putt для игры в мини-гольф и теннис. Нужно отметить, что этим собственная инфраструктура комплекса не исчерпывается. Конечно, можно было «выжать» максимум квадратных метров из этой площадки, увеличив плотность застройки или этажность, но застройщик пошел по другому пути, сконцентрировавшись на качестве предложения. Думается, он не проиграл. По словам Анны Курбатовой, «благоустроенный ландшафт — это хорошее средство привлечения покупателей».

Нужно отметить, что в комплексах, реализуемых не в «зажатой» центральной части города, возможностей для организации обширной придомовой территории больше, неудивительно, что удачные примеры мы видим в основном за пределами Садового кольца. То, что эти примеры стали появляться, уже радует. То, что их не может быть много, очевидно: благоустройство территории требует участка площадью не менее 5 га, а подобные в столице остались, пожалуй, только в составе районов, предназначенных под комплексную реконструкцию. Освоение таких площадок требует финансовых затрат, которые сегодня большинству девелоперов просто не под силу. Поэтому в ближайшие годы жилье с территорией, похоже, так и останется в дефиците.