Эволюция на загородном рынке

Престижность направлений меняет облик таунхаусов

Каждый покупатель загородного жилья неизбежно сталкивается с проблемой выбора «географии» интересующей недвижимости. Местоположение поселка (направление и удаленность) определяют не только цены, но и основные качественные характеристики предложения. Об этом Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал в статье «Загородный рынок подстраивается под клиента», характеризующей ситуацию на коттеджном рынке. Рассмотрим теперь, как развивается рынок таунхаусов в зависимости от того, где расположен поселок.

Условно разделим все направления (шоссе) на традиционно престижные и менее престижные. К первой категории относятся такие шоссе, как Ильинское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское, Сколковское, Алтуфьевское, Дмитровское, Осташковское, Волоколамское, Ленинградское, Новорижское, Пятницкое, Калужское и Киевское; а также районы Москвы, на территории которых расположены поселки таунхаусов. Горьковское, Щелковское, Ярославское, Каширское, Симферопольское, Егорьевское и Новорязанское шоссе.

Результаты маркетинговых исследований рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья, регулярно проводимых специалистами www.irn.ru, показывают, что в 1 квартале 2005 года на менее престижных направлениях строились небольшие поселки таунхаусов, среднее количество домовладений в которых составляло порядка 50 квартир-секций. В то же время на традиционно престижных направлениях среднее количество квартир-секций в поселке отмечено на уровне 75 шт., то есть в 1,5 раза больше.

Это говорит о том, что 4 года назад у застройщиков еще не было уверенности в том, будут ли востребованы таунхаусы, расположенные на менее престижных направлениях. В 2005 году застройка непрестижных направлений таунхаусами только начиналась, и очертания успешных проектов были еще не ясны.

Однако, как видно из графика, постепенно количество домовладений в поселках по менее престижным направлениям увеличивалось. Так, по результатам исследования рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 4 квартала 2008 года, среднее значение этого показателя – 83 квартиры-секции - практически сравнялось с объектами на более престижных направлениях, где зафиксировано в среднем 99 квартиры-секции в поселке. То есть востребованность загородного жилья, расположенного на менее престижных направлениях, с каждым годом возрастала, как и потребность в более экономичном предложении на рынке в целом. В результате, поселки таунхаусов, расположенные по менее престижным направлениям, с течением времени стали крупнее.

Что касается свойств поселков на традиционно престижных и менее престижных направлениях, то они имеют различия, причем за последние годы эти различия усиливаются. Так, согласно данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 1 квартале 2005 года средняя площадь квартиры-секции фактически не зависела от того, на каком направлении располагается поселок. Для менее престижных направлений этот показатель составлял 224 кв.м. против 230 кв.м на традиционно престижных направлениях.

Как мы уже отметили выше, в тот период не было четкого понимания того, что конкретно нужно различным категориям покупателей. Лишь со временем качественные характеристики таунхаусов стали дифференцироваться в зависимости от направлений. Стало понятно, что целесообразно увеличивать площади квартир-секций в поселках, расположенных на традиционно престижных направлениях, поскольку они пользуются спросом со стороны богатых покупателей, у которых более высокие требования к уровню комфорта. Одновременно с этим в период 2005-2008 годов на менее престижных направлениях размеры домовладений несколько снизились – с 224 кв.м. до 219 кв.м. Экономичность стала определяющим фактором для таких объектов, поскольку здесь покупают жилье менее обеспеченные люди.

Напротив, площадь индивидуальных земельных участков в сегменте таунхаусов увеличивалась как в поселках, расположенных на традиционно престижных направлениях, так и в поселках по менее престижным направлениям. Это связано с тем, что застройщики стремятся избежать «эффекта муравейника», который неизбежно возникает из-за увеличения количества квартир-секций в поселке. Домовладения с маленькими участками земли пользуются меньшим спросом, поскольку не обладают необходимым уровнем комфорта. При этом в поселках, расположенных на традиционно престижных направлениях, средняя площадь участка за последние 4 года выросла значительнее, чем в поселках на менее престижных направлениях, - на 24% и 16% соответственно. Выше мы уже указали причины такой динамики.

Все эти факты говорят о том, что загородный рынок недвижимости развивается в соответствии с потребностями различных категорий покупателей. Если в начале 2005 года не было четких границ между поселками таунхаусов по принципу престижности направления, то к концу 2008 года произошла строгая дифференциация. Вполне логично, что менее престижные направления, в отличие от традиционно престижных, характеризуются теперь экономичным предложением. Можно сказать, что «все стало на круги своя» и за годы формирования рынка таунхаусов застройщики определили параметры успешности проектов, ориентированных на покупателей с разным уровнем доходов.

Однако сегодняшняя непростая ситуация на рынке недвижимости неизбежно вносит коррективы, становится трудно прогнозировать успешность и востребованность того или иного проекта на основе общих тенденций развития рынка в последние годы. Необходим постоянный мониторинг рынка и общеэкономической ситуации на каждом этапе реализации проекта. О том, как сэкономить на этих важных составляющих без ущерба деятельности компании, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал в статье «Как сэкономить на аналитике и маркетинге».

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU: