Девелоперы хотят обмануть рынок

Недавно несколько застройщиков сообщили, что переводят цены на квартиры в Москве в иностранную валюту. В качестве главной причины такого решения домостроители указали нестабильность российского рубля. Подобным способом девелоперы надеются не только зафиксировать цены в инвалюте, но и даже спровоцировать формальный рост цен в рублях. Однако, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, такое решение может только ускорить процесс удешевления московского жилья.

По данным газеты «РБК daily», ряд девелоперов с 1 февраля 2008 года принял решение зафиксировать цены на новостройки Москвы в условных единицах. Среди этих компаний такие крупные участники рынка, как ДСК-1, ПИК, «Сити — XXI век» и «Снегири». Часть из них намерены перевести цены в доллары, другие в евро, третьи в «бивалютную корзину». Основным поводом для этого стало значительное ослабление российского рубля. C середины июля 2008 года, когда был зафиксирован минимальный курс доллара по отношению к рублю за последние 6 лет, рубль подешевел почти на 30%. Если раньше, когда цены на жилье были в рублях, а девелоперы их не снижали, это давало повод аналитикам говорить о скрытом снижении цен за счет ослабление российской национальной валюты. Но некоторые девелоперы решили это проинтерпретировать по-другому.

Большинство девелоперов переводят цены из рублей в инвалюту по новому курсу. Однако, следует отметить, что отдельные участники рынка в течение всех последних месяцев заявляли, что «кризис в головах» и снижения цен вообще нет. И теперь они стали выставлять цены в долларах по курсу, который был летом прошлого года. Учитывая, что в рублях они стоимость квартир не снижали, формально, получается, что, как бы, удешевления жилья и не было.

В данном случае действует логика прошлых пауз в развитии московского рынка недвижимости – 2004-2005 и 2006-2007 годов, – когда цены на жилье в Москве стояли около полугода, а потом начинался новый виток удорожания московских квартир. Однако в нынешней ситуации есть существенное отличие от прошлого. Тогда динамику цен диктовал не первичный, а вторичный рынок, все изменения сначала проявлялись на регулярном сегменте, а затем уже получали свое отражение в сегменте новостроек. Теперь же девелоперы, по всей видимости, решили пойти ленинским путем и спровоцировать «революцию». Но все «революции сверху» кончаются откатом к еще более ранней стадии развития. В нашем случае это может спровоцировать еще более жесткую коррекцию цен, чем это могло бы быть при прочих равных. Дело в том, что для новой волны роста должен появиться платежеспособный спрос. И в ситуации 2004-2005 и 2006-2007 годов для этого были основания, а сейчас – нет. Такая арифметика действует только при условии, что граждане России получают свою зарплату в тех же условных единицах, и их доходы за последние полгода не сократились.

Однако, как показывают данные Росстата, впервые после кризиса 1998 года доходы граждан России, начиная с августа 2008 года, стали сокращаться, а расходы, между тем, продолжили рост. И хотя в целом по России снижение доходов на душу населения за это время составило не более 0,2%, то в Москве – порядка 40%. При этом объем свободных денежных средств на душу населения в Москве сократился почти на 80%. Таким образом, ожидать, что за счет перевода цен в условные единицы можно простимулировать население на покупку жилья, вряд ли стоит.

Традиционно считалось, что продажи остановились исключительно из-за нежелания потенциальных покупателей приобретать жилье. Дескать, их не правильно настроили журналисты и независимые аналитики. В 2007 году такой тезис еще имел хоть какое-то право на существование. Тогда инфляция составила 11,9%, а рост доходов на душу населения в Москве превысил 30%. При этом цены на жилье в Москве официально снизились тогда как в рублях, так и в долларах примерно на 5%, а с учетом скрытых скидок – на 10%-15%. Таким образом, в 2007 году к концу осени девелоперы вполне могли рассчитывать на отложенный спрос. Тем более, что за 6 месяцев коррекции в 2007 году серьезного, ощутимого для покупателя снижения цен так и не произошло. И ждать его дальше, можно было, как у моря погоды.

В свою очередь, в 2009 году на отложенный спрос можно рассчитывать только за счет вкладчиков, которые успели перевести свои сбережения в иностранную валюту. Однако таковых было не много. Начиная с сентября 2008 года, стали сокращаться вклады населения. При этом происходило это исключительно за счет рублевых депозитов, которые уменьшились на 557 млрд руб. В то же время, вклады в иностранной валюте увеличились в рублевом эквиваленте, по данным Банка России, всего на 114,6 млрд руб. Это означает, что люди просто снимали средства со своих счетов. Кроме того, основная масса вкладов осталась в рублевом эквиваленте, общая сумма которых на срок более года составляет 3,1 трлн руб., а до года – 1,5 трлн руб. Общая же сумма вкладов в иностранной валюте на данный момент не превышает 1 трлн руб. Таким образом, более 80% вкладов населения хранится в рублях. Но нужно учитывать, что это объемы вкладов в целом по России, а по Москве их количество, скорее всего, как минимум на порядок ниже, то есть объем вкладов в иностранной валюте, по всей видимости, не превышает 100 млрд руб.

При этом средняя стоимость новостроек в Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, перед началом кризиса составляла порядка $7 тыс. А по данным правительства Москвы, объем введенного в строй жилья в 2008 году составляет порядка 4 млн кв. м, из которых порядка 75% жилья уйдет на социальные нужды. Таким образом, исходя из сегодняшнего курса доллара по отношению к рублю, объем первичного рынка жилья в Москве составляет порядка 200 млрд. руб. И даже если предположить, что все собственники вкладов в иностранной валюте пожелают направить свои средства на приобретение жилья на первичном рынке Москвы, то их хватит только для того, чтобы удовлетворить не более, чем половину предложения.

Конечно, есть вклады в рублях, и они дешевеют, и можно было бы предположить, что их собственники пожелают приобрести жилье, которое, по мнению некоторых девелоперов, больше не будет снижать свою стоимость. Особенно если предположить, что строители переведут рублевые цены в условные единицы, исходя из новых реалий. Проблема в данном случае заключается в том, что при переводе цен в те же доллары или евро девелоперы будут в праве заявить, что их товар уже значительно подешевел и дальнейших скидок покупателям ждать не стоит. Ведь, если предположить, что на некоторые их объекты цены в рублях не менялись с середины июля 2008 года, когда был зафиксирован минимальный курс доллара по отношению к рублю, то с тех пор рубль подешевел почти на 30%. Соответственно, и цена в долларовом эквиваленте за последние полгода снизилась на 30%.

Так, если допустить, что в июле прошлого года 1 кв. м жилья стоил у некоторого девелопера 200 тыс. руб., то это тогда соответствовало бы более чем $8,6 тыс., а на данный момент – примерно $6 тыс. Формально, получается, что вся коррекция цен уже произошла, и покупателям пора активизировать свою деятельность. Но, как уже говорилось выше, вкладчики, которые сохранили свои депозиты в российской валюте, за прошедшие полгода не только не приобрели ничего, но за счет сокращения доходов и увеличения расходов, только еще более уменьшили свою покупательскую способность.

Конечно, на первый взгляд, за счет перевода цен на жилье в условные единицы девелоперы могут подстраховать себя от скрытого снижения цен. Однако, как известно, отказ от плавного снижения чреват резким падением. Ведь на фоне удешевления рубля цены в долларах будут только отпугивать потребителей. При этом инфляция в 2009 году ожидается только по официальным прогнозам на уровне 15%, а на рост заработной платы вряд ли стоит надеяться. Таким образом, девелоперы, зафиксировавшие цены на жилье в иностранной валюте, рискуют вновь оказаться в ситуации отсутствия продаж, как это имело место в конце прошлого года.

Некоторые могут утверждать, что ситуация в конце прошлого года и начале нового принципиально отличаются друг от друга. В конце прошлого года правительство России только планировало оказать помощь девелоперам, а в этом деньги уже должны дойти до компаний. Однако, как писал аналитический центр www.irn.ru в заметках «Правительство готово купить 6 девелоперов» и «Правительство выкупит недвижимость без скидок», денег от правительства хватит только для удовлетворения не более 5% предложения. При этом компании, получившие государственную помощь, могут поменять собственников. Таким образом, девелоперам выгоднее плавно продолжать снижение цен, чем ждать помощи от государства.

Есть и другая причина, по которой девелоперы могут решить заморозить цены в условных единицах. В конце прошлого года многим девелоперам было необходимо расплатиться по кредитам, а в этом до судного дня еще далеко. Однако, как уже было сказано выше, девелоперы, заморозившие цены, могут получить только формальный результат, а к концу года эти строители при прочих равных, скорее всего, окажутся в весьма затруднительном положении. Учитывая, что в течение 2009 года платежеспособный спрос будет только сжиматься, девелоперам придется снижать цены уже в долларовом эквиваленте и гораздо более внушительными темпами, чем если бы они оставили цены в рублях. В итоге, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это может повлечь за собой «эффект домино» по всему рынку.