Оживить ипотеку в ближайшее время вряд ли удастся
В конце прошлой недели правительство одобрило очередной пакет мер по поддержке ипотечного кредитования в России. Помимо уже предоставленных Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) 60 млрд руб. для увеличения уставного капитала и последующего выкупа ипотечных закладных у банков агентству предоставят в 2009 году ряд траншей общей суммой в 200 млрд руб. Помимо этого утвержден объем кредитования Банком России частных банков под залог ипотечных облигаций, выпущенных под гарантии АИЖК, в размере 500 млрд руб. Таким образом, общий объем дополнительных средств, которые АИЖК и Банк России совместно готовы предоставить частным кредитным организациям, лишь бы они стали выдавать ипотечные займы, может составить более половины годового объема российского ипотечного рынка. На этом фоне некоторые наблюдатели стали высказывать сомнение в необходимости столь массового вброса денег в ипотечную систему страны, заявляя, что это может привести Россию к ситуации, в которой оказались США. И, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, теоретически такая опасность, действительно, есть. Однако для того, чтобы она стала реальностью необходим ряд обстоятельств, которые вряд ли осуществятся в полном объеме.
Исходя из данных Банка России, количество сделок с использованием ипотеки, совершенных с 1 октября 2007 по 1 октября 2008 года в целом по России, оказалось на 25% меньше, чем годом ранее. При этом полный коллапс российского ипотечного рынка проявился только с наступлением осени. До этого банки еще худо-бедно, но кредитовали население. В то же время, ипотека была одним из основных инструментов, поддерживавших рост цен на недвижимость. В итоге, «схлопывание» ипотечного рынка подстегнуло и без того начавшееся падение цен на жилье.
При этом стоит отметить, что значимую роль в «схлопывании» ипотечного рынка сыграло именно АИЖК, основной задачей которого является как раз таки стимулирование и развитие рынка ипотеки в России. АИЖК резко ужесточило условия кредитования. Однако у агентства были для этого веские основания. Дело в том, что доля просроченной задолженности стала неконтролируемо расти. И как раз таки благодаря ужесточению требований АИЖК долю «просрочки» удалось за короткое время сократить. Но в течение нескольких месяцев частные банки оказались один на один с потребителем. И, естественно, у них не оказалось достаточно средств для продолжения кредитования населения. Дело в том, что общая схема развития ипотеки в России и не предполагала наличия у банков большого количества средств. Эти средства предоставляло им АИЖК, выкупая ипотечные закладные. И как только АИЖК ужесточило требования к закладным, банки сразу остались «при своих», и кредитование населения остановилось.
Кроме того, на этот процесс наложилось еще 1 обстоятельство, у АИЖК банально закончились деньги, достаточные для того, чтобы поддерживать рост российского ипотечного рынка на прежнем уровне. По данным Банка России, объем выданных ипотечных кредитов ежегодно удваивался. И для этого были все основания. Хотя уставной капитал АИЖК до недавнего времени не превышал 10 млрд руб. необходимые для выкупа ипотечных закладных средства агентство черпало за счет облигационных займов, как на отечественном, так и на зарубежном рынках. Но с началом кризиса рынок внешних займов, фактически, прекратил свое существование. Достаточно сказать, что облигации размещенные АИЖК изначально под 8% годовых, теперь торгуются на бирже по доходности порядка 22% годовых, это значит, что цена на них упала почти в 2 раза. И если бы АИЖК сейчас размещало подобные облигации на рынке, то ниже, чем под 20% годовых, ей бы этого сделать не удалось.
Привлекать средства под такой процент, означало бы еще больше ужесточать условия по ипотеке. Если сейчас кредит дается примерно под 17% годовых, то тогда бы он точно оказался бы выше 20%. А собственных средств для выкупа даже тех кредитов, которые соответствовали новым ужесточенным стандартам, у АИЖК через некоторое время было бы уже недостаточно. В итоге, формально, правительство, выделяя около 800 млрд руб. для поддержания российского ипотечного рынка, спасает его от неминуемого коллапса.
На этом фоне со стороны ряда экспертов появились замечания в смысле, что правительственные меры по поддержанию российского ипотечного рынка могут загнать российский рынок недвижимости в еще худшее положение, чем он находится сейчас. Итогом правительственных мер, по мнению этих экспертов, может стать ситуация, в которой оказались 2 основных ипотечных агента американского правительства Fannie Mae и Freddie Mac.
Действительно, на первый взгляд, ряд предложений АИЖК может вызвать вопросы. Так, пресловутые гарантии при прочих равных, в общем то, весьма рискованны. Дело в том, что агентство предлагает банкам под гарантии АИЖК выпускать облигации. Казалось бы, кто сейчас эти облигации будет покупать, ведь, финансовый рынок и рынок недвижимости считаются наиболее пострадавшими от кризиса. Однако на это у АИЖК есть ответ. И в нем как раз таки кроется главный риск. АИЖК предлагает банкам выпущенные ими ценные бумаги менять на шестимесячные кредиты репо Банка России.
Для начала, Банк России пока еще таких кредитов не выдает. Но учитывая, что правительство России приняло решение о выделении Банком России 500 млрд руб. на поддержание ипотеки, можно считать, что репо на 6 месяцев в следующем году, скорее всего, появятся. Ведь представители АИЖК говорили после решения об увеличении их уставного капитала на 60 млрд руб., что они прокредитуют рынок под свои гарантии как раз на 500 млрд руб. именно за счет шестимесячных репо.
Но даже если допустить, что Банк России начнет предлагать рынку шестимесячные кредиты-репо, и банкиры, действительно, начнут работать по схеме, предложенной АИЖК, то деньги для многолетних кредитов населению банки будут получать лишь на несколько месяцев. Если рынок стабилен, то, по сути, такая схема ничем не грозит. Именно об этом говорил Александр Семеняка в интервью, опубликованном в газете «Коммерсант» в августе этого года, когда заявлял, что коротких денег в России много, и в случае необходимости длинные кредиты можно «зашить» в короткие, путем назначения ежегодной оферты. Этот механизм, по его словам, уже был использован при размещении АИЖК второго выпуска ипотечного облигационного займа.
Однако высокий риск у таких бумаг все же есть. Ведь кредиты людям будут выданы на несколько лет, а деньги для этого у Банка России получены всего на полгода. Обычно такая схема действует как постоянное перекредитовывание. В данном случае перекредитовывать частные банки будет тот же Банк России. И если на «поиск последнего» в случае с перекредитовыванием у иностранных банков ушло несколько лет, пока рынок не «накрылся», то в нынешней ситуации деньги могут закончится существенно быстрее.
Ведь деньги у Банка России не бесконечные, и после того, как они закончатся, чтобы банкиры оказались перед необходимостью потребовать от ипотечных заемщиков досрочно погасить долги. У подавляющего большинства рядовых заемщиков для этого средств, естественно, не окажется. И на рынке может возникнуть масштабный дефолт, именно то, что произошло в США. И при прочих равных деньги, зарезервированные Банком России для кредитования банков по сделкам-репо на 6 месяцев, могут, действительно, быстро кончиться. Достаточно сказать, что с 1 октября 2007 года по 1 октября 2008 года в целом по России банками было выдано около 1,5 трлн руб. ипотечных кредитов.
Кроме того, традиционно считается, что общий объем выданных гарантий не должен превышать размер уставного фонда более чем в 5 раз. При этом уставной фонд АИЖК составляет на данный момент около 69,1 млрд руб. Таким образом, объем обещанных гарантий (500 млрд руб.) превышает размер уставного фонда не в 5, а более, чем в 7 раз. В итоге, может сложиться впечатление, что правительство сейчас начнет агрессивно кредитовать население, цены на недвижимость снова пойдут вверх, а когда деньги кончатся (а хватит их, если исходить из последних лет, не более, чем на полгода) рынок обвалится уже настолько, что может потянуть за собой и всю остальную экономику.
Казалось бы, чего бояться, эти процессы и так сейчас идут в стране. Однако, опасения пресловутых экспертов при прочих равных вполне справедливы. Дело в том, что сейчас разные отрасли российской экономики переживают общую нехватку средств, которые до недавнего времени черпались за счет зарубежных кредитов. И если допустить, что средства в экономику снова начнут вкачиваться, но только через 1 узкое горлышко строительства и ипотеки, то когда платежеспособный спрос на жилье будет в очередной раз исчерпан (а в случае нового ралли цен, этого ждать придется не долго), падать придется еще «больнее», чем сейчас. Сегодняшний кризис в экономике может быть преодолен только набором независимых друг от друга инструментов, ни 1 из которых при этом не может спровоцировать ажиотажный спрос, так как из кризиса нужно выходить плавно, чтобы не свалиться в еще более «глубокую яму».
И по оценкам аналитического центра www.irn.ru, именно этому критерию соответствуют новые инструменты АИЖК по развитию рынка ипотеки. Дело в том, что АИЖК, по заявлению главы агентства Александра Семеняки, которое он сделал в интервью РИА «Новости», не собирается в обозримом будущем улучшать требования по ипотеке. Между тем, ажиотажный спрос на ипотеку пришелся на первую половину 2007 года, когда срок накопления первоначального взноса в среднем по России составлял около 2 лет, а размер ежемесячных платежей в среднем по России был больше среднемесячной заработной платы в 1,8 раза. Но тогда минимальная ставка по кредитам в крупных банках была на уровне 10% годовых в рублях, максимальный срок кредитования достигал 40 лет, а минимальный размер первоначального взноса составлял 10%.
С тех пор цены на жилье выросли примерно в 1,5 раза, а размер первоначального взноса у крупных банков сейчас не ниже 30%, максимальный срок кредитования – не более 30 лет, а ставка по кредиту самая маленькая у АИЖК, но и там она составляет порядка 17%. В итоге, срок накопления в среднем по России вырос до 7,5 лет, а размер ежемесячного платежа в среднем по России втрое выше среднемесячной заработной платы. Не удивительно, что рынок ипотеки в России, фактически, прекратил свое существование. Народ не готов брать кредиты на таких условиях. И даже при маловероятном сценарии развития, когда курса доллара по отношению к рублю сохранится на сегодняшнем уровне, а заработная плата в 2009 году вырастет, как и в 2008 году, на 30%, для того, чтобы платежеспособный спрос вернулся на прежний уровень, цены на жилье должны быть на 60% ниже текущего уровня.
Но на такой объем падения в целом по России вряд ли стоит рассчитывать. Настолько цены могут упасть только в Москве, да и то, только на отдельные весьма переоцененные объекты. Ожидаемый уровень падения цен на жилье в целом по России разными экспертами оценивается на уровне 20%-30%.
Кроме того, ожидать, что курс доллара останется на сегодняшнем уровне тоже вряд ли стоит. Стоимость доллара, по некоторым оценкам, может возрасти до 35 руб. При этом следует отметить, что расширению платежеспособного спроса в значительной степени способствует снижение требований по размеру первоначального взноса и увеличение срока кредитования. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Главный критерий доступности ипотеки». Именно так АИЖК стимулировало рынок ипотеки в 2004-2006 годах. И только в 2007 году речь зашла о снижении процентной ставки. Но даже если АИЖК сократит размер первоначального взноса до 15%, то для возвращения платежеспособного спроса на докризисный уровень, цены на жилье все равно должны быть ниже сегодняшних уровней на 50%.
Но и этот сценарий развития вряд ли возможен. Ожидать, что АИЖК начнет улучшать условия кредитования, вряд ли стоит. По словам Александра Семеняки, улучшаться условия кредитования могут только в случае, если Банк России снижает ставку рефинансирования. Именно это и наблюдалось все последние годы. Однако в течение последних нескольких месяцев Банк России снова стал повышать ставку рефинансирования и вряд ли этот процесс в ближайшее время остановится. Кроме того, по словам Александра Семеняки, дешевая ипотека бывает только в случае дорогого жилья, а когда жилье дешевеет, ипотека может только дорожать. И это не удивительно. Ведь ипотечный заем выдается под залог, а когда залог дешевеет, риск невозвращения кредита у банка резко возрастает, адекватно этому росту банкиры ужесточают условия кредитования населения.
Так что надеяться на улучшение условий выдачи ипотечных займов на ближайшие 1-1,5 года тоже не стоит. Кроме того, из-за кризиса, может сложиться ситуация, когда среднемесячная заработная плата в целом по России не вырастет. Тогда вернуть платежеспособный спрос на докризисный уровень может только падение цен на 80%. Но это, вообще, фантастический сценарий развития. Таким образом, ожидать, что инструменты, предложенные АИЖК рынку, взорвут его при существующей конъюнктуре, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, вряд ли логично. За счет дополнительных средств, предложенных рынку, АИЖК будет, скорее стимулировать банки к дополнительным маркетинговым ходам, которые могли бы оживить рынок, но не более.