Названы лучшие реализованные жилые проекты Москвы

Специальный опрос «Индикаторов рынка недвижимости»

Практически в любой товарной категории наряду со стандартными предложениями время от времени появляются своеобразные «хиты» - продукты, исключительные по своим характеристикам, наиболее удачные и популярные у потребителей. На наш взгляд, это утверждение верно и по отношению к рынку жилой недвижимости, особенно в его высокоценовом сегменте.

Впрочем, вычислить такие проекты в период их создания довольно сложно – не всегда очевидно, каким проект будет в готовом виде и станет ли он пользоваться повышенным спросом. Мы решили выяснить, какими признаками обладают успешные и востребованные жилые проекты на примере уже реализованных и заслуживших признание. Зная эти признаки, можно попытаться определить потенциальные «хиты» среди жилых проектов, которые строятся сейчас*.

* В настоящее время мы готовим перечень таких проектов, куда войдут наиболее интересные предложения. Материал появится на www.irn.ru в ближайшее время – следите за публикациями.

Как проводился опрос
Чтобы выяснить, какие жилые проекты последних лет стали самыми удачными, мы опросили 10 московских агентств недвижимости, специализирующихся на дорогом жилье. По нашей просьбе эксперты агентств назвали от 1 до 5 лучших проектов высокой ценовой категории**, построенных и сданных на текущий момент. Собрав воедино все полученные от экспертов агентств данные, мы отобрали проекты, которые  были упомянуты в ходе опроса свыше 2 раз.

** Для нас было не принципиально, к какой категории формально  относится проект (бизнес- или элит-класс). Мы намеренно заменили подобные определения понятиями «дорогое жилье», «жилье высокой ценовой категории».

«Принцип шести сфер»
Для удобства анализа мы использовали «принцип шести сфер», который заключается в следующем: окружающее нас жилое пространство можно разделить на сферы – квартира, дом, подъезд, двор, территория, район. При таком делении сразу становится видно, в какой части жилой проект «на высоте», а в какой у него имеются недостатки (например, у дома удачное местоположение, но квартиры маленькие и плохо спланированные).

Необходимо при этом четко разделить понятия территория и двор.

Двор – это пространство, образуемое несколькими корпусами домов или одним домом-карэ, определенным образом организованное для комфорта жителей этого дома/корпусов. Там должны быть размещены как минимум детские песочницы и скамейки для отдыха. Соответственно, ни пустырь между домами, ни крошечные клумбы под окнами дома нельзя называть двором.

Под территорией традиционно понимается любая площадь, принадлежащая дому/жилому комплексу и огороженная. Но на практике эта площадь чаще всего ограничивается двором.

Мы же подразумеваем под территорией общественную зону жилого комплекса, в которой созданы дополнительные возможности для отдыха и времяпрепровождения жителей ЖК и которая значительно превышает по площади дворы (территория может включать в себя дворы, если они открыты для всех жильцов ЖК). В общественной зоне могут быть организованы, например, площадки для занятий спортом, специально отведенные зоны для выгула собак, парки, развлекательные комплексы, гостевые автостоянки.

Хорошим примером территорий являются российские дворянские усадьбы XVIII – XIX веков с их обширными парковыми зонами, беседками и фонтанами, конюшнями и псарнями.

Современной иллюстрацией может служить огромная территория МГУ, где имеются парки, аллеи, Ботанический сад и смотровая площадка.

Почему мы считаем принципиальным такое разделение? До недавнего времени в современном отечественном строительстве развитие территории не практиковалось – в лучшем случае у домов имелись дворы. Однако сейчас в рамках создания масштабных жилых комплексов ряд девелоперов развивают именно такие территории - как правило, это становится возможно при наличии более 5 га, предназначенных под подобное благоустройство.

Сегодня наличие у ЖК территории становится одним из важнейших признаков и дополнительным преимуществом жилья повышенной комфортности.

Результаты опроса
Итак, представляем некоторые из лучших, по мнению риэлторов, реализованных жилых проектов Москвы.

1. ЖК «Дворянское гнездо»
Район: ЦАО, Хамовники; в непосредственной близости – храм Христа Спасителя и Кремль.
Территория: комплекс огорожен со стороны двора, охраняется.
Территория ограничивается двором.
Двор: ландшафтный дизайн, фонтан и перголы – все в итальянском стиле, детская площадка.
Дом: оригинальная и привлекающая внимание архитектура, идеально вписанная в историческую застройку. Фасады украшены натуральным гранитом, коваными металлическими решетками, скульптурами, резными колоннами. Проект удостоен нескольких наград за архитектурное решение. По мнению директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, «Дворянское гнездо» несет в себе лучшие черты родовых имений московского дворянства. Объекты собственной инфраструктуры – изысканный 18-метровый «римский» бассейн, сауны, солярий, хорошо оснащенный тренажерный зал, подземная автостоянка – расположены в доме.
Подъезд: в отделке внутренних общих зон использованы мрамор, гранит, натуральный камень, ценные породы дерева; «роскошный холл украшен скульптурными группами», - отмечают в компании «Калинка-Риэлти»
Квартиры: 25 квартир свободной планировки, площадью от 150 до 500 кв.м, высота потолков от 3,3 м. Каждая квартира ориентирована на 2 стороны света, в каждой предусмотрена возможность установки камина. На 6-7-м этажах расположены пентхаусы.

2. «Венский дом»
Район: ЦАО, Хамовники-Плющиха, поблизости расположены главное здание МИД, Военная академия им. Фрунзе, несколько посольств.
Территория: квартал спланирован в форме замкнутого контура, огорожен, охраняется.   Территория ограничивается двором.
Двор: ландшафтный дизайн, скульптуры («реплика статуе Штрауса в Вене», - объясняет управляющий партнер «Остоженка Реал Эстейт» Ольга Творогова), фонтаны, беседки. Собственная инфраструктура включает в себя «Венское кафе», салон красоты, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, детский городок, прачечную, магазин, гостевую парковку.
Дом: переменной этажности - 9-13 этажей, 3 подъезда дома выполнены в разной стилистике. Отделка фасада - высококачественная штукатурка.  Дом являет собой хороший пример элегантной, сдержанной архитектуры.
Подъезд: общие зоны отделаны мрамором, керамическим гранитом, венецианской штукатуркой.
Квартиры: 62 квартиры свободной планировки площадью от 104 до 350 кв.м, легко зонируемые на нужное число комнат, с просторными лоджиями. «С верхних этажей открывается великолепная панорама Москвы», - говорит  менеджер проектов  компании «Новое качество» Ольга Капинос.

 
3. «Агаларов-хаус»
Район: ЦАО, Тишинка.
Территория: дом огорожен, охраняется. Территория ограничивается двором.
Двор: оформление - небольшой фонтан, цветочные клумбы; создан музей скульптур Зураба Церетели под открытым небом.
Дом: в компании «Калинка-Риэлти» этот проект называют «эпохальным и «легендарным». «Один из первых домов действительно элитного уровня, до сих пор пользующийся высоким спросом, являющийся эталонным для Москвы и обладающий безпрецедентным уровнем управления», - говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME Владимир Кузнецов. «Удачный проект дома «с амбициями», - соглашаются в агентстве «Магистрат». Вeроятно, секрет успеха данного проекта заключается в высоком качестве исполнения и внимании к деталям – создатель проекта и владелец компании «Агаларов Эстейт» известен своим перфекционизмом в строительстве.
Подъезд: «роскошный интерьер квартир и общественных зон с подлинниками картин, холл площадью 500 кв.м., выложенный бразильским гранитом, люстры с кристаллами Сваровски - все это демонстрирует безупречный баланс между роскошью и хорошим вкусом», - считают эксперты «Калинка-Риэлти».
Квартиры: 34 квартиры свободной планировки, площадью от 120 до 300 кв.м, высота потолков 3,10 м. «Одно из достоинств дома - три роскошных пентхауса. Кроме оригинальности проекта их отличительная особенность - наличие представительской зоны для приема высоких гостей, а также каминов и зимних садов», - говорят в «Калинка-Риэлти».

4. Copper House
Район: ЦАО, Хамовники, расположен недалеко от Зачатьевского монастыря и набережной Москвы реки.
Территория: дом огорожен, охраняется. Территория ограничивается двором.
Двор: «небольшая, но хорошо продуманная территория – нет ничего лишнего, лаконичные ландшафтные решения, оборудована специальная детская площадка», - говорят в Vesco.
Дом: эффектный, очень современный проект известного архитектора Сергея Скуратова. «Особняк состоит из 3 фешенебельных корпусов-«скульптур», соединенных между собой остекленными галереями и общим подземным гаражом. Качество строительства и отделки в целом не знает себе равных», - говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty). Руководитель департамента элитной недвижимости HomeHunter (Vesco) Татьяна Вакуленко отмечает также «самые современные инженерные коммуникации». «Проект стал настоящим хитом продаж», - говорит она.
Подъезд: в отделке интерьеров общественных зон использованы экологически чистые материалы такие, как бельгийский кирпич, дерево (дуб), во внешней отделке – металл.
Для удобства гостей входная группа включает просторный холл.
Квартиры: 20 квартир площадью от 150 кв.м, высота потолков 3,4 м. «На каждом этаже дома расположено не более двух квартир, что обеспечивает высокий уровень инсоляции помещения, так как, каждая квартира ориентирована на 3-4 стороны света», - говорит Татьяна Вакуленко. Из окон открываются виды на Зачатьевский монастырь и Москва-реку.

 
5. Crystal House
Район: ЦАО, Хамовники, находится в непосредственной близости от Зачатьевского монастыря, ближайшее окружение – дома такого же класса.
Территория: дом огорожен, охраняется. Территория ограничивается двором.
Двор: оригинальный  ландшафт – 3 непохожих друг на друга зеленые зоны выполнены в разной стилистике, внутренний двор украшает патио из лиственницы.
Дом: 3 башни (как и у Cooper House, но уже от архитектора Юрия Григоряна) отсылают к конструктивизму, собраны из чередующихся стеклянных и светлых каменных кубов. В отделке применены стеклянные навесные панели и юрский камень.  «Один из лучших столичных представителей стиля hi-tech», - считают в Penny Lane Realty. Ольга Творогова («Остоженка Реал Эстейт») отмечает  «образцовый подземный паркинг» на 166 машиномест, где гостевая парковка отделена от паркинга жильцов и «высочайшее качество строительства». Собственная инфраструктура включает в себя фешенебельные бутики и рестораны, расположенные на первом этаже и полностью изолированные от жилой зоны.
Подъезд: входная группа представляет собой просторную галерею, которая продолжается холлом, ведущим к лифтам. В отделке входной группы использованы натуральные высококачественные материалы - гранит, камень, дорогие породы дерева.
Квартиры: 67 квартир площадью от 102 до 800 кв.м., «высокие потолки, правильные планировки, большое количество стояков», - считают в «Остоженка Реал Эстейт».
Удачное расположение квартир обеспечивает хорошую инсоляцию .

6. ЖК «Онегин»
Район:  ЦАО, Замоскворечье.
Территория: ЖК огорожен со стороны двора, охраняется.
Территория ограничивается двором.
Двор: выполнен ландшафтный дизайн в английском стиле, оборудована многофункциональная детская площадка.
Дом: «Это первый столичный проект, нарушивший тенденцию малоквартирности элитных домов, он отличился весьма успешной реализацией», - считает Владимир Кузнецов (WELHOME). Комплекс состоит из 3 частей: линии офисных особняков (часть из которых – полностью реконструированные старинные здания), 2 жилых зданий, инфраструктурной зоны. Фасады деловой части воспроизводят архитектуру Полянки ХIХ века. Жилая часть сочетает в себе элегантную классику, воплощенную в эркерах, высоких окнах, французских балконах, декоративных колоннах, и конструктивизм, в котором выполнены последние этажи - здесь использовано много стекла и устремленные ввысь металлические конструкции. В отделке применены натуральные камни, дерево, кованые декоративные элементы. Вход в жилую часть осуществляется со двора, в офисы – снаружи. Объекты собственной инфраструктуры -  фитнесс-клуб, детская студия, двухуровневый паркинг с мойкой для машин – также размещены на первом этаже жилого комплекса с отдельным входом.
Подъезд: интерьеры общих зон выполнены в классическом стиле, соответствующем образу аристократического быта начала ХIХ века. Даже бесшумные лифты оформлены в стиле позапрошлого столетия.
Квартиры: 132 квартиры площадью от 70 до 350 кв.м., высота потолков 3,40 м и 3,60 м (пентхаусы). Во всех квартирах выход на две стороны. Квартиры третьего этажа имеют собственную эксплуатируемую кровлю.

7. ЖК «Шуваловский»
Район: ЗАО, Раменки.
Территория: ЖК огорожен, охраняется. Территория ограничивается двором.
Двор: детские площадки оборудованы травмобезопасными игровыми комплексами, двор озеленен, закрыт для стоянок автомашин.
Дом: 8 корпусов высотой от 8 до 21 этажей, здания отделаны камнем Россер. По мнению Владимира Кузнецова (WELHOME), «это один из наиболее качественных домов бизнес-класса в Москве». В Paul’s Yard отмечают высокое качество отделки дома. Воспроизведен архитектурный стиль МГУ, жилой проект грамотно вписан в окружающую среду.  Объекты инфраструктуры: магазины, банки и другие, расположены в помещениях первых этажей жилых зданий.
Подъезд: размер холла 20-45 кв.м, общие зоны отделаны венецианской штукатуркой.
Квартиры: 230 тыс. кв.м жилых площадей, высота потолков 3 м, площади квартир –
от 60 кв.м. Благодаря наличию «умеренных» по площади квартир, комплекс подходит для проживания не только больших семей с детьми, но и одного человека. Размер большинства квартир – чуть выше чем у эконом-класса. Имеются пентхаусы.

8. ЖК «Покровское-Глебово»
Район: СЗАО, Покровское-Стрешнево, уединенное зеленое место на берегу Химкинского водохранилища. «Один из немногих проектов высокого уровня, расположенный на удалении от центра. Комплекс находится в черте города, при этом – в экологически-чистой парковой зоне, имеет выход к воде», - считает Владимир Кузнецов (WELHOME).
Территория: ЖК  огорожен и охраняется. Площадь территории – 10  га. Выделяется на фоне остальных перечисленных объектов богатейшей инфраструктурой и наличием благоустроенных зон отдыха. «Успех проекта определяется сочетанием уникального местоположения и хорошо продуманной концепции», - считают в агентстве «Магистрат». 
В концепцию комплекса заложена идея возрождения традиционного русского дворцово-паркового ансамбля. Инфраструктура включает в себя магазины, рестораны, детские учреждения, спортивно-оздоровительный комплекс, деловой центр, лодочную станцию. Имеются также подземные встроенные гаражи, двухпостовая мойка, автосервис. Для жильцов комплекса и других отдыхающих на берегу  водохранилища создан пляж «Покровский берег». Кроме того, на территории ЖК создан первый в Москве Pitch & Putt Club. Спортивные площадки клуба предназначены для игры в мини-гольф, теннис. Специально оборудованная пристань позволяет заниматься различными водными видами спорта.
Двор: общий стиль дворянской загородной усадьбы конца  XVIII-начала ХIХ века определил соответствующее оформление пространства дворов. Духу времени отвечают английском парк перед домом с фонтаном и скульптурной композицией, ротонды-беседки, скамейки, старинные фонари. На территории комплекса  воссозданы прогулочная и парковая зоны,   что также  характерно для классической усадьбы XIX века.
Дом: здания переменной этажности (5-6 этажей) и таунхаусы. Классическим стилем, в котором выполнен жилой комплекс, предусмотрены традиционный бельведер, арочные проемы и лоджии с колоннами внутри. Центральный фронтон увенчан куполом. Фасады зданий украшены колоннами, лепниной, удачные цветовые решения дополнены подсветкой.
Подъезд: общие зоны отделаны высококачественными материалами, мрамором и художественной росписью.
Квартиры: квартиры площадью от 86 до 410 кв.м. (и более) и таунхаусы площадью от 360 кв.м до 500 кв.м. Имеются пентхаусы в 3 вариантах планировки. Все квартиры комплекса выходят на 2-3 стороны света. Обилие балконов и лоджий связывает комплекс с великолепной окружающей природой.

9. «Патриарх»
Район: ЦАО, Пресненский. «Единственный дом класса De Luxe с прямым видом на Патриаршие пруды», - утверждают в Blackwood.
Территория: дом огорожен, охраняется, Собственной территории площадью свыше 5 га нет.
Двор: двор как организованное пространство отсутствует. 
Дом: 12 этажей солнечного желтого цвета, крыша с башенкой, богатая отделка фасада в «имперском стиле» - скульптурные украшения фасада, панорамные окна и эркеры. Высокая техническая оснащенность (система «умный дом»). Объекты инфраструктуры – бассейн, сауна, тренажерный зал, бар – размещены в доме. Имеется подземный паркинг.  
Подъезд: «Мозаичные мраморные полы, колонны, потолки с изысканной лепниной, изумительные люстры и ковры, - описывают проект в «Калинка-Риэлти». – Изысканное оформление внутреннего пространства выполнено французским дизайнером Жаком Гарсия».  Отделка общих зон произведена с применением мрамора и гранита.
Квартиры: 28 квартир площадью от 150 до 370 кв.м, высота потолков - 3,4 м. Часть квартир -с зимними садами на крыше. Есть уникальные виды на Патриаршие пруды.

Резюме ИРН
Как нам представляется, лучшими стали те объекты, у которых перечисленные 6 сфер относительно сбалансированы между собой, то есть находятся примерно на одинаковом уровне качества. Это интересные с архитектурной точки зрения и хорошо технически оснащенные дома с удачными квартирами, расположенные в престижных местах (7 из 9 перечисленных проектов находятся в ЦАО). Очевидно, что дизайн, богатство и качество отделки играли далеко не последнюю роль в выборе покупателей.

Говорить о полной сбалансированности проектов не приходится, так как территория у всех проектов, как выяснилось, ограничивается двором – исключением является только ЖК «Покровское-Глебово». Общественных зон у дорогих домов в ЦАО просто нет. Скорее всего, для определенной категории потребителей это не принципиально. Например, если квартира в ЦАО служит представительским целям ее владельца, а семья постоянно проживает в загородном коттедже.

Интересно, что в число лучших попали не только малоквартирные клубные дома, но и некоторые проекты новой формации – многоквартирные жилые комплексы («Онегин», «Покровское-Глебово», «Шуваловский»). Как выясняется, при хорошем исполнении проекта они также могут по праву занимать свое место в ряду дорогого качественного жилья. 

Благодарим за участие в опросе компании:
Blackwood
Paul’s Yard
Penny Lane Realty
Vesco
Welhome
Азбука жилья
Калинка риэлти
Магистрат
Новое качество
Остоженка