Площади маленьких квартир становятся еще меньше

Стремление застройщиков к увеличению доли экономичного предложения на рынке загородной недвижимости сочетается с относительной стагнацией в структуре предложения элитного жилья. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал, что в сегменте загородных жилых комплексов (ЗЖК) на протяжении последних 3 лет наблюдается снижение средней площади квартир разной комнатности (см.ст. «Загородные ЖК: меньше метров за те же деньги», «Трехкомнатные квартиры уступили свое лидерство»). Наибольшее снижение площадей, по результатам исследования рынка ЗЖК, завершенного специалистами www.irn.ru в сентябре-октябре 2008 года, пришлось на сегмент 2-4-комнатных квартир и составило порядка 11,5-13,5% по сравнению с данными 2006 года. Площади 1-комнатных и многокомнатных квартир (5 и более комнат) снизились в меньшей степени: в первом случае - почти на 8%, во втором – на 1,5%.

Рассмотрим, как меняется доля рынка каждого типа квартир в зависимости от средней площади. В сегменте 1-комнатных квартир в 2006 году максимальная доля рынка приходилась на домовладения размером 50-57 кв.м. Однако за последние годы произошло резкое увеличение количества «однушек» с площадью квартиры до 50 метров. По итогам 3 кв. 2008 года прирост доли рынка таких квартир составил 20,5% в сравнении с 2006 годом, что позволило им выйти в лидеры наряду с квартирами площадью 50-57 кв.м. Таким образом, бОльшую долю рынка (порядка 75%) 1-комнатных квартир, предложенных на продажу в ЗЖК, на сегодняшний момент составляют маленькие по площади домовладения (до 50 кв.м. и 50-57 кв.м.).

Одновременно с этим отмечается резкое падение доли рынка рассматриваемого типа квартир площадью 57-64 кв.м. – за период 2006-2008 годов снижение зафиксировано на уровне 20%. При этом несколько увеличилась доля рынка больших 1-комнатных квартир (от 64 кв.м.). Иногда у людей банально не хватает денег для приобретения 2-комнатной квартиры, поэтому они вынуждены покупать большую «однушку», сохраняя при этом достаточные размеры жилплощади. Отсюда характерное последним годам увеличение предложения больших по площади 1-комнатных квартир в ЗЖК.

В сегменте 2-комнатных квартир смещение рынка в сторону маленьких домовладений происходит более ярко выражено. Если в 2006 году количество «двушек» площадью до 80 кв.м. составляло всего 10% рынка, то к концу 2008 года этот показатель составил уже 40%. То есть почти половина предложений 2-комнатных квартир в сегменте загородных ЖК приходится сейчас на самые маленькие по размерам домовладения. И мы опять вынуждены констатировать тот факт, что главной тенденцией на загородном рынке недвижимости остается стремление создавать все более экономичное предложение.

В 2-комнатных квартирах площадью более 80 кв.м. за последние 3 года наблюдается снижение доли рынка. Самое резкое падение пришлось на диапазон площадей 80-90 кв.м. и более 110 кв.м., но это естественно при таком резком увеличение доли маленьких квартир.

Для 3-комнатных квартир в структуре рынка ЗЖК характерны примерно те же тенденции, что и в сегменте 1-комнатных: заметный прирост доли маленьких квартир (до 110 кв.м.) по сравнению с 2006 годом позволил им занять первое место на рынке, незначительно опередив традиционного в последние годы лидера (квартиры площадью 80-90 кв.м.). При этом доля рынка крупных по размерам «трешек» суммарно снизилась более чем на 20% за 2006-2008 годы.

Динамика изменения структуры предложения 4-комнатных квартир разной площади схожа с ситуацией на рынке 2-комнатных. Маленькие 4-комнатные квартиры (до 150 кв.м.), по результатам маркетинговых исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» за 2006-2008 годы, сегодня лидируют по предложению на рынке. За последние три года их доля выросла на 33%, при этом доля рынка 4-комнатных квартир большей площади неуклонно снижается.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Из графика видно, что в 2008 году с рынка продаж ушли большие 4-комнатные квартиры, площадь которых составляла более 210 кв.м. Во многом это обусловлено тенденцией к увеличению доли многокомнатных (5 и более комнат) квартир небольших площадей (до 230 кв.м.), сопоставимых с площадью больших 4-комнатных квартир. Доля рынка многокомнатных квартир (5 и более комнат) небольшой площади (до 230 кв.м.) за период 2006-2008 годов увеличилась примерно на 22%.

В загородных ЖК за последние три года произошло перераспределение структуры рынка в сегменте многокомнатных квартир. Если в 2006 году половина всех предложений данного типа квартир имели среднюю по размерам площадь (230-260 кв.м.), то к концу 2008 года уже трудно выявить лидеров или аутсайдеров по площади. Доля рынка многокомнатных квартир всех диапазонов площадей представлена относительно равномерно. Такое перераспределение произошло за счет резкого падения доли рынка средних по размерам многокомнатных квартир за последние несколько лет, которое на период 3 квартала 2008 года составило около 33%.

Таким образом, в отличие от 1-4-комнатных квартир, средняя площадь многокомнатных квартир за последние три года фактически не изменилась. Как уже было отмечено, снижение зафиксировано на уровне всего 1,5% по сравнению с 2006 годом. Дело в том, что многокомнатные квартиры востребованы преимущественно богатыми покупателями, предпочитающими приобретать недвижимость по наиболее престижным направлениям (Рублево-Успенское, Сколковское). Поэтому данный тип квартир, как правило, не предусмотрен на более экономичных направлениях.

Покупатели недвижимости элитного класса ценят качество, простор и комфорт: они не будут экономить, ограничивая себя меньшим метражом квартир. Застройщику просто не имеет смысла уменьшать площади многокомнатных квартир. Они, как и раньше, пользуются спросом со стороны самых притязательных клиентов, для которых большая площадь имеет не последнее значение. В то время как средний класс покупает более экономичное жилье меньшей площади и комнатности. И тут у застройщиков возможна масса «вариаций на тему» того, как сделать предложение более экономичным для покупателя, тем самым увеличив ликвидность проекта. Поэтому, по результатам исследований рынка загородных жилых комплексов, проведенных аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» за 2006-2008 годы, снижение средней площади домовладений в большей степени характерно для 1-4-комнатных квартир.

Подробная информация об актуальном состоянии загородного рынка недвижимости содержится в наших готовых исследованиях, включающих паспорта всех объектов, а также цены и информацию о продавцах и застройщиках. Кроме того, эксперты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», специализирующиеся на проведении индивидуальных исследований, могут помочь Вам в решении конкретных задач по различным сегментам рынка.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU: