Жилую площадь меняют на землю

Растет доля маленьких таунхаусов с большими земельными участками

В последние годы на рынке недвижимости неуклонно растет число экономичных поселков таунхаусов, в которых при снижении показателей средней площади домовладения происходит увеличение размеров индивидуальных участков земли. Доказательством данного тезиса служат данные исследования рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года, проводенного аналитическим центром www.irn.ru в сентябре 2008 года. Так, за 2006-2008 года средняя площадь домовладения (квартиры-секции) снизилась на 6,3%. При этом средняя площадь индивидуального участка земли выросла более, чем на 10% (если в 2006 году этот показатель составлял 3,4 сот., то на период 3 квартала 2008 года – уже 3,8 сот.).

Количество поселков таунхаусов с небольшими по площади земельными участками (до 4 соток) в последние годы снизилось суммарно на 14,3%, соответственно, выросла доля поселков, в которых средняя площадь земельного участка составляет более 4 соток. Таким образом, с каждым годом возрастает количество поселков с бОльшими по площади индивидуальными земельными участками.

На фоне увеличения площади земельного участка, прилагаемого к домовладению в поселке таунхаусов, как уже сказано выше, снижается средняя площадь самой квартиры-секции. Если в 2006 году данный показатель составлял 256,4 кв.м., то в 3 квартале 2008 года произошло падение до 240,2 кв.м. Разница составляет небольшую по размерам, но все-таки, комнату в обычной квартире. Кроме того, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», за 2006-2008 года отмечается резкое увеличение количества поселков таунхаусов с наименьшей средней площадью домовладения – до 170 кв.м.

Если в 2006 году доля рынка таких поселков составляла всего 2,2%, то в 3 квартале 2008 года это уже 15,7%. При этом в последние три года количество поселков с большими по площади домовладениями неизменно сокращается. Так, наиболее ощутимое падение произошло в сегменте поселков с площадью квартир-секций 221-270 кв.м. и на 3 квартал 2008 год составило 12%. Все это говорит об увеличении на рынке доли поселков эконом-класса. Интернет-портал www.irn.ru уже писал о такой тенденции в статье «Рынок загородного жилья стремится к экономии».

На основании приведенных данных можно говорить о том, что происходит резкое снижение площади домовладения в поселках таунхаусов на фоне увеличения площади земельных участков. Как уже отмечали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Загородный рынок расширяет границы», происходит постепенное увеличение географической удаленности строящихся поселков от МКАДа. За счет того, что земля на большем удалении от Москвы остается более дешевой, застройщик имеет возможность брать под строительство более крупные участки земли и создавать поселки, рассчитанные на большое количество семей.

Высокая плотность застройки в мега-поселках компенсируется за счет увеличения площади индивидуальных земельных участков. Это помогает избежать ощущения того, что поселок представляет собой некое подобие «муравейника». При этом инвестору приходится уменьшать площади домовладений, чтобы сформировать экономичное предложение.

Приведем несколько примеров таких поселков из исследования рынка таунхаусов по итогам 3 квартала 2008 года, проведенного аналитическим центром www.irn.ru в сентябре 2008 года. Так, самым крупным по количеству домовладений является «Маленькая Шотландия», расположенный на 14 км Ленинградского шоссе, - 682 квартиры -секции. При средней площади домовладения 189 кв.м., а земельного участка в 3 сотки стоимость метра в этом поселке составляет 49,6 тыс. руб. Отметим, что средняя стоимость квадратного метра вообще в 3 квартале составила порядка 82 тыс. руб. Очевидно, что «Маленькая Шотландия» – яркий представитель рассматриваемой волны экономичных поселков с маленькими домовладениями.

К аналогичной категории следует отнести также поселки «Мечта (Озерецкое)» – 23 км по Ленинградскому направлению, «Прозоровское-Голицыно» на 34 км Новорязанского шоссе и «Западный стиль» – Симферопольское направление, 9 км. При средней площади индивидуального земельного участка в 3-4 сотки, средняя площадь квартиры-секции составляет в «Мечте» 150 кв.м., в «Прозоровское-Голицыно» 196 кв. м., а в поселке «Западный стиль» – 210 кв.м. Все эти показатели площади домовладений ниже среднего, который составил в 3 квартале 2008 года 240,2 кв. м.

А цена квадратного метра в этих поселках намного дешевле, чем в среднем по рынку, и составляет 47,6-64,7 тыс. руб. за кв. м. Это позволяет застройщику иметь невысокую, по сравнению с конкурентами, стоимость домовладения. Если на рынке средняя стоимость квартиры-секции в 3 квартале составила 19,7 млн. руб., то в перечисленных выше поселках цена домовладения колеблется в среднем от 7,2 млн. до 13,6 млн. руб.

Известно, что невысокие цены жилья в поселке могут быть связаны с направлением, на котором он расположен. Но и на традиционно престижном Новорижском шоссе есть крупные поселки недорогих таунхаусов с небольшими по площади домовладениями. Например, поселок «Павлово-2 (Веледниково, Новинки)», включающий 284 квартиры-секции, который по цене за домовладение не дотягивает до среднего уровня порядка миллиона рублей. Хотя стоимость квадратного метра в этом поселке выше среднего показателя на 19%, поскольку средняя площадь домовладения небольшая (около 195 кв.м.), и составляет 97,5 тыс. руб. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, невысокая цена за домовладение позволяет увеличить ликвидность поселка, а высокая стоимость квадратного метра приносит застройщику ожидаемую прибыль.