Из-за резкого спада спроса на высококлассные объекты

Как и писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Аренда офисов дорожает необоснованно», с наступлением осени на московском рынке офисов начался спад арендных ставок. И спад достаточно существенный. По разным оценкам он по итогам первых 2 осенних месяцев составил от 25% до 40%. И это еще не предел, в 2009 году многие объекты могут подешеветь еще на 50%. Однако не падение цен будет главным итогом кризиса на рынке офисной недвижимости. В отличие от предшествующих лет собственникам офисов придется гораздо больше усилий тратить на управление своей недвижимостью.

По данным компании CB Richard Ellis, с августа 2008 года в среднем аренда офисов подешевела на 30%. И это не предел. Если еще в августе средняя годовая цена аренды 1 кв.м. офиса класса А составляла порядка $1,7 тыс., то уже к концу года она вполне может снизиться до $1 тыс., или на 40%. А по данным компании Blackwood только в I половине 2009 года средняя аренда как офисов класса А, так и офисов класса В может потерять в цене до 40%. Другие эксперты предупреждают, что наиболее дорогие бизнес-центры внутри бульварного кольца могут подешеветь в следующем году на 50%.

Основная причина столь резкого падения цен – наложение сразу 2 факторов: торможение российской экономики и мировой финансовый кризис. Даже если бы кризис ликвидности не возник на горизонте российской экономики, стоимость московских офисов, скорее всего, подешевела бы, но не так сильно. Однако из-за кризиса многие иностранные компании, которые были основными арендаторами офисов класса А сократили свое присутствие в России или, вообще, свернули его. В то же время, кризис ударил и по российским арендодателям, многие из которых также решили сократить свои издержки на аренду помещений. При этом до конца 2008 года в строй должно быть введено порядка 2 млн кв. м новых офисов. Это тоже существенным образом повышает уровень конкуренции и приводит к снижению арендных ставок.

Однако говорить, что собственники офисов смогут пережить кризис только за счет снижения аренды, не приходится. Дело в том, что уже сейчас на 1 работающего москвича приходится около 1,9 кв. м офисных площадей, что вполне сопоставимо с уровнем восточноевропейских столиц. Вряд ли работодатели в условиях кризиса будут расширять свободное пространство на 1 работника, скорее, наоборот. В итоге, многие большие по площади офисы могут так и остаться без арендаторов. В то время, как на офисы класса С может существенно возрасти спрос. Между тем, офисов такого уровня в Москве всегда катастрофически не хватало. Девелоперы предпочитали строить крупные офисы и сдавать их сразу большими площадями. И понять их не сложно. Ведь гораздо проще собирать арендную плату, скажем, с 10 арендаторов, а не со 100. Для того чтобы управлять офисным зданием, помещения в котором арендуют сразу несколько десятков арендаторов, необходимо специальное подразделение, контролирующее процесс управления недвижимостью. Это, естественно, значительно снижает уровень прибыльности управления офисных зданий.

Но в условиях кризиса, когда на фоне падения цен на офисы класса А и В аренда офисов класса С продолжит дорожать, многие из управляющих могут задуматься о том, а не произвести ли им разграничение имеющихся площадей под офисы меньшей площади. Конечно, это является дополнительной тратой и на фоне тотальной нехватки денег, многие не смогут произвести этот шаг. В то же время, офисное здание требует значительных ассигнований на его обслуживание. И просто простаивать пустым оно долгое время не может. В итоге, многие из собственников офисных зданий будут вынуждены продать их более обеспеченным участникам рынка, а у тех, в свою очередь, уже будут средства для проведения реконструкции помещений под офисы меньшей площади. При этом стоит иметь в виду, что стоимость 1 кв. м в маленьких офисах традиционно выше, чем в больших офисах. Таким образом, произведя реконструкцию помещений, девелопер может существенным образом защитить себя от кризиса и стоимость аренды в его офисном здании, скорее всего, не подешевеет.

Многие могут возразить, что уменьшение площади помещений снижает класс офиса, и тем самым бьет по престижу девелопера. Однако следует отметить, что многие офисы в Москве, как и жилые здания, только на словах соответствовали тому классу, который заявлял девелопер. Так, по данным CB Richard Ellis доля офисных помещений, объявленных в классе А, выросла за последние 2 года на 10% и большая их часть теперь расположена за Третьим транспортным кольцом. Между тем, по европейским стандартом офисы класса А могут располагаться только в исторической части города. Еще хуже положение с офисами класса В, многие из них уже стали строиться за пределами Московской кольцевой автодороги. В итоге, падение цен на такого рода офисные здания при прочих равных может превысить 50%. Чтобы избежать этого, многие из девелоперов, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, могут пойти на реконструкцию уже имеющихся в управлении офисных помещений. Это, конечно же, отразится на снижении прибыльности бизнеса, но зато позволит остаться в условиях кризиса на плаву.