Стала ли недвижимость "пирамидой"?
Прогноз рынка недвижимости на 2004 год
Итоги 2003 года
Вопреки прогнозам скептиков столичный рынок недвижимости в 2003 году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования этого рынка с начала 90-х годов средний уровень цен на жилье превысил планку в 1400$ за квадратный метр. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30% - 40%.
При этом особо следует отметить снижение курса доллара, в единицах которого исчисляются цены на московскую недвижимость. Если «очистить» рост цен на квартиры от колебаний доллара (спад в течение 2003 года около 9%), то реальный прирост цен на жилье, или что тоже самое, рост рублевых цен составил примерно 25%.
Этот скачок рынка вверх является существенным. Как хорошо видно на графике в относительном выражении 2003 год обогнал по ценовому приросту не только прошлый 2002 год, но и даже рекордный 2001, на который пришелся основной реванш после провала цен в 1998 – 1999 годах.
Такому поведению рынка способствовали как объективные, так и субъективные факторы. Обстоятельства сложились так, что в 2003 году фактически все значимые причины, влияющие на рынок недвижимости, «работали» на его повышение. Здесь можно упомянуть и общую политическую и экономическую стабильность, развитие бизнеса, реальный рост доходов населения, повышение инвестиционного рейтинга России, приток иностранных инвестиций, высокие цены на экспортное сырье, снижение курса доллара, повышение доли инвестиционных покупок жилья и ряд других.
Другими словами, в 2003 году сложились крайне благоприятные условия для роста цен на недвижимость. В результате этого реализовался не наиболее вероятный сценарий, который оценивался специалистами аналитического центра www.irn.ru в 15% годового роста, а наиболее оптимистичный сценарий, составивший 25% реального прироста рынка или 30%-40% прироста в долларовых ценах.
Рынок недвижимости в 2004 году
Для построения адекватного прогноза развития столичного рынка недвижимости в 2004 году необходимо учесть влияние на рынок всех значимых факторов. Согласно философии аналитического центра www.irn.ru любые изменения на рынке связаны с действием каких-либо причин. Итоговый рост или спад рынка недвижимости по итогам года или более длительного периода определяется суммой влияний этих факторов.
Существуют естественные причины, которые всегда связаны с небольшим ростом рынка недвижимости. К ним относятся такие процессы, как развитие города в целом, рост его населения, в том числе, и за счет жителей регионов, развитие инфраструктуры, улучшение потребительских характеристик нового жилья, повышение уровня жизни и т.п. Этот набор естественных факторов на фоне общеэкономической стабильности при отсутствии кризисов и иных потрясений приводит к систематическому ежегодному удорожанию жилья примерно на 8%-12%.
Естественное удорожание жилья со временем на фоне стабильного развития экономики аналогично процентам по долгосрочным банковским депозитам. Как известно, деньги имеют стоимость во времени и вложения в недвижимость – не исключение. С другой стороны на естественное удорожание недвижимости со временем можно смотреть с позиций инфляции и считать что это ее своеобразная компенсация.
Однако естественно удорожание недвижимости со временем редко является определяющим. Существуют более значимые факторы, влияющие как на спрос, так и на предложение, в результате чего рынок может как расти более быстрыми темпами, так и вообще провалиться. Для ответа на вопрос о ценовой динамике рынка недвижимости в 2004 году нам следует рассмотреть и оценить влияние этих факторов в ближайшей перспективе.
Платежеспособный спрос
О большом потенциальном спросе на жилье в Москве говорилось уже неоднократно. В Москве продолжает сохраняться невысокое соотношение количества квадратных метров на человека по сравнению с развитыми странами и высокая социальная потребность в расширении жилплощади. Параллельно существует проблема низкого качества жилого фонда времен советской застройки, прежде всего пятиэтажек, и высокая активность обеспеченных москвичей, направленная на переезд в более качественное современное жилье. Всегда остается высоким поток жителей из регионов, желающих перебраться в столицу. А в последнее время появилась еще и немаловажная инвестиционная составляющая спроса, когда квартиры покупают с целью вложения сбережений и получения дохода от перепродажи или сдачи в аренду.
Реализацию этого огромного спроса сдерживает порог платежеспособности. По данным разных опросов почти каждый второй москвич желает улучшить свои жилищные условия, и это не считая иногородних. Рост цен, который мы наблюдаем в последние годы как раз и является сдерживающим фактором, который восстанавливает баланс платежеспособного спроса в существующего предложения.
Насколько платежеспособный спрос увеличится или уменьшится в 2004 году? Различные оценки показывают, что реальные доходы значительной части населения в той или иной степени возрастают. Что более важно, за последние 4 года экономического роста граждане успели сформировать накопления, необходимые либо для покупки недорогой квартиры с «нуля», либо для обмена на большую и лучшую квартиру с доплатой. А это означает, что с течением времени количество людей, располагающих нужной суммой для решения квартирного вопроса только возрастает, т.к. расту доходы и накопления. Следовательно, если в 2004 году не будут иметь место форс-мажорные обстоятельства, то объем спроса будет не ниже, а скорее выше, чем в прошлые годы.
Дополнительным фактором является активное развитие ипотеки, что также способствует росту платежеспособного спроса за счет не сегодняшних, а завтрашних доходов. Благодаря этому инструменту на рынок могут выйти люди, которым не хватает собственных средств для покупки жилья. Другими словами, в нынешних условиях ипотека однозначно «работает» на рост рынка недвижимости.
Предложение в 2004 году
Городскими властями продекларирован большой объем нового строительства в 2004 году – около 5 миллионов квадратных метров, что несколько выше объемов прошлых лет. Однако следует отметить, что в структуре нового строительства все больше преобладает монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. А значит, несмотря на рост количества квадратных метров число построенных квартир практически не увеличится.
Интересные подробности представляет анализ предложения дешевого жилья. Очень много объемов типового строительства в районах массовой застройки отдано под решение социальных программ – для очередников, что очевидно связано с предвыборной политикой. Тем не менее, объем предложения коммерческого жилья нижнего ценового диапазона в 2004 году будет существенно ниже, что приведет к повышению всего рынка.
Наследие 2003 года также связано с недостатком предложения. Падение курса доллара и связанная с этим ажиотажная активность на рынке недвижимости в течение всего года привели к большим объемам продаж. В результате почти вдвое сократились базы предложения на вторичном рынке, многие новостройки раскуплены еще на стадии котлована. Таким образом, несмотря на продекларированный рост строительства реальный объем предложения в 2004 году будет ниже предложения прошлых лет.
Макроэкономика и рынок недвижимости
Текущая обстановка на рынке недвижимости по сравнению с прошлыми годами связана с повышенным спросом и недостатком предложения. Как известно, в таких условиях происходит рост цен. Иное поведение может иметь место только при неблагоприятном макроэкономическом фоне или политических потрясениях.
Конец 2003 – начало 2004 годов – период выборов. Однако именно политические риски для рынка недвижимости сейчас минимальны. С большой вероятностью не произойдет ни смены мэра, ни смены президента, что и берется за основу для прогноза рынка в 2004 году.
Экономическое развитие также выглядит достаточно стабильным. Основным камнем преткновения может служить только «дело Юкоса» и связанный с ним провал фондового рынка. Насколько это повредит общеэкономическому развитию пока не понятно. Тем не менее, большинство обозревателей склонны считать, что это событие вряд ли приведет к глобальному экономическому кризису и существенному оттоку капитала из страны.
С другой стороны фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентными финансовыми инструментами. Продажа своих акций крупными финансовыми структурами требует размещения средств в другие сферы экономики, среди которых рынок недвижимости является наиболее стабильным и доходным. Следовательно, падение фондового рынка может привести к новому всплеску цен на недвижимость, подобно тому как к аналогичному эффекту привело снижение курса доллара в начале 2003 года.
Прогноз рынка недвижимости на 2004 год
На текущий момент не видно ни одного существенного фактора, «работающего» на снижение рынка недвижимости. Все выше сказанное означает, что рост рынка в 2004 году будет сравним с ростом в предыдущие годы.
Единственным контраргументом может служить указание на слишком сильный скачок цен на рынке недвижимости в 2003 году. Это означает, что хотя потенциал для роста цен и существует, но из-за стечения обстоятельств рынок реализовал его с опережением. Такое утверждение уместно и при других обстоятельствах оно позволило бы говорить о возможном «откате» цен назад. Однако при нынешней конъюнктуре рынка это приведет лишь к временному сокращению темпов роста цен в ближайшей перспективе.
Оценить степень влияния перечисленных выше факторов на рынок недвижимости в 2004 году возможно благодаря анализу его динамики за предыдущие годы. В этом и состоит методология аналитического центра www.irn.ru, которая благодаря расчетам и экспертным оценкам позволяет вычислить роль каждого фактора и его вклад в прирост или снижение цен.
Наиболее вероятная оценка приводит к росту цен на недвижимость в 2004 году на уровне 20% - 25%. Эта величина сравнима с ростом рынка в 2002 году и ниже прироста 2003, во многом благодаря учету обстоятельства слишком сильного скачка цен в конце этого года. Это означает, что к концу 2004 года величина индекса стоимости жилья достигнет отметки в 1700$ за квадратный метр и даже превысит ее.
Много это или мало – вопрос философский. Для большинства риэлторов, привыкших более 10 лет работать с ценами на уровне 1000$ за метр, это кажется неестественным. Нередко возникает мнение о «перегреве» рынка и завышенных ценах.
С другой стороны в европейских столицах цены на жилье находятся на уровне 5.000$ - 10.000$ за квадратный метр. В отличие от начала 90-х сегодняшняя Москва во многом приблизилась к их уровню, Следовательно, и цены на недвижимость в Москве являются не чем иным, как отражением роста уровня жизни и благосостояния города.
