UBS опубликовал исследование, в котором снизил справедливую стоимость акций четырех публичных российских девелоперов: Mirland Development — с $ 11, 2 до $ 3,3 за бумагу, ОПИН — c $ 348 до $ 160, ГК ПИК — с $ 35,3 до $ 5,6, «Системы-Галс» — c $ 14,9 до $ 0,45. Как отмечают аналитики, цена бизнеса компаний зависит не только от дорожающих кредитов (уже 2025% годовых) и высокой долговой нагрузки, но и от динамики цен на недвижимость. По прогнозам UBS, в 2009 году жилье в России подешевеет на 20%.
В 2009 году цены на жилье в России упадут на 20%, а коммерческая недвижимость потеряет в цене около 10%, говорится в ноябрьском исследовании российского рынка недвижимости UBS. «От цен на недвижимость напрямую зависит прибыль компаний, а значит, и их стоимость. При этом у девелоперов серьезные проблемы с финансированием и долгами (ставки по кредитам для застройщиков сегодня уже превышают 2025% годовых.— „Ъ“)», — поясняет переоценку справедливой стоимости акций девелоперов в сторону существенного снижения аналитик UBS Екатерина Красненко. По ее словам, из четырех компаний наименьшая зависимость от ситуации с ценами на рынке наблюдается у Mirland Development, строящей сеть торговых центров. «У девелопера подписаны долгосрочные контракты с арендаторами, и изменение условий по договорам будет возможно только через штрафы», — отмечает эксперт. По данным UBS, долговой портфель Mirland Development составляет всего $ 149 млн, из которых до конца года надо погасить $ 7 млн и в течение 2009 года — $ 30 млн. В 2009 году объекты должны принести девелоперу около $ 194 млн.
Также сравнительно слабо от снижения стоимости квадратного метра и падения арендных платежей зависит ОПИН. «У компании хорошая ситуация с долгами: их меньше чем собственных средств компании. В таких условиях девелопер может спокойно переждать время снижения цен», — отмечает Екатерина Красненко. На конец июня 2008 года долговая нагрузка ОПИН достигала $ 404 млн ($ 109 млн к погашению до конца 2008 года), объем собственных средств — $ 460 млн.
В отличие от Mirland Development и ОПИН бизнес ГК ПИК и «Системы-Галс» более чувствителен к динамике цен. Это демонстрирует ситуация с тендерами по городскому заказу, который в октябре ПИК выиграл вместе с СУ-155 и «Главстроем». Мэрия потребовала от застройщиков дополнительную скидку 1217% и отказалась заключать групповой контракт по итогам торгов (см. «Ъ» от 11 ноября). По данным UBS, долговая нагрузка ПИК оставляет $ 1,6 млрд (данные на 30 июня), из них краткосрочная — $ 1,33 млрд. «В 2008 году компания планировала получить $ 2,6 млрд от продаж квартир, но часть этих средств должна была поступить по контрактам с правительством Москвы», — отмечает аналитик. По оценкам UBS, у «Системы-Галс» сумма долга (оценка на конец 2008 года) сопоставима с оценкой портфеля проектов: разница, по оценке UBS, всего $ 100 млн). «Чтобы продолжать строить и рассчитываться по долгам, компании необходимо продавать как проекты, так и построенные объекты», — объясняет Екатерина Красненко.
«Уже сегодня на рынке действует скрытый дисконт, достигающий в ряде случаев 20%, но формально цены снижаются вяло», — отмечает руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олега Репченко. По данным ИРН по итогам прошлой недели, стоимость жилья в Москве снизилась на 0,5% и составила $ 5,991 тыс. за кв. м, или 161,398 тыс. руб. за кв. м (в рублевом эквиваленте цены снизились на 1%). Олег Репченко уверен, что уже к концу весны цены на жилье по всему рынку снизятся на 20%.
Более существенное падение стоимости квадратного метра, чем ИРН, зафиксировал аналитический центр «Мультиброкер». Так, согласно данным «Мультиброкера», двухкомнатные квартиры в столице с 5 по 11 ноября подешевели на 19%, или почти на 2 млн руб. (до 8,5 млн руб.) Стоимость типовых трехкомнатных квартир снизилась на 7,6%, или на 1 млн руб. (до 12 млн руб.), однокомнатных — всего на 1,5% (до 6,5 млн руб.).