Эксплуатация в коттеджных поселках значительно подорожала

Из-за роста инфляции и сокращения количества поселков с развитой инфраструктурой

В теории рынок недвижимости должен обладать определенными закономерностями, которые позволяют не только связать между собой несколько факторов, но и дать определенный прогноз на будущее. Однако специалисты аналитического центра www.irn.ru считают, что анализ современного рынка недвижимости требует обязательной проверки теории практикой. Проведенный анализ показателей рынка коттеджных поселков за последние 3 года подтвердил сказанное выше.

Было определено 2 параметра средней стоимости эксплуатации по количеству домов и объему инфраструктуры в поселке. Понятие эксплуатации включает в себя дополнительные ежемесячные платежи владельцев домов за содержание объектов инфраструктуры поселка, уборку и облагораживание территорий, охрану поселка.

Разумно предположить (а до последнего времени это успешно реализовывалось на практике), что чем выше количество домов, тем ниже стоимость эксплуатации объектов инфраструктуры поселка. Поэтому при покупке дома такой параметр, как количество коттеджей в поселке, теоретически позволяет владельцу экономить на дополнительных расходах. Однако, по данным исследований аналитического центра www.irn.ru, динамика показателей рынка коттеджных поселков за 2006-2008 годы этот тезис не подтверждает.

В 2006 году средняя стоимость эксплуатации поселков двигалась по нисходящей, в зависимости от количества домов в поселке. С увеличением количества домов в поселке средняя стоимость эксплуатации снижалась. Разница в стоимости эксплуатации поселков с небольшим количеством домов (до 30 штук) и крупных поселков (свыше 91 дома) составила 22,33%. Это позволяет говорить о реальной экономии расходов при выборе многочисленного по количеству домов поселка в 2006 году.

Однако уже в 2007 году произошли изменения в динамике стоимости эксплуатации поселков с разным количеством домов. Средняя стоимость эксплуатации средних и крупных коттеджных поселков (31 дом и более) находилась примерно в одинаковом ценовом диапазоне. То есть количество домов в поселке уже не являлось фактором экономии по стоимости эксплуатации. Небольшие же поселки (до 30 коттеджей) по средней стоимости эксплуатации в 2007 году обходились владельцам дороже на 21,4%, чем посеки диапазона от 91 коттеджа и выше.

По результатам исследования коттеджных поселков Подмосковья в марте 2008 года, средняя стоимость эксплуатации практически не зависит от количества домов в коттеджном поселке. Разница между средней стоимостью эксплуатации поселка с количеством домов до 30 штук и больше 91 составляет всего 6,4%. А еще точнее – 26$ в месяц. Таким образом, экономить на стоимости эксплуатации при выборе более крупного по количеству домов поселка уже не удается. Кроме того, наблюдается общий уровень увеличения средней стоимости эксплуатации за 2006-2008 годы в поселках с 30 домами и выше. В малочисленных по составу поселках увеличение средней стоимости эксплуатации в сравнении 2006 и 2008 годов составило всего 11,6%, а в 2008 году этот показатель оказался даже ниже уровня 2007 года на 1,2%.

Показатели крупных по количеству домов поселков (от 30 коттеджей и выше) также нивелировали тезис об экономичности данного сегмента коттеджных поселков. Резкое увеличение средней стоимости эксплуатации в сравнении показателей 2006 и 2008 годов приходится на поселки в 61-90 домов и от 91 домов и выше – 35,9% и 34,8% соответственно.

По мнению аналитического центра www.irn.ru, причинами таких тенденций является как общее удорожание всех сфер жизни, в основном, за счет роста уровня инфляции, так и нежелание компаний снижать стоимость эксплуатации объектов инфраструктуры в поселках. За последние годы среди участников рынка недвижимости произошел явный сдвиг не в пользу покупателя, который оказался зависим от условий, диктуемых операторами рынка.

Также специалистами аналитического центра www.irn.ru проведен анализ взаимосвязи средней стоимости эксплуатации и объема инфраструктуры в коттеджном поселке за 2006-2008 года. По объему инфраструктуры поселки могут быть разбиты на 3 категории.

Поселки с минимальным объемом инфраструктуры, который подразумевает такие базовые элементы инфраструктуры, как, например, детская площадка, минимальные службы эксплуатации и охраны. Поселки с необходимым уровнем инфраструктуры содержат основные элементы инфраструктуры, максимально приближающие жизнь в поселке к городским условиям. В поселках с развитым уровнем инфраструктуры есть полная инфраструктура с торгово-развлекательными и спортивно-оздоровительными центрами, школой и детским садом.

Необходимо отметить, что доля каждой из перечисленных категорий на рынке коттеджных поселков за последние 3 года практически не изменилась. Поселки с минимальным объемом инфраструктуры занимают большую часть сегмента, доля на рынке за 2006-2008 годы колебалась в пределах 53,5%-59,1% от общего числа поселков. Такое же постоянство демонстрирует и категория поселков с необходимым объемом инфраструктуры: динамика изменений в рассматриваемый период составила 25,2-27,1%.

Самую малую долю рынка коттеджных поселков составляют поселки с развитым объемом инфраструктуры. В 2008 году количество поселков данной категории в 3 раза меньше поселков с минимальной инфраструктурой. При этом за последние 3 года коттеджные поселки бизнес- и премиум-класса (а именно они, в большинстве случаев, образуют третью категорию) демонстрируют отрицательную динамику. Если в 2006 году их доля на рынке составляла 21,4% от остальных и, фактически, была на уровне доли поселков с необходимым объемом инфраструктуры, то в 2007 году она уже опустилась до 17%, а в 2008 году составила всего 13,8% от общего числа коттеджных поселков.

Считается, что категория поселка и средняя стоимость эксплуатации имеют прямо пропорциональную зависимость, то есть чем выше объем инфраструктуры в поселке, тем выше стоимость эксплуатации. Результаты исследований коттеджных поселков, проведенных аналитическим центром www.irn.ru, указывают на то, что аксиом на рынке недвижимости быть не может.

В 2006 году средняя стоимость эксплуатации поселков всех 3 категорий фактически находилась в одном ценовом диапазоне. Разница по стоимости эксплуатации между поселками с развитым объемом инфраструктуры и необходимым составила на тот период 4,5%, между поселками с минимальной и развитой инфраструктурой - всего 13,4%.

Плавный рост средней стоимости эксплуатации по объему инфраструктуры в 2007 году отмечен в поселках с минимальным и необходимым объемом инфраструктуры. Разница между ними составила 11%. При этом коттеджные поселки с развитым объемом инфраструктуры за период 2007 года показали резкое увеличение средней стоимости эксплуатации. Разница между поселками с минимальной и развитой инфраструктурой составила 32,8%, за год до этого она составляла всего 13,4%.

Тенденция к резкому увеличению средней стоимости эксплуатации в развитых по объему инфраструктуры поселках продолжилась и в 2008 году. Эксплуатация домов в поселках с минимальной инфраструктурой в 2008 году на 47% (почти в 2 раза) ниже стоимости эксплуатации в поселках с развитой инфраструктурой. За последние 3 года стоимость эксплуатации в поселках бизнес- и премиум-классов увеличилась на 44%, с 358$ в месяц в 2006 году до 638$ в месяц в 2008 году.

На фоне плавного и незначительного роста показателей поселков первой и второй категорий на протяжении всех 3 лет, резкий скачок стоимости эксплуатации в поселках бизнес- и премиум-класса выглядит впечатляющим. Напомним, что число таких поселков при этом неуклонно снижается. Возможно, в 2007 году произошел сдвиг в сторону увеличения спроса на фоне снижающихся объемов строительства поселков с развитой инфраструктурой. Такие изменения позволили застройщикам, а также компаниям, обслуживающим «жизнедеятельность» поселков, резко поднять стоимость эксплуатации для увеличения собственной прибыли. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», говорить о влиянии экономики страны в целом не приходится, поскольку более доступные категории поселков скачкообразного увеличения стоимости эксплуатации не показали. Со стороны девелоперов просматривается простой житейский расчет на то, что владельцу недвижимости премиум- и бизнес-классов несложно увеличить ежемесячные расходы на обслуживание окружающей среды и объектов инфраструктуры поселка.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2  квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года