Перспективы загородного рынка в условиях финансового кризиса

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU До конца года рынок будет стангнировать, потом цены могут поползти вниз Перейти

Конспект доклада руководителя департамента исследований и консалтинга АЦ IRN.RU Калюжновой Татьяны на выставке «ДомЭкспо-2008»

Последние несколько лет отмечены важной тенденцией. Происходит смещение загородного рынка в сторону менее престижных направлений, то есть доля поселков по менее престижным направлениям заметно увеличивается с каждым годом. Кроме того, изменяется структура рынка по удаленности, то есть поселки смещаются за 50-70 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД). И особенно характерно увеличение доли поселков за 60 км МКАД для последних 2-3 лет. Но, в принципе, за последние 5 лет, которые «Индикаторы рынка недвижимости» пристально следят за рынком загородного жилья, ежегодное расширение диапазона географии и удаление поселков от МКАДа только набирает обороты. Также отмечается увеличение доли поселков с большим количеством домовладений. Все эти тенденции можно свести к тому, что на рынке загородного жилья увеличивается доля эконом-класса.

Прежде всего, эта тенденция находит свое выражение в сокращении средней площади домовладений. Данный тренд был отмечен в каждом из сегментов рынка загородного жилья (коттеджи, таунхаусы и ЗЖК) Если сравнить данные начала 2008 года и начала 2006 года, то тенденция сокращения площади домовладений становится особенно заметна.

 

Итак, загородный рынок недвижимости увеличивает долю экономичного жилья. Прежде всего, необходимо сказать, что под эконом-классом в данном случае понимается жилье, которое можно сопоставить по стоимости со среднестатистической московской квартирой. Среднестатистическая двух-, трехкомнатная московская квартира продается в районе $400 тыс. - $600 тыс. или по цене $6 тыс. дол за 1 кв. м. В условиях финансового кризиса экономичное жилье имеет наибольшие перспективы сохранить спрос на прежнем уровне, в то время как жилье бизнес-класса теряет свою ликвидность. У людей просто нет свободных средств для приобретения дорогостоящего жилья. При этом востребованность экономичного загородного жилья чрезвычайно высока. И объем спроса в разы, даже в десятки раз превышает тот объем предложения, который есть на рынке. Увеличение доли экономичного жилья выражается как раз в том, что доля поселков в нижнем ценовом диапазоне за последние 2,5 года увеличилась. Так, на коттеджном сегменте она увеличилась почти в 2 раза. В сегменте таунхаусов и ЗЖК эта тенденция выражена менее ярко, так как эти сегменты изначально позиционировались как экономичное жилье на загородном рынке по сравнению с коттеджами.

Средняя стоимость коттеджей в нижнем ценовом диапазоне составляет $360 тыс. При этом покупатель получает 17,5 сот. земли и 215 кв. м  жилья. Последнее сопоставимо с пяти- и более многокомнатной квартирой в Москве. Средняя стоимость таунхаусов в нижнем ценовом диапазоне составляет $330 тыc. за домовладение с участком около 3,5 сот. и площадью квартиры-секции в районе 173 кв. м, что так же сопоставимо с пятикомнатной квартирой в Москве. И даже в ЗЖК, представляющие собой малоквартирные жилые дома, средняя стоимость квартиры составляет около $270 тыс., при этом площадь квартиры составляет в районе 90 кв. м, что сопоставимо с площадью трехкомнатной квартиры в Москве.

Если соотнести полученные характеристики со стоимостью среднестатистической двух-, трехкомнатной московской квартиры, то обнаруживается, что по стоимости даже с учетом земельного участка коттеджи, таунхаусы и ЗЖК оказываются дешевле, чем среднестатистическая квартира в Москве.

Стоит отметить, что последнее время все больше участников рынка стало обращать внимание на привлекательность жилья эконом-класса, тогда как раньше о строительстве такого типа жилья девелоперы вообще бы не стали говорить. И это проявляется в тех конкретных консалтинговых проектах, которыми занимаются специалисты компании «Индикаторы рынка недвижимости». Среди них следует отметить создание концепции застройки участка по заказу компании «Кондр», проект загородного жилого комплекса на Щелковском шоссе по заказу компании «Новая Площадь» и анализ предпочтений потенциальных покупателей загородного жилья в дальнем Подмосковье по заказу ПО «Русь».

Загородный жилой комплекс (ЗЖК) «Салтыковка-Престиж» расположен по Носовихинскому шоссе на расстоянии 5 км от МКАД. Площадь участка составляет около 8 га. Представители компании «Кондр» обратились в аналитический центр www.irn.ru с просьбой разработать концепцию застройки участка. При анализе возможностей данного участка следовало учесть, что он расположен на традиционно менее престижном направлении – восточном. Кроме того, дополнительные ограничения накладывала малая площадь участка, которая при застройке его коттеджами давала очень маленький выход площадей.

В итоге, нами была разработана смешанная концепция застройки: таунхаусы и малоквартирные дома. На данный момент проект успешно реализуется, ведутся продажи малоквартирных домов по цене $200 тыс. - $350 тыс. за квартиру или по $3 тыс. - $4 тыс. за 1 кв.м. Для сравнения стоит отметить, что в соседнем Реутове или московском Новокосино 1 кв. м жилья стоит не дешевле $5 тыс., а зачастую его цена поднимается до $6 тыс. И, по мнению некоторых покупателей, есть достаточно большая вероятность того, что либо московское жилье подешевеет до уровня $4 тыс. за 1 кв. м, либо стоимость жилья в ЗЖК «Салтыковка-Престиж» вырастет до уровня московской недвижимости.

Другой проект – загородный жилой комплекс на Щелковском шоссе – расположен в 23 км от МКАД и примыкает к городу Щелково. Площадь участка составляет около 30 га. В данном случае представители компании «Новая Площадь» изначально планировали на этом участке строить коттеджи. Однако коттеджную застройку в данном случае вряд ли бы удалось удачно реализовать. Дело в том, что данный участок расположен в непосредственной близости от города Щелково, и в пределах видимости находится многоквартирная городская застройка. Кроме того, вплотную к участку примыкает обычная деревня. В результате, потенциальные владельцы коттеджей оказались бы в неоднородном социальном окружении, тогда как для них предпочтительна ситуация уединенного проживания или, в крайнем случае, социальное окружение должно быть однородным с жителями коттежного поселка.

В то же время строительство только таунхаусов или только малоквартирных домов значительно сузило бы целевую аудиторию, что могло существенно увеличить срок реализации проекта. А в случае смешанной застройки срок реализации обычно сокращается в 1,5-2 раза. В итоге, нами была рекомендована также смешанная концепция застройки: таунхаусы и малоквартирные дома. Сейчас объект находится на стадии проектирования.

При анализе предпочтений потенциальных покупателей загородного жилья в дальнем Подмосковье было охвачено все Подмосковье и прилегающие территории на расстоянии 60-150 км от МКАД. В качестве целевой аудитория были выбраны жители Москвы, планирующие приобретение загородного жилья на заданной удаленности. Опрос проводился среди жителей Москвы по выборке, репрезентативной населению. Кроме того, был проведен опрос экспертов – представителей девелоперских и риэлторских компаний, работающих на рынке загородного жилья дальнего Подмосковья.

Данный анализ показал, что наибольший объем потенциального спроса на загородное подмосковное жилье приходится на объекты стоимостью не выше $200 тыс. Так же существенную долю спроса занимают объекты по цене от $200 тыс. до $300 тыс. Совокупно на них приходится порядка 90% потенциального спроса. Между тем, исходя из данных исследований аналитического центра www.irn.ru, на долю объектов по цене дешевле $200 тыс. приходится порядка 2% от общего объема предложения на рынке загородного жилья. Еще несколько процентов приходится на жилье стоимостью от $200 тыс. до $300 тыс. В итоге, порядка 90% всего объема предложения на рынке загородного жилья приходится на объекты дороже $300 тыс. Это означает, что рынок в какой-то степени перенасыщен объектами бизнес-класса, тогда как спрос на экономичное жилье в разы, и даже в десятки раз превышает объем предложения.

Как показал анализ, раньше застройщики вообще не хотели обсуждать тему строительства экономичного жилья, а сейчас многие из них уже готовы рассматривать такой вариант застройки, и с течением времени эта тенденция только усиливается. В итоге, на данный момент складывается такая ситуация, когда застройщик готов создавать предложение, которое востребовано рынком. Это объясняется несколькими причинами. Вблизи Москвы все меньше свободных участков. Кроме того, рядом с Москвой отмечается перенасыщение бизнес-класса, перенасыщение в этом сегменте крайне высоко, соответственно ряд проектов просто не выдерживает конкуренции и не обеспечивает запланированный уровень продаж. При этом на дальних расстояниях от Москвы есть большое количество свободной земли, которое можно приобретать оптом и по сравнительно недорогой цене. В то же время уровень спроса на дальние поселки в десятки раз превышает объем предложения. И в случае смещения деловой активности в этот сегмент существует большая вероятность сохранения того уровня прибыльности, к которому привыкли участники рынка. И это неудивительно, ведь сроки экспозиции многих объектов дорогого загородного жилья увеличиваются, а перспективы дорогого загородного жилья вообще могут оказаться под вопросом.

Аналитический центр www.irn.ru реализовал большое количество проектов по загородному рынку жилья. Наши специалисты понимают, как создавать такие проекты, которые даже в условиях сокращения спроса позволят инвестору получать прибыль. Подробнее об исследованиях и инвестиционном консалтинге.