Объем нового жилья не сокращается

Потери Москвы компенсирует Московская область

На днях первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк сообщил, что за 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь 2 млн кв.м. жилья. Это рекордно низкий уровень с 2002 года. При этом большая часть этого объема – порядка 65% – на рынок не поступит, а будет отобрана для социальных нужд. Таким образом, объем квадратных метров жилья, который достанется потенциальным покупателям, сократился по сравнению с итогами января-сентября прошлого года более чем на 60%, так как в прошлом году в январе сентябре на свободный рынок поступило около 1,8 млн кв. м жилья, а в этом – лишь около 0,7 млн кв. м. При прочих равных это должно было бы привести к росту стоимости жилья, а в существующих условиях к отсутствию падения цен. Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», сокращение объемов жилищного строительства в Москве будет, скорее всего, компенсировано строительством в Подмосковье. В итоге, коррекции цен вниз в условиях сложившейся финансовой ситуации не избежать.

Стоит отметить, что первые признаки сокращения объемов строительства в Москве появились уже по итогам первой половины 2008 года. Тогда вместо почти 2,4 млн кв. м жилья, сданных по итогам первых 6 месяцев 2007 года, правительство Москвы отчиталось о менее чем 1,2 млн кв. м. Однако тогда многие не стали акцентировать на этом внимание общественности, так как на протяжении уже нескольких лет основной ввод жилья осуществляется во второй половине года. Но результаты третьего квартала развеяли иллюзии, будто стройкомплекс Москвы может достроить недостающие квадратные метры в оставшуюся часть года.

Стоит отметить, что, по плану правительства Москвы, в 2008 году необходимо ввести в строй 5,3 млн кв. м жилья. Для того, чтобы исполнить этот план, строителям за оставшиеся 3 месяца необходимо сдать в строй в 1,7 раза больше квадратных метров, чем они построили за прошедшие 9 месяцев, то есть средний объем строительства в месяц должен вырасти почти в 5 раз.

Дополнительным фактом, подтверждающим, что при прочих равных правительству Москвы не удастся выполнить свой план по объему введенного в 2008 году в строй жилья, является динамика доли, которую составляет жилая площадь, введенная в строй в январе-сентябре, по отношению к общегодовому объему введенного в строй жилья. На протяжении уже многих лет она колеблется в Москве на уровне 70%-80%. Конечно, многие могут возразить, что в целом по России, и по Подмосковью, в частности, соотношение другое. Оно составляет порядка 50%. Однако в данном случае это связано с механикой статистического подсчета. В Подмосковье значительную долю ввода строй составляет частное строительство, регистрация завершения которого обычно осуществляется в конце года. Так же большое количество статданных по строительству России в целом подходит к концу года. В Москве же регистрация завершения строительства осуществляется по факту. И в этом смысле примечательно то, что последние 2 года динамика ввода несколько изменилась.

Если обратиться к первому графику станет понятно, что снижение доли связано с попыткой московских властей преодолеть сложившуюся также в течение последних 3 лет тенденцию к снижению ввода в строй жилья по итогам января-сентября сравнительно с результатами предшествующего года. И до последнего времени это правительству Москвы удавалось. Строители компенсировали недостачу за счет активизации в последние месяцы года. Юрий Росляк надеется на это и сейчас. По его словам, план правительства Москвы еще есть шанс выполнить.

И определенная правда в его словах есть. Дело в том, что, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Сокращение строительства в Москве больше не сможет поднимать цены», квартиры эконом-класса полностью сместились в Московскую область, а подмосковное жилье бизнес-класса стало на равных конкурировать с московскими объектами. В итоге, по сути, на данном этапе развития рынка недвижимости следует изучать не подмосковный и московский рынки в отдельности, но совокупный рынок жилья московского региона в целом.

И если взглянуть на динамику объема вводимого в строй жилья за первое полугодие в московском регионе в целом, то становится очевидно, что падения ниже уровня 2002 года не было.

При этом, вполне вероятно, что по итогам года сокращения вообще не будет, так как основная доля (не менее 60%) вводимого в строй жилья в московском регионе в целом приходится на вторую половину года.

Стоит отметить, что, по словам Юрия Росляка, строительные работы сейчас в Москве ведутся круглосуточно, то есть их активность увеличилась в 3 раза. Таким образом, вполне можно допустить, что объем введенного в строй жилья окажется не сильно ниже уровня прошлого года и составит порядка 4 млн кв. м жилья. В то же время, данные предшествующих лет свидетельствуют, что за второе полугодие в Московской области обычно вводится в строй 75% от ежегодного объема нового жилья. Таким образом, вполне можно допустить, что по итогам 2008 года в московском регионе в целом будет введено в строй жилья примерно столько же, сколько и в прошлом, – около 12,7 млн кв. м.

Понятно, что в административных границах города объем вводимого жилья будет год от года сокращаться. Однако опыт развития мировых мегаполисов показывает, что с течением времени различие между пригородом и городом начинает стираться, превращаясь в единую агломерацию. Собственно город обычно получает за счет этого дополнительный стимул к развитию. Поэтому нет ничего удивительного в том, что ежегодный объем новостроек стал в Москве сокращаться, а в Подмосковье симметрично расти. В итоге, на данном этапе нельзя говорить о сокращении объемов строительства, речь может идти лишь о перетекании того или иного типа новостроек из одного сегмента единого региона в другой. Поэтому стратегически было более адекватно оценивать прирост объемов в целом по московскому региону, а не по Москве и Подмосковью в отдельности. И по оценкам аналитического центра www.irn.ru, в ближайшие годы суммарный годовой объем вводимого в строй жилья в московском регионе в целом будет как минимум сохранятся на существующем уровне.