Правило «строим меньше – цены выше» в Москве больше не работает
В преддверии наступающей стагнации и возможной коррекции вниз цен на московском рынке жилья для продавцов квартир пришли, казалось бы, «отличные» новости. Первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк сообщил, что за 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь около 2 млн. кв.м. жилья против более чем 3,5 млн. кв.м. за аналогичный период прошлого года. Более того, если ранее социальное жилье, не поступающее в свободную продажу составляло порядка 50% всех новых квартир, то в этом году его доля выросла до 65%. Проще говоря, в этом году на рынок поступило в 2,5 раза меньше квартир в новостройках, чем годом ранее (примерно 0,7 млн. кв.м. против 1,8 млн. кв.м.). И это при планах московского правительства, не раз озвученных еще в начале года, построить в Москве в 2008 году 5,3 млн. кв.м. жилья, то есть не меньше, чем в прежние годы.
Впрочем, сразу следует отметить, что отставание по темпам строительства связано, в первую очередь, не с московскими властями. Заметный прирост доли социального жилья (с 50% до 65%) говорит о том, что основное отставание происходит как раз таки на объектах коммерческих застройщиков, которые казалось бы, должны быть даже более заинтересованными построить больше квартир на продажу, нежели чиновники, занятые строительством жилья для очередников и переселенцев из пятиэтажек. Тем не менее, действия коммерческих застройщиков в этом году очень напоминает историю с производителями нефти стран ОПЕК – как только намечается временное снижение цен, они, недолго думая, сокращают добычу. Впрочем, в последнее время у застройщиков хватает объективных проблем, поэтому судить о том, кто прав, а кто виноват, не беремся.
Важно другое – по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» впервые за все последние годы сокращение объемов строительства в Москве больше не сможет поднять цены на квартиры и даже удержать их на достигнутом уровне. Поэтому давайте разберемся, какие причины позволяют сделать столь резкий вывод.
Эконом-класс
Самый сильный рост цен на квартиры в Москве имел место в 2005-2006 годах, а его основной причиной являлось заметное сокращение новостроек эконом-класса. Так в 2002-2003 годах из 4,5-5 млн. кв.м. возводимого в Москве жилья примерно 30% составляло социальное жилье (не поступало в продажу), еще около 20% - бизнес-класс (и элитное жилье). Оставшиеся же 50%, то есть добрая половина, приходилась на новостройки эконом-класса, значительная часть которых была представлена панельными домами. К 2007 году новостроек эконом-класса на продажу почти не осталось. Доля некоммерческого жилья, то есть не поступающего в свободную продажу, выросла почти до 50%, а вторую половину составляли новостройки бизнес-класса плюс небольшая часть элитных новостроек.
Очевидно, что в таких условиях сокращение объемов нового строительства хоть в 10 раз не окажет на московский рынок жилья эконом-класса совершенно никакого влияния, так как уже несколько последних лет новостроек эконом-класса в Москве все равно нет! Зато с каждым годом все более заметное давление на московский рынок жилья эконом-класса оказывают новостройки Подмосковья. По данным исследований рынка новостроек Подмосковья, регулярно проводимых аналитическим центром www.irn.ru, в городах средней удаленности от МКАД (10-30 км) и более дальней зоне (от 30 км) уже представлен огромный ассортимент предложения общим объемом около 400 домов-новостроек по ценам $2 тыс. -$3 тыс. за кв.м. Помимо этого ширится предложение жилья в таунхаусах и коттеджных поселках. Разумеется, рынок Московской области имеет свои недостатки, связанные с плохой транспортной доступностью и неразвитой инфраструктурой, но жизнь не стоит на месте и с каждым годом Подмосковье развивается все активнее, а значит, становится все более привлекательным для покупателей жилья.
Приведем только один характерный пример – реконструкция киевского шоссе, которая уже дошла до подмосковной Апрелевки (около 25 км от МКАД). Теперь время езды по этой широкой бессветофорной трассе из Апрелевки до ближайшего метро Юго-Западная составляет в среднем 20-25 минут. Столько же времени потребуется чтобы добраться до той же станции метро из московских районов Новопеределкино или Южное Бутово. При том, что стоимость квартир в Апрелевке (например, ЖК «Новая Апрелевка») – чуть более 50 тыс. руб. за метр (то есть около $2 тыс.), тогда как в упомянутых районах Москвы – около $5 тыс. Не сильно выигрывают у Подмосковья в плане транспортной доступности и многие спальные районы Москвы внутри МКАД, такие как Бирюлево, Братеево или Дегунино, хотя стоимость старого жилья еще советской эпохи там составляет те же $5 тыс. - $6 тыс. за метр.
Также следует отметить, что основная масса новых жилых комплексов в Подмосковье – это монолитно-кирпичные дома, как правило, расположенные на достаточно большой территории и возле зеленых зон. То есть, будь эти дома в Москве, им непременно приписали бы статус бизнес-класса. Проще говоря, в условиях нынешнего усложнения общей финансовой ситуации и сокращения ипотеки новое современное жилье в Подмосковье по $2 тыс. - $3 тыс. квадратный метр нередко выглядит куда привлекательнее старого жилого фонда спальных районов Москвы по $5 тыс. - $6 тыс. за метр. Поэтому новостройки Подмосковья, а также малоэтажное загородное жилье, объем которых постоянно растет, сейчас становятся важной причиной коррекции цен на московскую вторичку, особенно низкокачественный жилой фонд советской эпохи. Так коррекция цен на старое вторичное жилье в спальных районах Москвы и районах за МКАД до $4 тыс. - $5 тыс. за метр при сохранении или небольшом росте стоимости на уровне инфляции новостроек среднего и дальнего Подмосковья сократила бы ценовой разрыв до разумного уровня.
Бизнес-класс
Если о влиянии сокращения объемов строительства в Москве на цены в эконом-классе говорить не приходится, так как самих новостроек эконом класса в столице уже давно нет, то вот к бизнес классу статистика работы московских строителей имеет самое прямое отношение. Причем сразу бросается в глаза, что несмотря на многочисленные разговоры о сокращении предложения жилья в Москве все последние годы, как раз таки к новостройкам бизнес-класса они не имеют никакого отношения. Как мы уже отмечали выше, в 2002-2003 годах бизнес-класс составлял порядка 20% от 4,5-5 млн. кв.м. жилья, которые ежегодно строила Москва. В последние годы бизнес-класс охватил почти все коммерческое жилье, то есть его доля выросла до 50% от тех же 4,5-5 млн. кв.м. Таким образом, за последние 5-6 лет объем предложения новостроек бизнес-класса неуклонно вырос примерно в 2,5 раза!
Это обстоятельство вполне вписывается и в наш повседневный опыт. Так 5-6 лет назад в Москве, если не брать элитный центр, нечасто можно было натолкнуться на монолитно-кирпичные новостройки уровня выше среднего, причем обычно это были небольшие одноподъездные дома, тогда как глаза мозолили в основном новые кварталы панельных 17 и 22-этажных домов. Ассоциации последних лет противоположны – вместо небольших домов бизнес-класса уже почти во всех районах города отметились многоэтажные «монстры» бизнес-класса, рассчитанные на сотни и даже тысячи квартир каждый. Так по данным маркетинговых исследований аналитического центра www.irn.ru сейчас в Москве более 200 домов-новостроек бизнес-класса. Причем еще одна характерная особенность таких даже уже построенных и «заселенных» домов – не более 3-5 окон с горящим светом на все сооружение.
Понять подобное положение дел несложно, если обратить внимание на цену вопроса. Обычно она находится на уровне $7 тыс. - $15 тыс. за квадратный метр, то есть в среднем около $10 тыс. за метр. Маленьких квартир в таких домах, как правило, не делают, причем не по причине глубокого изучения потребительских предпочтений, а чтобы добиться большего выхода площадей на продажу и больше заработать. При характерных площадях квартир порядка 100-150 кв.м. цена квартиры получается $1 млн - $1,5 млн. Сюда еще следует добавить покупку парочки машиномест, что вполне естественно при сложной нынешней ситуации с парковкой. Это добавит еще дважды по $100 тыс. (характерная стоимость машиноместа в московских домах бизнес-класса). Также стоит отметить, что купленная квартира будет скорее в самом первозданном виде: без стяжки на полу, с неоштукатуренными станами не говоря уже о разводке электропроводки по квартире или организации мокрых зон. Так что полный бюджет на организацию полноценного жизненного пространства бизнес-класса с учетом серьезного ремонта выливается в $2 млн - $2,5 млн.
К слову, еще в 2002-2005 годах жилье в новостройках бизнес-класса не так сильно отличалось от стоимости квартир в панельных домах. Так в довольно престижных районах западного, юго-западного и северо-западного округов при ценах на панельные новостройки около $1 тыс. за метр бизнес-класс стоил $1,2 тыс. - $1,3 тыс., цена трехкомнатной квартиры выливалась в какие-то символические по нынешним меркам $100 тыс. - $150 тыс. И хотя денег у людей тогда было меньше и зарплаты ниже, но по крайней мере для среднего класса эти цифры были более реальными, нежели нынешние миллионы долларов. К слову, с помощью ипотечного калькулятора несложно прикинуть, что в нынешних условиях при покупке квартиры бизнес-класса даже в кредит лет на 10 нужно ежемесячно платить $25 тыс. - $30 тыс., то есть иметь доход ближе к $50 тыс. месяц. Очевидно, что весь средний класс, даже многие топ-менеджеры совсем немаленьких компаний, а также многие владельцы малого и среднего бизнеса уже не дотягивают до этой планки.
Впрочем, до недавнего времени такие квартиры как-то раскупались. Многие эксперты не раз отмечали, что составляющая инвестиционных покупателей и покупателей из регионов России в этом сегменте всегда была немалой. К слову следует отметить, что и сами застройщики в условиях постоянного роста цен не торопились выводить на рынок все квартиры в новых домах, а придерживали объемы. Но сейчас ситуация заметно изменилась.
Во-первых, ввиду кризиса ликвидности многие застройщики стали остро нуждаться в деньгах, поэтому о придержании объемов в таких условиях говорить уже не приходится. Во-вторых, часть инвестиционных покупателей захотят продать свои квартиры также по причине нужды в свободных деньгах, например, для поддержки своего бизнеса, или желая вложиться в более перспективные инструменты. Значительную часть инвестиций сейчас будет притягивать фондовый рынок, оказавшийся в привлекательной низкой позиции, да и в целом дефицит денег вряд ли поспособствует сохранению прежнего объема инвестиционных покупок на рынке квартир.
В результате, именно сегмент московских новостроек бизнес-класса оказывается наиболее уязвимым в этих условиях. С одной стороны, это далеко не самое дешевое жилье, в отличие от новостроек Подмосковья, которые все равно будут покупать несмотря ни на что даже в условиях кризиса в недвижимости. С другой стороны, большинство новостроек бизнес-класса, представленных сейчас на рынке, тянут на бизнес-плюс и даже на элитное жилье только ценой. А по своим свойствам они скорее соответствуют категории бизнес-минус и неадекватны сложившейся стоимости.
Так большинство из них представляет собой огромные высотные «муравейники», втиснутые на небольшой площади, не позволяющей организовать нормальный двор и отвести достаточное количество территории на рекреационные зоны. Местоположение также далеко не всегда отличается в положительную сторону и вполне может вплотную соседствовать с промзонами, железнодорожными или автомобильными магистралями, или же быть окружено старой застройкой с социально неоднородным контингентом. Часто такое жилье имеет недостаточное количество машиномест, что гарантирует загромождение и без того маленького двора и тротуаров машинами, а также страдает нареканиями на качество строительства, отделки и инженерных коммуникаций. Очевидно, что люди с довольно большими доходами, способными потратить на покупку недвижимости в Москве несколько миллионов долларов, вряд ли заинтересуются подобными предложениями.
Другими словами, немало нынешних новостроек бизнес-класса грозит попасть в условия формулы «низы – не могут, верхи – не хотят». Ни для кого не секрет, что российское общество довольно не однородно. Так более-менее сформировавшаяся за последние годы прослойка среднего класса (здесь даже правильнее было бы говорить о верхнем среднем классе), на которую, казалось бы, и должно быть рассчитано жилье бизнес-класса, уже не в состоянии купить его по таким ценам. При этом неограниченные по средствам олигархи мыслят скорее Остоженкой и Рублевкой и их сложно заинтересовать чем-то попроще. Получается, что в отличие от прежних легких стагнаций московского рынка недвижимости, когда страдало, по сути, только старое низкокачественное жилье, нынешняя стагнация, которая грозит стать более существенной, может в значительной степени затронуть и бизнес-класс.
Разумеется, что коррекция цен в сегменте современных московских новостроек будет очень дифференцированной. На первое место выйдут два параметра – стоимость и реальное соответствие жилья уровню бизнес-класса. Разумеется, что если жилой комплекс строится в уникальном месте, в непосредственной близости от уникальных культурных или исторических сооружений, или же рядом с зеленой зоной, имеет интересные виды из окон, то он, скорее всего, будет востребован даже в условиях ограниченного спроса, выделяясь среди конкурентов. Немало значение имеет и соотношение количества квартир на застраиваемую площадь. Все-таки жильё высокого уровня – это не «монстры» в 30-40 этажей , а дома умеренной этажности, лаконично вписывающиеся в окружающую застройку (для Москвы, если не брать центр, это порядка 8-12, возможно до 15 этажей) и расположенные на большой собственной территории, позволяющей создать зоны отдыха, прогулок и занятий спортом для разных категорий жильцов.
Впрочем, подобных жилых комплексов, действительно комфортных для проживания и выдерживающих экзамен на качество в Москве не много. Если еще и их стоимость находится на уровне $8 тыс. - $10 тыс. за метр, при цене современного жилья в средних районах Москвы на вторичном рынке в $7 тыс. - $8 тыс., то такие новостройки вряд ли испытают коррекцию цен вниз даже при развитии стагнации на рынке, или же коррекция будет минимальна. Что же касается жилых комплексов бизнес-класса по цене порядка $12 тыс. - $15 тыс. и более за квадратный метр, при этом не отвечающих объективным требованиям жилья высокой комфортности, то коррекция их стоимости может составить 20%-30% до того же уровня $8 тыс. - $10 тыс. за метр, а возможно и глубже.
Сокращение объемов строительства жилья в Москве в сегменте бизнес-класса, которое наметилось в 2008 году, привело бы к росту цен в условиях сбалансированного нормального рынка. При разнице цен на квартиры бизнес-класса и жильё в панельных домах на уровне 20%-30% и даже 50% существовал бы стабильный поток успешных деловых людей, представителей бизнеса и среднего класса, закономерным образом улучшающих свои жилищные условия. Однако сейчас цена метра в бизнес классе нередко оказывается вдвое выше цены метра квартир в панельных домах, причем еще и площадь квартиры аналогичной комнатности примерно в 2 раза больше (так, площадь двушки в бизнес-классе нередко составляет 90-100 кв.м. против 50-54 кв.м. в панельных домах). Это создает барьер 3-5 кратной разницы стоимости квартиры в старом жилом фонде с новостройками бизнес-класса (учитывая еще затраты на ремонт и покупку машиномест).
Поэтому в нынешних условиях усложнения финансовой обстановки распродажа реальным потребителям уже построенного жилья бизнес-класса, как еще находящегося у застройщиков, так и на руках у инвестиционных покупателей, представляется непростым делом. Более того, даже нынешнее сокращение в 2,5 раза объемов нового коммерческого строительства в 2008 году по отношению к 2007 году, выглядит не как новый катастрофический спад, а лишь компенсация упомянутого выше симметричного роста в 2,5 раза объемов строительства в сегменте бизнес класса, имевшего место с 2002-2003 годов по 2007 год.
Проще говоря, объемы нового строительства домов бизнес-класса, заметно выросшие последние годы, сейчас возвращаются к прежнему уровню 2002-2003 годов. Разумно предположить, что людей с доходами заметно выше среднего сейчас примерно столько же, сколько было и в 2002-2003 годах, просто за это время заметно поднялся сам средний уровень доходов. А, следовательно, возвращение доли новостроек бизнес-класса с 50% рынка до прежних 20%-30% не означает наступление дефицита в этом сегменте. Разница состоит лишь в том, что если в прежние годы из 80% жилья эконом-класса только 30% забирал город, а остальные 50% уходило в свободную продажу, то теперь город, похоже, намерен изымать под свои программы все. Впрочем, ситуацию с эконом-классом мы уже обсудили.
Объемы строительства падают, а роста цен нет…
Примечательно, что озвученная г-ном Росляком статистика – констатация факта, который не только еще начнет оказывать влияние на рынок, а уже во всю влияет на него если не с начала года (когда на продаже еще было много объектов со сроком сдачи прошлого года), то как минимум с весны. Однако уже с наступлением мая этого года темпы роста цен на квартиры в Москве заметно пошли на спад. А в сентябре, к концу третьего квартала, когда новый «дефицит» квартир уже должен был дать о себе знать в полную силу, рост цен и вовсе захлебнулся, появились первые признаки коррекции цен вниз, стал заметно расти объем предложения на вторичном рынке.
Следовательно, сделанные аналитическим центром www.irn.ru в этой статье выводы об исчерпании ресурса сокращения объемов строительства в Москве в качестве основного рычага повышения цен на квартиры во многом являются верными. Все последние годы сокращение объемов коммерческого жилья, поступающего на рынок, придерживание квартир застройщиками, а также скупка новостроек инвестиционными покупателями, являлись надежным «рычагом», толкающим цену московского квадрата вверх. Но теперь «рычаг» треснул и сломался. Как известно из экономики, эластичность спроса, когда при уменьшении объема предложения можно симметрично повышать цену, не беспредельна. Рано или поздно наступает порог, когда цена не может быть выше даже при сведении предложения к нулю. Похоже, что именно такого рубежа и достиг рынок недвижимости Москвы, а общий кризис ликвидности стал катализатором, позволившим проявиться накопившимся проблемам.
В заключение темы объемов строительства имеет смысл кратко упомянуть еще один аспект. В плане рынка жилья Москву уже давно пора перестать рассматривать отдельно от Московской области, а говорить в целом о Московском регионе. Разумеется, что от года к году строить в пределах МКАД будет все сложнее и объемы строительства в этом сегменте, скорее всего, и дальше будут сокращаться. Однако в Подмосковье они, по всей видимости, будут симметрично расти, поэтому говорить о нагнетании еще большего дефицита жилья на примере только одной Москвы уже становится некорректно. В сегменте эконом-класса предложение нового жилья будет шириться в виде новостроек Подмосковья, а также экономичных таунхаусов небольших площадей на не элитных направлениях по умеренной цене.
Казалось бы, можно говорить о надвигающемся дефиците элитных квартир и жилья бизнес-класса в центральных частях города, однако, на примере мировой практики видно, что им активную конкуренцию составляют более экологичные и просторные коттеджи в пригородах. Согласно исследованиям рынка коттеджных поселков в Подмосковье представлено уже более 300 поселков и ассортимент здесь будет только расти. Причем тот же бюджет в $1 млн - $1,5 млн включает не квартиру около 100 кв.м., а дом порядка 300 кв.м. с собственным участком земли порядка 15 соток, а также неограниченные возможности для парковки личного автотранспорта.
Проще говоря, простая формула – «предложение падает – цены растут», к которой и профессионалы рынка недвижимости и потребители привыкли за все последние годы, теперь работать перестает. Нынешний рынок жилья стал более многогранным, а цены вплотную приблизились к своему пределу, поэтому политика бесконечного повышения цен путем нагнетания дефицита уже не будет работать как раньше. Если даже на рынке энергоресурсов человечество находит альтернативные способы получения энергии, чтобы не зависеть от ограниченной добычи нефти, то уже тем более такие альтернативы существуют на рынке недвижимости – не Москва, так Подмосковье, не новостройка, так вторичка, не квартира, так таунхаус или коттедж, не покупка, так аренда.