Сообщающиеся сосуды российской экономики

Рынок недвижимости и фондовый рынок стали единым спекулятивным полем

По итогам торговой сессии во вторник 16 сентября 2008 года один из основных российских фондовых индексов – индекс РТС – потерял 11,5%. Более значительные потери были только в январе, мае и августе 1998 года. В результате индекс РТС опустился на уровень декабря 2005 года и составил 1131,12 пункта. В среду падение продолжилось и Федеральная служба по финансовым рынкам вынуждена была приостановить торги до пятницы. При этом падение фондового рынка наблюдается уже в течение почти 4 месяцев. Многие сторонние наблюдатели склонны ассоциировать это со схожим падением фондового рынка в 1998 году, тогда оно тоже началось в мае месяце и явилось предвестником падения всей российской экономики и рынка недвижимости в том числе. Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», если на московском рынке жилья и следует ждать коррекции, то она будет не следствием тотального кризиса российской экономики, а локальной перегретости рынка жилья.

При этом нынешнее падение фондового рынка, конечно, будет способствовать ускорению этой коррекции. Но причина не в том, что фондовый рынок является предвестником падения рынка недвижимости, а в том, что, начиная с 2007 года, российский фондовый рынок и московский рынок жилья превратились в «сообщающиеся сосуды» и действуют в противофазе. И это в очередной раз подтверждает мысль, что московский рынок жилья стал во многом спекулятивным.

Впервые о спекулятивном характере российского рынка жилья заговорили в 2003 году, когда доллар первый раз за 10 лет стал дешеветь по отношению к рублю, и люди в массовом порядке стали искать новый инструмент для сохранения и приумножения своих накоплений. И в качестве такого инструмента многими была избрана московская недвижимость. Однако спустя 2-3 года цены на жилье выросли настолько, что большому числу подобных спекулянтов дальнейшие игры на рынке жилья стали не по карману. Для них стало дорого покупать новое дополнительное жилье. В то же время ко второй половине 2006 года темпы роста цен на жилье стали замедляться, а в первой половине 2007 года на рынке недвижимости разразилась стагнация. Кроме того, к этому моменту активизировался российский фондовый рынок, а доверие к нему среди рядового населения за счет длительного устойчивого развития российской экономики вновь восстановилось. До этого (в особенности после 1998 года) народ достаточно скептически относился к вложениям в ценные бумаги. На фоне восстановления доверия к фондовому рынку и стабильному росту последнего в течение нескольких лет некоторые инвесторы предпочли перейти в рынок ценных бумаг.

К началу 2008 года сложилась обратная ситуация. Московский рынок жилья вновь стал набирать обороты, а на фондовом рынке началась коррекция. При этом в течение последних 4 месяцев 2007 года прирост цен на жилье не превышал 1% в неделю, а в среднем составлял 0,5% в неделю. Начиная же с января 2008 года и по апрель 2008 года включительно, цены на жилье стали расти темпами не ниже 1% в неделю, в среднем составляя 1,4% в неделю. Таким образом, средненедельные темпы роста цен на недвижимость увеличились в начале 2008 года почти в 3 раза. Многие тогда связывали это с перетоком денег из фондового рынка. В итоге, начиная с 2007 года, индексы цен на российском фондовом рынке и московском рынке жилья стали двигаться почти в противофазе.

В итоге, за последние месяцы один из них – рынок жилья – вырос почти на 50%, а другой – фондовый рынок – потерял около 50%. Кроме того, ценные бумаги фондового рынка потеряли в стоимости исключительно из-за внешней конъюнктуры, то есть по фундаментальным показателям существенно недооценены. В то же время, российский рынок жилья подорожал так сильно преимущественно из-за действий спекулянтов, и по сравнению с мировыми ценами на недвижимость московское жилье сейчас заметно переоценено.

Логично предположить, что в этих условиях инвесторы выберут недооцененный фондовый рынок, а не переоцененный рынок московской недвижимости. И приток новых денег будет направлен в отличие от января 2008 года в сторону фондового рынка. При этом некоторые пожелают зафиксировать прибыль и переложиться из московского рынка недвижимости в фондовый рынок. На этом фоне разворот фондового рынка вверх, который ожидается в ближайшие недели, приведет, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, к симметричному развороту на московском рынке недвижимости вниз, что в очередной раз подтвердит, что они стали «сообщающимися сосудами».