Непоказательный показатель рынка недвижимости

Является ли динамика количества реальных сделок на московском рынке жилья показательной в плане тенденций и прогнозов или нет?

Одним из традиционных показателей ситуации на рынке недвижимости всегда был объем предложения. Однако со стороны многих критически настроенных аналитиков зачастую звучала мысль, что этот показатель не отражает действительной ситуации, так как он показывает не динамику количества реальных сделок, а лишь их потенциал. «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться, действительно ли динамика количества реальных сделок на рынке недвижимости является показательной для анализа тенденций или нет.

Следует отметить, что, исходя из данных Росрегистрации, число сделок год от года колеблется очень незначительно. Так, например, цены на недвижимость в Москве в течение первого полугодия 2007 года снижались. Казалось бы, на фоне снижения цен логично было бы ждать увеличения числа сделок. Однако по итогам 2007 года общее число сделок выросло всего на 8%, тогда как объем предложения увеличился почти на 30%.

Если же рассматривать динамику цен и количества сделок по полугодиям, то становится очевидно, что число сделок скорее испытывает сезонные вариации, а не отражает экономическую ситуацию на рынке недвижимости. Зимой, весной и в начале лета число сделок невелико, оно вырастает во второй половине года, начиная с конца лета. А с началом следующего года число сделок снова снижается. Это особенно заметно на примере 2 лет, абсолютно разных с точки зрения динамики цен на московское жилье. В 2006 году цены на жилье выросли почти 2 раза, а в 2007 году едва прибавили 7%. При этом первое полугодие 2006 года было охарактеризовано активным темпом роста цен, а второе полугодие – торможением этого показателя, которое вылилось в стагнацию цен во время первого полугодия 2007 года. Но, как в период активного роста цен в 2006 году в первого полугодия, так и в период их коррекции в первом полугодии 2007 года число сделок было низким. То же самое можно сказать и относительно второго полугодия, вне зависимости от динамики цен число сделок в этот период возрастало.

В то же время динамика объема предложения находится в прямой зависимости от динамики цен на жилье. Она обратно пропорциональна темпам подорожания жилья: чем выше рост цен на недвижимость, тем меньше объем предложения, и наоборот. Так, во время резкого роста цен во время первого полугодия 2006 году объем предложения был низким. Когда во втором полугодии 2006 года началось торможение цен на московское жилье, объем предложения вырос, а во время стагнации первого полугодия 2007 года объем предложения достиг небывалого уровня. Затем одновременно с началом новой волны роста цен на квартиры в Москве объем предложения сократился, а когда в первой половине 2008 года началось торможение прироста стоимости жилья, объем предложения снова вырос.

Таким образом, получается, что число сделок на московском рынке жилья не связано ни с динамикой цен, ни с объемом предложения. Следует отметить, что серьезное изменение этого показателя имело место. Он значительно снизился после кризиса 1998 года и значительно вырос в 2002-2005 годах в связи с выходом на рынок спекулянтов. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Конец эры частных инвесторов». При этом московский рынок недвижимости испытывает незначительные вариации (в пределах 10%-15%) относительно среднестатистического уровня.

Наличие такой «среднестатистической линии» обусловлено 2 факторами. Необходимость совершения сделок с жильем обычно имеет социальную природу. Такие сделки совершаются в связи с браками, разводами, рождением детей и смертью родственников. Стоит отметить, что уровень обеспеченности жильем в Москве не высок. На данный момент он не превышает 20 кв. м на человека, тогда как европейский стандарт – 50 кв. м на человека. Учитывая, что ежегодно в Москве строится не более 5 млн кв. м, а население Москвы растет, жилищная проблема не будет решена еще долгое время.

Проще говоря, в Москве будет сохраняться дефицит жилья, то есть будут скупать все, что будет предоставлять рынок. В условиях дефицита цены на жилье в значительной степени превосходят возможности большинства жителей. Поэтому определяющим фактором, который подталкивает людей на покупку жилья становится именно социальный фактор. Число браков, разводов, новорожденных и умерших в условиях большого мегаполиса сильно год от года не отличается (небольшой рост линии тренда за последние 10 лет по всей видимости связан с ростом населения московского мегаполиса за эти годы). Оно и определяет число сделок. Если у людей есть деньги, они покупают улучшенное жилье, если нет – меняются. Так или иначе, большинство совершает сделку с жильем во многом по социальным причинам, а не по причине желания тратить или не тратить деньги.

Если бы в Москве не было бы дефицита жилья, а наблюдался, например его избыток, то число сделок с жильем, скорее всего, действительно зависело бы от динамики цен. Но избытка жилья на московском рынке жилья вряд ли стоит ждать. Поэтому в краткосрочной и в среднесрочной перспективе, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», число сделок не будет играть значимой роли среди показателей, определяющих экономическую ситуацию на рынке московского жилья.