Проблема обманутых дольщиков стоит перед руководством почти всех регионов России. И в большинстве из них власти пошли по стопам московской администрации. Однако такое решение, судя по всему, оказалось недостаточно эффективным. Митинги обманутых дольщиков, на некоторое время прекратившиеся, возобновились с новой силой. Но в Санкт-Петербурге нашли выход из создавшегося положения, который по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», позволит окончательно решить вопрос компенсаций обманутым дольщикам.

Недавно губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко на встрече с петербургскими банкирами попросила их частично взять на себя решение проблем обманутых дольщиков. Взамен губернатор пообещала банкирам лоббирование их интересов в федеральных органах власти.

Речь идет об использовании схемы, которая уже была апробирована Ассоциацией строителей Санкт-Петербурга (АССПб). В данном случае дольщикам, признанным судом пострадавшими, возвращают не квартиры, а средства, изначально вложенные ими в строительство. Недострой при этом освобождается от потенциальных юридических отягощений в виде прав на него обманутых дольщиков и оказывается свободен для дальнейшего строительства. В то же время, затраты на восстановление справедливости относительно обманутых дольщиков оказываются существенно меньше тех, которые возникли бы при предоставлении им квартир.

Механизм возвращения обманутым дольщикам средств, инвестированных ими, выглядит следующим образом: дольщики передают юрлицу право требования своих средств, получают от этого юрлица материальную компенсацию, а затем данное юрлицо взыскивает средства с недобросовестных застройщиков. При этом, конечно, вероятность возвращения средств со стороны прогоревшего застройщика крайне мала. Однако в отличие от строителей у банков уже есть отработанные механизмы возвращения кредитов, в том числе и с помощью коллекторских фирм. Таким образом, вероятность возвращения этих долгов для банков выше, чем для строителей.

Но даже если не рассчитывать на возвращение долга, подобная услуга вполне может быть проведена по статье «благотворительность», особенно учитывая ее масштабы. По словам Валентины Матвиенко, в Смольном создан реестр из примерно 700 обманутых дольщиков, по 200 из них решения уже приняты, и средства для них уже найдены, остается около 500 человек. 377 дольщикам их затраты вернет также АССПб, а оставшиеся 123 дольщика Валентина Матвиенко предложила распределить среди банков. Размеры предполагаемых компенсаций колеблются в основном от 200 тыс. руб. до 1 млн руб., хотя есть около 10 человек, размер компенсации которых составляет по 2 млн руб. Предполагается, что за 1 банком будет закреплен 1 дольщик.

Таким образом, даже для 127 самых маленьких банков страны максимальный размер благотворительности не превысит 5% от их активов, для 800 мелких банков она составит не более 0,2% от общей суммы активов, для 150 более крупных банков – не более 0,01% активов, для 30 средних крупных банков – не более 0,003% активов, для 15 крупных банков – не более 0,0008% активов, а для топ-5 крупнейших банков страны не более 0,0001% активов. И представители этой пятерки присутствовали на встрече с Валентиной Матвиенко.

Стоит отметить, что даже если допустить, что один из этой пятерки возьмет на себя урегулирование проблемы полностью, то это не превысит для него 0,02% активов. Кроме того, сейчас времена не те, когда люди спешат снять средства с банковского счета. Реальных возможностей для инвестиций в пределах указанных сумм не очень много, и банковские депозиты среди них один из наиболее привлекательных инструментов. В итоге, банкам в отличие от строителей даже не нужно расставаться со своими средствами. При этом банкиры получают дополнительный PR среди своих потенциальных вкладчиков.

Кроме того, в качестве компенсации губернатор Санкт-Петербурга предложила банкирам свои лоббистские возможности по проведению закона, позволившего бы банкам получить доступ к налоговой отчетности предприятий. Это позволит банкам снизить уровень риска при предоставлении корпоративных кредитов. Наконец, Валентина Матвиенко обещала противодействовать принятию поправок к закону «О банках», которые урезают права общих фондов банковского управления. При этом кроме «пряников» представители питерской власти пообещали банкирам и «кнут». Так председатель комитета финансов Эдуард Батанов сказал, что к концу года портфель средств города, размещенных на банковских депозитах может быть сокращен с примерно 60 млрд руб. до 15-20 млрд руб.

В итоге, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», вероятность того, что новая инициатива правительства Санкт-Петербурга будет воплощена на деле, достаточно высока. И хотя потенциальные затраты банкиров, вроде бы, невелики, все же возникает вопрос, насколько, в целом, справедливо требовать с банкиров помощи для возмещения ущерба людям, к которому они, казалось бы, не имеют никакого отношения? Ведь банкир, как и всякий инвестор, вкладывает средства для того, чтобы получить доход, в данном же случае при прочих равных получается абсолютно абсурдная ситуация, когда один инвестор должен оплатить убытки другого инвестора, то есть взять их на себя.

При этом затраты государства и регионов для компенсации потерь обманутых дольщиков в каком-то смысле обоснованы. Государство должно создавать условия, в которых вероятность мошенничества стремится к нулю. Если же такие условия не создаются, то государство должно компенсировать потери пострадавшим. Такова логика социальной справедливости. И, исходя из этой логики, правительство Москвы объявило тендер среди девелоперов на достройку брошенных прогоревшими застройщиками объектов и предоставление жилья обманутым дольщикам. В качестве компенсации за потраченные на это расходы Москва обещала удачливым девелоперам льготные условия по предоставлению участков, очень перспективных с точки зрения дальнейшей реализации. И многие регионы пошли тем же путем.

Однако количество перспективных участков оказалось все-таки меньше, чем было недостроенных объектов. В качестве ответа на это в северной столице, как уже говорилось, АССПб стала выкупать права требования и возвращать дольщикам их вклады. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это менее затратный способ, чем «московский» способ решения проблемы обманутых дольщиков. Ведь сейчас, даже себестоимость строительства жилья зачастую гораздо выше вкладов дольщиков, не говоря уже о рыночной стоимости жилья. Но, по всей видимости, свободных средств у АССПб для полного погашения задолженности перед обманутыми дольщиками не хватило. Дело в том, что застройщики в связи с мировым финансовым кризисом испытывают сейчас определенные проблемы с ликвидностью. Банкиры в качестве перестраховки ограничили им лимиты и повысили требования.

И Валентина Матвиенко решила обратиться за помощью как раз к банкирам. Естественно, что правительство Санкт-Петербурга будет компенсировать банкирам их затраты на возмещение потерь обманутых дольщиков не только перечисленными выше благами. И таким образом, видимо, проблема обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге все-таки будет решена. Скорее всего, вслед за Санкт-Петербургом этим механизмом воспользуются и в других регионах, так как наибольшее количество средств саккумулированно именно у банков. И, учитывая возможности местных властей, банкам придется поделиться этой ликвидностью, тем более, что часть их вины за обман дольщиков все-таки тоже есть. Ведь именно они выдавали разорившимся застройщикам кредиты, однако значимого ущерба от банкротств в этой сфере деятельности банки не понесли. В итоге, проблема обманутых дольщиков может быть решена уже в масштабе всей страны.

Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, обманутые дольщики, вряд ли будут довольны подобным решением их вопроса. Ведь большинство из них вступали в долевое строительство не потому, что хотели поспекулировать. Они таким образом пытались решить свою жилищную проблему. У них просто не было возможностей для приобретения квартиры на вторичном рынке, не хватало средств. И если уже тогда средств, вложенных дольщиками в строительство, было не достаточно для приобретения жилья на вторичном рынке, то теперь и подавно. Но предъявить какие бы то ни было новые претензии властям они не смогут уже по формальным критериям. Их деньги им вернут. Насколько такой способ решения проблемы обманутых дольщиков снимет социальное напряжение в этом вопросе, покажет время.