Как сообщил «Индикаторам рынка недвижимости» глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, по его оценкам, перспективы российского ипотечного рынка вполне стабильны. И после краткосрочного периода подъема ипотечных ставок они снова продолжат снижение. Вскоре Банк России заявил что сократил долю инвестиций золотовалютных резервов (ЗВР) в обязательства Fannie Mae и Freddie Mac на 40%. На этом фоне аналитический центр www.irn.ru, считает, что данное сокращение может позволить АИЖК в среднесрочной перспективе продолжить смягчение ипотечных условий и тем самым удержать российскую экономику от кризиса.
На данный момент, по различным независимым оценкам, в том числе и международным, российское жилье существенно переоценено. При этом рост цен продолжается. В итоге, вопрос только в том, когда круг платежеспособных покупателей сузится настолько, что его не будет хватать, чтобы покрыть расходы всех присутствующих продавцов. Это приведет к «эффекту домино».
Однако кризис на рынке недвижимости невыгоден российской экономике. Дело в том, что на фоне кризиса вместо роста ежегодных объемов строительства нового жилья они с высокой долей вероятности станут сокращаться. При этом «квартирный вопрос» является одним из краеугольных для российского социума. В то же время, с его решением связано не только уровень лояльности населения политическому руководству страны, но и дальнейшая диверсификация российской экономики, снижение ее зависимости от сырьевого сектора. Вместе с ростом строительства растут и все связанные с жильем сферы экономики. Именно поэтому снижение объемов строительства может негативно отразиться и на других секторах российской экономики. Пострадать могут не только сектора экономики, непосредственно связанные с производством строительных материалов, но и химическая, легкая и даже металлургическая промышленности.
При этом в ситуации мягкого снижения цен сокращение объемов строительства могло бы привести к остановке удешевления жилья. При плавном снижении цен сохраняется устойчивый спрос на жилье, так как многие потенциальные покупатели не могут ждать и предпочитают приобретать жилье по текущим ценам. Кроме того, за счет плавного снижения цен уровень платежеспособного спроса несколько расширяется и снова возникает конкуренция покупателей. На этом фоне рынок обычно стабилизируется и рост объемов нового жилья возобновляется.
Однако во время кризиса снижение объемов строительства не приводит к стабилизации рынка. Кризис возникает в ситуации значительного кассового разрыва у многих участников рынка, которые вынуждены для ликвидации этого разрыва «выбросить» на рынок имеющиеся у них активы. При значительном резком расширении предложения возникает уже конкуренция продавцов. Следует отметить, что к кризису рынок подталкивает то, что его участники каждый в отдельности также находятся в кризисной ситуации. Для его преодоления каждому из них необходимо как можно быстрее реализовать имеющиеся активы. И цены начинают резко снижаться. На этом фоне покупатели обычно предпочитают занять выжидательную позицию, что в итоге приводит к тому, что кризисная ситуация заходит в пике. И, как уже говорилось выше, это может нанести значительный ущерб всей экономике в целом.
Реально смягчить падение цен в данной ситуации может только существенное расширение платежеспособного спроса. Одной из важных мер для этого является смягчение требований по ипотеке. Потенциальные ипотечные заемщики не имеют наличных средств для приобретения жилья, и если им не предоставляют кредит, они не участвуют в рынке. Отказать в кредите им могут из-за отсутствия возможностей для накопления первоначального взноса или из-за недостаточного уровня заработной платы для ежемесячных выплат по кредиту. Уровень процентной ставки как раз, в частности, и влияет на величину аннуитетного платежа. Кроме того, на этот параметр оказывает значительное влияние уровень максимально возможного срока займа.
В свое время АИЖК планировало довести ставку до 8%-9% в рублях, максимальный срок заимствования – до 40 лет. Этот процесс затормозился из-за возникшего на западном рынке финансового кризиса. При этом стоит отметить, что значительные российские финансовые резервы сосредоточены именно за рубежом. Перенаправление их в АИЖК как раз и позволит правительству создать механизм, который даст возможность агентству продолжить снижение ставок и дальнейшее смягчение требований по ипотеке. На данный момент Банк России уже заявил, что сократил инвестиции в обязательства американских ипотечных агентств на 40%. Высвободившиеся средства вполне могли бы быть направлены в стимулирование развития рынка российской ипотеки. Таким образом, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», у российского ипотечного рынка вполне есть возможности для того, чтобы удержать и рынок недвижимости от лавинообразного кризиса и российскую экономику от замедления темпов роста.