«Золотая» недвижимость

Золото и недвижимость - цены на недвижимость целесообразнее анализировать в золотом эквиваленте.

В течение мая-июня 2008 цены на недвижимость в Москве хоть и уменьшили темпы роста, однако о стагнации, и уж тем более о коррекции цен, говорить пока рано. Однако, как выяснилось, есть более четкий критерий для анализа цен на недвижимость, чем национальные валюты. Одним из таких индикаторов, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», может выступать золото.

Как известно, все в мире относительно. Для золота эта истина стала фактом в 1971 году, когда США отменили золотое обеспечение доллара. Если до этого единым средством измерения стоимости любого товара (в том числе и недвижимости) было золото, то с тех пор им до недавнего времени был доллар. Несколько лет назад доллар потерял свою былую стабильность. Российские власти уже 4 года подряд утверждают, что лучшей валютой для сбережений стал рубль. Но экономические итоги прошлого года и первой половины этого заставляют усомниться в стабильности российской национальной валюты. По итогам 2007 года инфляция выросла с 9% до 12%, а за первое полугодие 2008 года она вновь перевыполнила все планы правительства и показала 8,6%. Таким образом, в целом, по официальной статистике, инфляция за 1,5 года составила 22%.

Высокие темпы инфляции означают только одно, – что рубль тоже дешевеет. На фоне падения доллара и рубля люди обратили свои взоры к рынку недвижимости, цены на которую с 2000 года только росли. Но проблема в том, что на фоне падения стоимости рубля и доллара, в которых традиционно оценивается недвижимость, становится не однозначной реальная динамика цен на нее: дорожает ли сама недвижимость или же просто дешевеет та или иная валюта?

Одним из традиционных инструментов защиты от обесценивания является золото. На данный момент, согласно официальной статистике, золото дорожает. За те же 1,5 года золото подорожало на 32,5%. Если в конце 2006 года 1 г золота стоил 522,46 руб., то на начало июля 2008 года его цена была 692,62 руб. Однако, если вспомнить, что раньше года не золото измерялось в рублях, а рубль в граммах золота, то становится понятно, что это рубль подешевел относительно золота.

На первый взгляд получается, что золото дорожает быстрее инфляционного роста. Однако инфляция учитывает все товары и услуги по Российской Федерации. Для рядового гражданина гораздо более важен рост цен на тот набор товаров и услуг, которым он пользуется сам. И в этом смысле золото оказывается тем самым единым мерилом стоимости чего бы то ни было.

На этом фоне вполне справедливо было бы оценить динамику рынка недвижимости в граммах золота.

Первое, что бросается в глаза – это падение средней стоимости 1 кв. м московского жилья по итогам июня. Однако может показаться, что вообще динамика средней стоимости 1 кв. м московского жилья, выраженной в граммах золота, слабо совпадает с динамикой индекса стоимости жилья в Москве, который традиционно выражается в долларах США.

Однако при более крупном временном масштабе становится ясно, что все спады и подъемы, имевшие место в истории индекса стоимости московского жилья, также присутствуют в истории средней стоимости 1 кв. м московского жилья, выраженной в граммах золота.

На протяжении всей истории московской недвижимости, начиная с 2000 года цены на жилье, как в золоте, так и в долларах росли примерно одинаково. В том смысле, что в те периоды, когда рост цен на недвижимость в долларах усиливался, он активизировался и в граммах золота. Так, с июля 2000 года рынок недвижимости ожил как в долларовом эквиваленте, так и в золотом. И первый период некоторого торможения темпов роста долларовых цен, отмечен падением цен на недвижимость, выраженных в граммах золота. Речь идет о периоде с января по июль 2002 года, когда цены за полгода выросли всего на 3%. За это время недвижимость в золотом эквиваленте подешевела на 13%. Такая же картина наблюдалась и в 2004 году. Тогда 1 кв. м московского жилья с июля 2004 года по январь 2005 года вырос всего на 3 доллара, то есть цены стояли. А в золоте цены упали на 10%. Наконец последний резкий взлет цен в 2006 году кончился коррекцией 2007 года, как в золоте, так и в долларах.

Примечательно в данном случае то, что любое изменение динамики индекса стоимости московского жилья заранее проявлялось в динамике средней стоимости 1 кв. м московского жилья, выраженной в граммах золота. Особенно это заметно было в 2007 году. Если в долларовых ценах недвижимость в первом квартале всего лишь стояла, то в золоте она уже потеряла в стоимости больше 6%. В 2004 году, жилье в долларовом эквиваленте только стояло, а в золоте подешевела на 2%.

При этом, конечно, могут возникнуть подозрения, что эти усиления возникают исключительно благодаря изменению динамики стоимости золота. Однако это не совсем так.

При подорожании золота, недвижимость в золотом эквиваленте, формально, должна дешеветь и наоборот. Однако ни про один из периодов, когда недвижимость дорожала, нельзя сказать, что за это время золото дешевело. Отметим только наиболее яркие из них. Так, с июля 2000 года по январь 2002 года недвижимость в золоте подорожала на 41%, а золото за это время не только не подешевело, но подорожало на 3%. Последовавшее за январем 2002 года падение цен на недвижимость в золоте так же нельзя связывать с ростом цен на золото, так как золото за это время подорожало на 18%, а недвижимость подешевела лишь на 10%. При этом следует помнить, что удешевление и подорожание измеряется в разных процентах. В итоге, если бы недвижимость подешевела пропорционально подорожанию золота, то цены на жилье в золоте должны были бы упасть не менее, чем на 15%.

Наконец, взлеты цен на недвижимость в золоте в 2004 и 2006 года никак не отражаются в динамике стоимости золота, которое вместо того, чтобы дешеветь подорожало. А во время падения в 2004 и 2007 годах цен на жилье, выраженных в золоте, стоимость самого золота вообще стояла. Это становится еще более заметным при рассмотрении годичной сравнительной динамики стоимости золота и средней цены 1 кв. м московского жилья, выраженной в граммах золота.

Таким образом, динамика цен на золото только усиливает и, фактически, заранее выявляет новые тенденции в развитии рынка недвижимости. И это отражается не только на динамике стоимости жилья в Москве. Одной из главных тем, ставшей последнее время лидером по цитируемости в СМИ, стал кризис, разразившийся на самом дорогом в мире рынке жилья – лондонском. Примечателен в данном смысле тот факт, что когда цены на жилье в долларах еще шли вверх, в золоте, они уже активно снижались.

За счет того, что во всем западном мире недвижимость дешевеет, а в России – дорожает, как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Жилье в Москве дороже, чем в Лондоне», московское жилье стало самым дорогим, обогнав даже Лондон. Произошло это в мае. За истекший месяц разрыв, если смотреть по ценам в долларах США, увеличился как за счет роста цен на московское жилье, так и за счет удешевления жилья лондонского. Однако при рассмотрении динамики цен на жилье, выраженных в граммах золота, становится понятно, что на московском рынке недвижимости период стабилизации начался уже в мае-июне 2008 года, что во многом совпадает с прогнозами аналитического центра www.irn.ru.

Как уже было показано выше, падения и взлеты цен на жилье, выраженных в граммах золота, за всю историю московского рынка недвижимости с 2000 года всегда были предвестниками соответствующего изменения в долларовых ценах на недвижимость. Исходя из этого можно сказать, что долларовые цены также в ближайшие месяцы ожидает, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», снижение.