Недавно Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) совместно с Russian Realty Research (R3) провели опрос россиян о перспективах российского рынка недвижимости. Результаты этого опроса показали, что подавляющее большинство россиян (80%) надеется на дальнейший рост цен на жилье. При этом растет доля тех, кто сомневается в позитивной перспективе рынка недвижимости. «Индикаторы рынка недвижимости» решили проанализировать, насколько зависит мнение людей, выявленное ВЦИОМ и R3, от доли их участия в рынке недвижимости.
Стоит отметить, что главной тенденцией, выявленной опросом стал рост числа людей сомневающихся в росте цен. Если в 2007 году их было лишь 12%, то на данный момент – 20%. При этом, по данным ВЦИОМ и R3, прирост доли неверующих в рост цен на жилье произошел исключительно за счет людей, которые «едва сводят концы с концами» или которым денег хватает только на продукты. Это неплатежеспособные потенциальные участники рынка.
Как известно, на любом рынке потенциальные участники рынка делятся на платежеспособных и неплатежеспособных. В свою очередь платежеспособные участники подразделяются на профессиональных и непрофессиональных. При этом среди профессиональных участников рынка можно выделить заинтересованных и независимых. Заинтересованные участники рынка – это производители. Для рынка недвижимости заинтересованными профессиональными участниками рынка оказываются девелоперы, застройщики и риэлтеры. При этом, учитывая тот факт, что темпы роста себестоимости строительства значительно отстают от темпов роста рыночных цен на жилье, заинтересованные профессиональные участники рынка недвижимости всегда делают ставку на подорожание жилья.
Независимые профессиональные участники рынка – это аналитики, инвестбанкиры и журналисты. Для них не важно растут цены на рынке или падают, свои дивиденды они получают за счет правильно сделанных прогнозов относительно перспектив рынка. При этом, как известно, незаинтересованность всегда проявляется в наиболее объективном взгляде на мир. Объективность обычно характеризуется максимальной степенью рационализма и обоснованной точкой зрения.
В то же время взгляд неплатежеспособных непрофессиональных участников рынка обычно характеризуется наименьшей степенью рациональности, в нем наибольший вес играет эмоциональная составляющая. И это тоже естественно, ведь неплатежеспособные потенциальные участники рынка не следят за тенденциями рынка, и могут ориентироваться только на свою интуицию. Таким образом, взгляд независимых профессиональных участников рынка и взгляд неплатежеспособных непрофессиональных участников рынка можно охарактеризовать как чистый: в первом случае – это чистая рациональность, во втором – чистая эмоция. Взгляд же остальных потенциальных участников рынка можно назвать смешанным, в нем присутствует одновременно и рационализм, и эмоции.
Обычно смешанный рационально-эмоциональный взгляд на предмет называют субъективным, потому что данный взгляд основывается на некритичном восприятии имевшего место опыта. Наличие опыта и его анализ являются в данном случае проявлением рациональности, а некритичное отношение к выявленной тенденции – проявлением эмоций. Дело в том, что люди могут осуществлять в той или иной степени целесообразную деятельность исключительно за счет привычек, не будь их человек вообще не смог получать знания об окружающем мире. Однако у привычек есть и другая сторона – они создают стереотипы, которые зачастую замутняют объективный взгляд на мир. Нежелание расстаться с привычной картиной мира в данном случае и есть проявление эмоциональной составляющей в оценке той или иной перспективы развития.
Подспудное желание придерживаться устоявшегося положения вещей зачастую приводит к ошибкам в оценке ситуации. Именно так и поступает большинство опрошенных ВЦИОМ и R3 респондентов. Стоит отметить, что опрос проводился исключительно среди непрофессиональных участников рынка. А на них значимое влияние всегда оказывает тенденция, имевшая место в последние годы. Субъективность в данном случае проявляется в качестве привычки. Человек привыкает к чему-то и ему уже сложно поверить, что может быть по-другому.
Естественно, когда последние 8 лет цены на жилье за исключением двух коротких периодов (на 8- 9 месяцев в 2004 и 2007 году) росли, люди к этому привыкли. А история рынка недвижимости до 2000 года среди непрофессиональных потенциальных участников рынка мало кто помнит. Примечательно в данном случае то, что верят в рост цен на жилье именно платежеспособные потенциальные участники рынка. И это естественно, ведь даже для непрофессионального участника рынка выгодно, когда что-то стабильно дорожает, особенно, когда человек вложил в это собственные деньги. Это позволяет гарантировано получать доход, особенно не заморачиваясь анализом рынка.
В то же время профессиональные заинтересованные участники рынка, как уже говорилось, так же постоянно твердят, что рост цен на недвижимость не остановить. В итоге, взгляды в той или иной степени заинтересованных участников рынка будь то профессиональные или непрофессиональные совпадают.
На другой стороне весов позиция незаинтересованных экспертов. По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, при этом зачастую доходит до смешного: «Если прогноз делает участник рынка, то можно смело утверждать, что прогноз будет позитивный, если же аналитик, инвестбанкир или профессиональный журналист – сразу же появляется скепсис по поводу дальнейшего роста цен». При этом если позиция аналитиков и журналистов зачастую нейтральна по отношению к участникам рынка, то инвестбанкиры поступают куда жестче. Так, инвестиционная компания «Финам», Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Москвы рекомендовали воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей, так как это на данный момент связано с повышенными рисками.
В итоге, взгляды незаинтересованных профессионалов рынка и неплатежеспособных потенциальных участников рынка также совпадают – и те, и другие сомневаются в дальнейшем росте цен на жилье. Как уже говорилось, взгляд непрофессиональных неплатежеспособных участников рынка – это своего рода чистая эмоция, интуиция, которая никакому обоснованию не поддается. При этом точка зрения аналитиков должна характеризоваться наибольшей обоснованностью. И в данном случае в качестве обоснования будет применен метод «от противного». Ведь, по сути, вопрос стоит по принципу «или, или, а третьего не дано»: будет или не будет дорожать жилье?
Поэтому допустим, что тезис заинтересованных участников рынка верен. Основной их довод в пользу того, что рост цен на жилье продолжится – наличие дефицита жилья и рост цен на углеводороды. Однако данный тезис не учитывает тот факт, что последние годы распределение прибыли от роста цен на нефть и газ шло явно не в пользу беднейших слоев населения. Так, по данным Росстата, разрыв в доходах между 10% самых богатых и 10% самых бедных увеличился с 13,9 раза в 2000 году до 15,3 раза в 2006 году, а по итогам 2007 года он вырос до 25 раз. Стоит отметить, что превышение этого уровня грозит либо возникновением социального взрыва, либо наступление предпринимательской апатии населения. Таким образом, говорить о том, что с течением времени все больше расширяется платежеспособная аудитория как минимум необоснованно.
Однако именно на увеличение числа сделок указывают все сторонники идеи дальнейшего роста цен на жилье. Но, как только что было показано, новые сделки могут осуществлять только люди, которые и раньше обладали потенциалом для покупки жилья. Фактически, это означает, что на рынке надувается «мыльный пузырь». Проблема «мыльного пузыря» в том, что с какого-то момента количество платежеспособных потенциальных участников рынка становится слишком мало, для того, чтобы удовлетворить предложение.
Конечно, застройщики, девелоперы, риэлтеры и спекулянты могут для поддержания дальнейшего роста цен попытаться придержать недвижимость и создать искусственный дефицит. Однако, во-первых, существует вторичный рынок и даже если все профессиональные заинтересованные участники рынка организованно начнут придерживать жилье, «вторичка» вполне может прорвать эту оборону. Кроме того, на данный момент даже у заинтересованных профессиональных участников рынка уже нет возможностей для того, чтобы придерживать жилье. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статьях «Строители устраивают панику» и «Строители ждут снижения цен».
Но если еще совсем недавно, основная проблема была в том, что строителям лишь поднимали ставки по кредитам, то на данный момент инвестбанкиры вообще не рекомендуют кредитовать девелоперов. Как уже говорилось, ИК «Финам», Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Москвы рекомендовали воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей. Дело в том, что у многих из них уже наступил технический дефолт: они не смогли вовремя расплатиться по своим обязательствам. При этом, по мнению банкиров, строительный сектор представляется наиболее сложным для кредитного анализа. Его отличают непрозрачные корпоративные структуры, «серые» схемы соинвестирования и низкая собственная капитализация. Все это вместе на фоне технических дефолтов означает высокие риски.
В итоге, по мнению кредитных экспертов, долговые обязательства всех крупных девелоперов сейчас переоценены. Это означает, что эти обязательства могут потребовать к досрочной оплате, что естественно приведет к кассовому разрыву. На этом фоне единственное, что остается строителям – это быстро реализовывать имеющуюся недвижимость. При этом стоит иметь в виду, что быстрая реализация – это всегда реализация с дисконтом. На фоне того, что проблемы с рефинансированием, по оценке инвестбанкиров, могут возникнуть в ближайшее время у всех крупных участников рынка недвижимости, вероятность «эффекта домино» многократно возрастает. Говорить при этом о каком бы то ни было существенном росте цен на недвижимость, по оценке аналитического центра www.irn.ru, вряд ли стоит.
Таким образом, в теории сколь бы то ни было существенный рост цен на недвижимость в ближайшее время оказывается просто не возможным. Однако насколько правой окажется интуиция неплатежеспособных потенциальных участников рынка и анализ независимых профессиональных участников рынка, покажет практика.