Недавно Госдума одобрила в первом чтении концепцию закона о передаче всех неэффективно используемых федеральных земель в Фонд содействия развитию жилищного строительства. Данный фонд создан во исполнение инициативы президента России Дмитрия Медведева решить жилищный вопрос за счет индивидуального строительства. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, эта инициатива приведет к неоднозначным последствиям.
О перспективах открывающихся перед российскими гражданами за счет инициативы Дмитрия Медведева «Индикаторы рынка недвижимости» уже писали в статьях «Россию превратят в дорогую деревню», «Жилье доступно жителям четырех регионов» и ««Квартирный вопрос» решен наполовину». Однако, по всей видимости, реальность может оказаться сложнее, чем это можно было бы предположить.
В заметке «Монополизация земель» «Индикаторы рынка недвижимости» предположили, что на создание специального фонда, который бы единолично отвечал за продажу федеральных земель, уйдет много времени. Однако, видимо, законопроект, на базе которого такой фонд будет создан, уже в этом году пройдет все 3 чтения в Госдуме, так как он был разработан буквально за 2 месяца, что очень быстро для министерств. А разработан он был, по данным газеты «Коммерсантъ», в Минрегионе. Казалось бы, это хорошо, так как не будет создано возможностей для долгого приостановления торговли федеральной землей.
Дело в том, что в пору премьерства Виктора Зубкова для создания указанного фонда была приостановлена продажа и аренда земель, принадлежащих ФГУПам, ФГУ и РАН. В городах-миллиониках запретили передачу участков, расположенных в радиусе 30 км от города. В городах с населением более 100 тыс. человек – участков в радиусе в 15 км. А в городах, где жителей меньше 100 тыс. человек – участков в радиусе 5 км. Если этот запрет будет снят уже с 2009 года, значимого влияния на рынок недвижимости он не окажет.
Однако, как и предполагали специалисты аналитического центра www.irn.ru, этот фонд будет продавать землю на нерыночных условиях. Хотя формальным поводом для создания такого фонда стали аукционы Мослесхоза, когда за долгосрочную аренду сотки лесной земли просили не более 1000 рублей, что как минимум вдвое ниже рыночной цены. И приостановление продажи и аренды земли было опять же связано с этим эпизодом.
Оказывается, данный фонд создается в целях продажи федеральной землей для индивидуального строительства по розничной цене 20 тыс. руб. за 1 кв.м. жилья. При этом, по оценкам того же Минрегиона, только в 13 из 83 российских регионов цена соответствует этому уровню или даже ниже. В то же время, как показал аналитический центр www.irn.ru в заметке «Минрегион отстал от рынка», реальные рыночные цены как минимум в 2 раза выше. Таким образом, даже в самом дешевом рынке недвижимости в России – в Калмыкии – 1 кв.м. жилья в среднем стоит дороже 20 тыс. руб. Его средняя стоимость составляет порядка 24 тыс. руб. И сказать, что платежеспособного спроса в этой республике нет, нельзя. При этом, по задумке Дмитрия Медведева, этот фонд будет продавать индивидуальное жилье везде по одинаковой стоимости, хотя, по тем же оценкам Минрегиона, стоимость жилья в каждом регионе индивидуальная. В то же время, надо учесть тот факт, что продаваться по 20 тыс. руб. за 1 кв.м. будет уже готовое жилье общей площадью 70 кв.м. Остается только предполагать, сколько в таком случае будет стоить пустая земля.
Естественно, выпускать на свободный рынок землю с домами по таким ценам нельзя, так как это сразу же приведет к спекуляциям. Таким образом, единственным способом распределения таких участков будет известная всем советским людям – очередь. И если, жилье, действительно будет продаваться этим фондом по 20 тыс. руб. за 1 кв.м., народ совершенно спокойно выстроится в новую очередь. Ведь, даже тем, у кого в наличии не будет 1,5 млн руб. на покупку дома, по идее Дмитрия Медведва, жилье будет предлагаться в кредит. А для покупки такого дома в кредит семье из 2-х человек необходимо в месяц платить по ипотеке порядка 14 тыс. руб.
При этом, по данным Росстата, у половины работоспособных жителей России ежемесячный доход превышает 14 тыс. руб. Таким образом, половина российских семей вполне платежеспособна для покупки жилья из этого фонда. Сказать, что благодаря этому образуется очередь, это, значит, ничего не сказать. Естественно, что всем желающим этого жилья не хватит. Появятся какие-нибудь правила распределения жилья из этого фонда. Например, «по одному дому в одну семью». При этом распределять жилье будут опять-таки чиновники. А в условиях дефицита, как известно, коррупционоемкость только возрастает.
И если у застройщиков раньше еще был выбор между разными ведомствами, что создавало некоторый образ рынка, то теперь его не будет. При этом, первыми пострадавшими от такого решения окажутся РАН и Минобороны, последнее из которых совсем недавно провело первый прозрачный конкурс по продаже земли. В итоге, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости» инициатива Дмитрия Медведева не столько решит проблемы с жильем, сколько застопорит только-только начавшийся процесс выхода из «тени» рынка федеральных земель.