Жилье в Москве дороже, чем в Лондоне

В Великобритании начался настоящий кризис на рынке жилой недвижимости. Если еще месяц назад его участники говорили о возможности снижения темпов удешевления жилья, то сейчас они настроены на то, что темпы удешевления жилья не только не замедлятся, но наоборот ускорятся, и это ускорение будет лишь нарастать в течение ближайших 2 лет. Раньше речь шла о снижении цен в течение года на 10%, так как вплоть до апреля включительно жилая недвижимость Великобритании дешевела, по данным Nationwide, примерно по 1% в месяц. Теперь же об этом думают, как о заоблачной мечте, ведь, только за май цены упали на 2,5%. В итоге, за первые 5 месяцев 2008 года общее снижение стоимости жилья составило около 5%. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, падение цен на одном из самых дорогих рынков жилья вполне может отразится и на динамике цен на российском рынке жилья.

При этом, уже в мае участники английского рынка недвижимости заговорили о том, что в 2009 году падение рынка ускорится. Правда тогда речь шла, о том, что в 2009 году цены будут снижаться по 2% в месяц. Теперь всем стало ясно, что плавной «посадки» не будет, и что рынок вошел в пике. Основная проблема английского рынка жилья та же, что и в США. Никакого дефицита жилья там нет. Однако за последние 16 лет жилье в Англии подорожало более, чем в 3 раза. Конечно, это никак не идет в сравнение с российскими реалиями, где жилье подорожало на такую же величину всего лишь за 3 года. Но для Великобритании такие темпы считаются бумом.

И обусловлен этот бум был дешевизной заемных денег. Ставки по ипотечным кредитам были небывало низки. При этом, естественно, депозитные ставки также были низкими. Они всегда ниже кредитных ставок. В итоге, по сравнению с доходностью депозитов оказалось выгоднее вкладывать средства в жилье, и сдавать его в наем. При этом оказалось, что это выгодно, даже если такое инвестиционное жилье покупалось в кредит. И население активно занялось сделками в стиле «cash and carry», когда что-либо приобретается за счет заемных денег для последующего извлечения дохода. За счет такой активности населения жилье в Англии стало активно дорожать. И квартиры стали покупать в кредит не только для сдачи в наем, но и для последующей перепродажи по завышенной цене, из-за чего жилье стало дорожать еще быстрее.

Однако, начиная с конца 2006 года, в мире стал разворачиваться финансовый кризис, и кредитные ставки начали расти. При этом большинство ипотечных кредитов выдается в Западной Европе, как и в США, не по фиксированной, а по плавающей ставке. Поэтому, когда банки стали повышать кредитные ставки, они стали расти и для людей уже взявших кредит. Но сначала это не сильно ударило по их карманам, так как повышение шло плавно. Однако после того, как в августе 2007 года сразу несколько международных банков признали несколько десятков миллиардов долларов, выданных на кредиты населению в США, безвозвратно утерянными, ипотечные ставки стали расти в Западной Европе очень быстро. И дальнейшее содержание доходного дома оказалось невыгодно для многих, вошедших в эту реку. В результате они стали продавать дома, купленные в кредит. При этом продать такой дом в условиях отсутствия дефицита жилья становится крайне сложно. И для ускорения этого процесса продавцы стали снижать цены.

Как известно, рынок недвижимости достаточно инертен. Именно поэтому августовские сложности на финансовом рынке отразились на английском рынке жилья лишь спустя 3 месяца – в ноябре 2007 года. Однако зимний период традиционно считается временем активного спроса на съемное жилье. И в связи с этим снижение цен шло медленно. Так же всем известно, что в летний период на рынке аренды жилья наступает затишье. Однако никто не ожидал, что это так сильно отразится на динамике падения цен на недвижимость. Теперь же ясно, что рынок ожидает «эффект домино».

Если даже ориентироваться на майские темпы удешевления английского жилья, это будет означать, что до конца 2009 года недвижимость в Англии может подешеветь вдвое. При этом уже сейчас средняя стоимость дома в Великобритании, по данным компании Nationwide, составляет 173,6 тыс. фунтов стерлингов или $344 тыс., а средняя московская квартира стоит около $450 тыс. Конечно, средняя стоимость жилья в Англии далеко не тождественна ценам на жилье в Лондоне. Но в Лондоне дома в среднем не существенно дороже. Разница между средней стоимостью дома в Великобритании в целом и средней стоимостью в Лондоне составляет примерно 1,3 раза. Таким образом, Москва по средней стоимости жилья обогнала уже не только Нью-Йорк, но и Лондон – еще совсем недавно самый дорогой город мира.

При этом надо иметь в виду, что московские дома, не говоря о квартирах, по качеству жилья не идут ни в какое сравнение с лондонскими. Недаром большинство сильных мира нашего предпочитает покупать элитное жилье именно в Лондоне. А элитное жилье в Москве, хоть и не обогнала лондонское по стоимости, но сравнялось с ним. В то же время, есть все основания для того, что падение цен на жилье в Англии, в целом, и в Лондоне, в частности, продолжится. Дело в том, что уровень средней годичной зарплаты подданного Великобритании обычно ниже, чем средний уровень стоимости английского жилья примерно в 3,5 раза, а лондонского – в 4,6 раза. Однако на данный момент это соотношение выросло на 60% и достигло по Великобритании 5,6 раза, а по Лондону – 7 раз. Примерно на таком же уровне это соотношение было и в конце 80-х, как раз накануне одного из самых крупных кризисов на рынке английской недвижимости. Тогда соотношение между средней стоимостью дома и годичной зарплатой сократилось за 3 года с 5 до 2 раз.

При таком раскладе и элитный сегмент московского жилья вполне может в скором времени оказаться дороже лондонского. На этом фоне все с большей очевидностью становится ясно, что дальнейшее подорожание московского жилья делается просто абсурдным. И, как и неоднократно писали «Индикаторы рынка недвижимости», вероятность того, что в ближайшее время на московском рынке недвижимости разразится стагнация, возрастает многократно.