Краткий конспект выступления руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко

По структуре предложения рынок подмосковных коттеджей и рынок московских новостроек – антиподы. На рынке московских новостроек новых объектов становится все меньше, предложение сокращается. Даже если по официальной статистике строится примерно столько же, сколько и раньше, в отличие от прошлых лет теперь уже не 25%, а половина жилья уходит на социальные программы. При этом вторичный рынок так же постепенно сужается. Все это приводит к тому, что цены на московском рынке жилья ведут себя очень нестабильно. Постоянно наблюдаются резкие скачки цен.

На рынке подмосковных коттеджей ситуация, скорее, обратная. Коттеджей и таунхаусов год от года возводится все больше. И это вполне объяснимо. Земли в Подмосковье больше. Тем более, что за последние годы строительство коттеджей все больше смещается подальше от МКАД. Так, в 2004 году дальше 60 км от МКАД ничего не строилось. На данный момент граница проходит уже на уровне 125 км, и все больше поселков появляется на уровне 100 км. И, по всей видимости, эта тенденция будет сохраняться. При этом стоит отметить, что далеко не всегда объекты, расположенные дальше от Москвы, оказываются дешевле своих аналогов, возводимых ближе к столице. Кроме того, появляются новые очереди в уже отстроенных и сформировавших поселках. В итоге, прежде небольшие поселки постепенно превращаются в большие конгломераты, где общее число домов уже превышает 1000.

Все это способствует расширению предложения на рынке подмосковных коттеджей. И это, естественно, отображается на динамике цен. На рынке подмосковных коттеджей она гораздо более плавная и сглаженная, чем на рынке московского жилья. Последние 3 года средняя динамика прироста стоимости квадратного метра с учетом цены земли составляет порядка 30% в год. При этом и дифференциация цен на рынке подмосковных коттеджей больше, чем на рынке московского жилья.

И все же, хотя в 2007 году на рынке московского жилья наблюдалась стагнация, в целом, за 2 последних года цена квадратного метра жилья в Москве в процентном соотношении выросла больше, чем цена квадратного метра подмосковных коттеджей с учетом стоимости земли. При этом надо иметь в виду, что, по сути, речь идет об одном регионе. В итоге, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, у рынка подмосковных коттеджей в отличие от рынка московского жилья есть еще потенции для стабильного роста по 30%-35% в год на 1-2 года вперед. А рынок московского жилья, скорее всего, уже достиг своего потолка, и его ожидает период новой продолжительной стагнации. Именно поэтому инвестиционный и девелоперский потенциал у рынка подмосковных коттеджей гораздо выше, чем у рынка московского жилья.

Так же весьма велик потенциал у земельного рынка Московской области. Этот рынок очень сложен и специфичен. Здесь зачастую можно под видом замечательного товара купить неликвид. И в этом смысле приобретает особое значение детальное ознакомление с документами, в том числе о переведении из одного вида землепользования в другой, о перемене права собственности и т.д. Но при прочих равных данный рынок обладает очень высоким потенциалом для роста. Прежде всего, речь идет о недооцененных землях, например, расположенных на юг от Москвы.

Если же говорить о загородном рынке в целом, то, прежде всего, следует сказать, что объекты будут располагаться все дальше от Москвы. И это в порядке вещей. При этом стоит отметить, что в поясе 30-50 км от МКАД еще много свободной земли, соответственно, потенциал для девелопмента есть и в этом районе. И этот потенциал еще увеличивается, если учесть тот факт, что часть земель придерживается землевладельцами и девелоперами, часть земель подвисла из-за проблем с переводом из одного вида землепользования в другой. И, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», в ближайшие 3-5 лет, если не больше, рынку коттеджных поселков Подмосковья хватит этого потенциала для того, чтобы помимо дальних объектов здесь появлялись новые поселки средней удаленности. Кроме того, старые поселки продолжат тенденцию расширения за счет новых очередей.

В то же время, следует отметить появление тенденции к расслоению рынка подмосковных коттеджей. Если на рынке московского жилья разрыв цен между дорогим и дешевым жильем сужается, то на рынке подмосковных коттеджей он только расширяется. Происходит это за счет того, что на московском рынке жилья дешевых объектов мало, и они уходят очень быстро. В итоге, цены на дешевое жилье растут быстрее, чем цены на жилье дорогое. В свою очередь на рынке подмосковных коттеджей как раз из-за расширения предложения сравнительно дешевых объектов становится много, и цены на них растут медленнее, чем на дорогие объекты на престижных направлениях, которых по определению мало. За счет этого за последние 2 года существенно выше других подорожали объекты, расположенные до 30 км от МКАД по Новорижскому, Рублево-Успенскому и Киевскому шоссе.

Стоит отметить тот факт, что вместе с рынком подмосковных коттеджей растет предложение и на рынке таунхаусов. При этом таунхаусы до сих пор не стали популярным форматом среди населения. Здесь, конечно же, сказывается значительное влияние советских стереотипов, когда было только 2 вида жилья: либо квартира, либо загородный дом. Однако таунхаусы зачастую оказываются единственным форматом пригодным для девелопмента целого ряда площадок. Особенно это свойственно для площадок близких к Москве, где земля очень дорогая, и при реализации ее путем застраивания коттеджами прибыль окажется очень маленькой. Если же возвести на этих площадях таунхаусы, то рентабельность резко возрастает. Поэтому, по оценкам компании «Индикаторы рынка недвижимости», девелоперы будут в среднесрочной перспективе активно пользоваться этим инструментом и всячески его рекламировать. А на дефицитном рынке, как известно, спрос порождается предложением, а не наоборот, поэтому люди будут постепенно привыкать и к этому нетрадиционному для них формату. Таким образом, можно сделать вывод, что во всех своих подвидах сегмент загородного рынка будет расти.