Актуальность измерения емкости региональных рынков перед началом масштабных строительных проектов

Актуальность исследований в области емкости региональных рынков недвижимости возникла совсем недавно. У многих участников рынка недвижимости в прошлом году появилось чувство беспокойства относительно вероятности реализации задуманных ими проектов. Действительно, успешная продажа 1-2 домов в том или ином региональном городе не гарантирует столь же успешной реализации последующих объемов жилья из-за возможного истощения спроса. Кроме того, как показала практика 2007 года, рост цен в условиях ограниченности предложения довольно быстро может смениться откатом цен назад при насыщении или перенасыщении предложения. В таком случае стимуляция спроса посредством рекламы и PR не всегда может привлечь желаемое количество покупателей.

Для того чтобы предотвратить возможные потери или снижение темпов продаж объектов недвижимости, необходимо измерять емкость рынка. Емкость рынка недвижимости – это количество квадратных метров, которые в условиях сложившейся конъюнктуры рынка можно продать в единицу времени по определенной цене.

Понятие емкости рынка во многом перекликается с понятием спроса, фактически являясь его количественной характеристикой. Следует помнить, что разные сегменты рынка имеют разную емкость. Мы будет говорить о емкости рынка жилья. В качестве единицы времени для измерения емкости рынка недвижимости целесообразно использовать год, то есть мы будем оперировать количеством квадратных метров, которые можно продать за год по фиксированной цене.

Емкость рынка обратно пропорциональна цене квадратного метра жилья. Как правило, чем выше цена, тем меньше емкость. Обычно, говоря о емкости рынка, подразумевают сложившийся уровень цен. Кроме того, емкость рынка зависит от мер по продвижению товара. В связи с этим обычно различают базовую емкость, не требующую особых усилий в плане продвижения, и потенциальную емкость, которая может быть достигнута при интенсивной рекламе, PR и прочих промо-мероприятиях.

При этом емкость рынка жилья регионального города складывается из уровеня платежеспособного спроса на недвижимость в данном городе со стороны жителей этого города, области, других регионов России и других стран.

Для большинства городов основную долю емкости рынка (от 50% до 90%) создают жители самого города и окружающей области или так называемый локальный спросом. Локальный спрос поддается измерению достаточно легко, так как его сложно увеличить.

Для наиболее интересных городов, таких, как Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, юг России, немалую долю емкости рынка (от 20% до 50%) создают региональные миграции или так называемый миграционный спрос, который гораздо сложнее измерить. В зависимости от обстоятельств миграционный спрос может меняться в разы.

В то же время следует отметить, что в нынешних условиях полный спрос формируется также из двух других сравнимых составляющих. Он состоит из обычного платежеспособного спроса и инвестиционного спроса. Обычный спрос формируется под воздействием необходимости приобрести жилье для проживания или обмена. Инвестиционный спрос зависит от числа желающих приобрести дополнительное жилье или жилье для получения прибыли, которое в дальнейшем будет сдаваться в аренду или перепродано.

Основной метод измерения емкости рынка – опросы населения. Для проведения исследования сначала формируется выборка и составляется анкета. Затем проводится сам опрос. После чего результаты опроса проверяются, а полученные данные систематизируются и обрабатываются. И только на основе обработанных данных производится расчет емкости рынка.

Базовой величиной для определения емкости рынка является размер целевой группы – это люди, планирующие в обозримом будущем менять жилищные условия или приобретать жилье с теми или иными целями. Характерная величина целевой группы для переездов в рамках одного города составляет от 7% до 20%. При миграциях в другие города без определения конкретного направления она колеблется от 3% до 5% на все города. Если же измерять миграционный спрос на отдельно взятый город этот параметр составит доли процента – от 0,1% до 0,5%.

При этом размеры целевой группы для переездов внутри города и межрегиональных миграций нередко оказываются сравнимыми из-за аналогичной разницы в населении. Население страны в целом, которое формирует региональные миграции, примерно в 100 раз превышает население среднестатистического города-миллионника – это компенсирует разницу в величинах целевых групп.

Емкость рынка рассчитывается по следующей формуле: Емкость рынка = Сумма (Емкость со стороны каждого региона).

При этом Емкость со стороны региона рассчитывается по следующей формуле: Емкость со стороны региона = (Активное население) * (Доля целевой группы) * (Вероятность переезда)

В данном случае под Вероятностью переезда понимается важный фактор, отражающий то обстоятельство, что чем дальше удален город, в который планируется переезд, тем меньше вероятность того, что планы реализуются на практике.  Так, если принять вероятность воплощения планов по переезду в рамках одного города за 1, то вероятность переезда в этот город с другого конца страны будет, очевидно, намного ниже.

Без учета фактора Вероятности переезда получается абсурд, будто бы емкость спроса со стороны других регионов из-за большой величины их суммарного населения оказывается заметно больше емкости спроса со стороны самого города. Примерный вид кривой вероятности переезда (коэффициента эффективного спроса) отражает снижение вероятности по мере удаления от рассматриваемого города.

Вычислить значения функции вероятности переезда для каждого конкретного города можно либо экспертно, либо на основе той или иной экономической модели. В целом, если вероятность переезда внутри города принимается за 1, то характерные значения вероятности переезда в данный город из окружающей области составят 70%-80%, из смежных регионов – около 50%, а из удаленных регионов – порядка 10%-30%.

Вычисление емкости рынка со стороны жителей исследуемого города и окружающей области представляет собой вполне решаемую задачу, связанную с проведением двух социологических опросов. Казалось бы, для точного измерения емкости рынка данного города необходимо провести опросы как минимум по всей стране. Расчет емкости рынка со стороны всех регионов требует в России проведения более 80 опросов (по числу регионов). Однако столь большие жертвы не нужны. Трудозатраты на оценку миграционного спроса можно значительно упростить. Очевидно, что провести такое количество опросов в реальности сложно и поэтому все регионы логично сгруппировать по нескольким типам.

В России это могут быть, например, такие 7 групп: столичный сегмент, в который входят Москва, Санкт-Петербург и их области; города центральной России; Поволжье; Урал; Сибирь и Север России; Дальний восток; Юг России.

Другой способ разбивки регионов на группы – построение макроэкономического рейтинга, например, комплексной оценки социально-экономического развития регионов, население которых обладает наибольшим потенциалом для покупки жилья.

В большинстве городов России емкость рынка пока превышает объемы нового строительства. Этот дисбаланс приводит к росту цен от 10% до 100% в год, который и компенсирует существующий разрыв.

По оценкам аналитического центра IRN.RU связь между этими величинами имеет примерно следующий порядок. При росте цен на 10%-20% в год емкость рынка превышает объемы строительства на 30%-50%. При росте цен на 30%-50% в год емкость рынка превышает объемы строительства примерно вдвое. При росте цен более 50% в год емкость рынка превышает объемы строительства более чем вдвое. Более точная связь между емкостью рынка, объемами строительства и динамикой цен для каждого конкретного города может быть установлена на основе подробных эмпирических данных, а также модели поведения данного рынка. В большинстве случаев эта связь будет носить экспонциальный характер. Другими словами при росте цен количество потенциальных покупателей (емкость рынка) сокращается не линейно, а в геометрической прогрессии