Избранный президент Дмитрий Медведев активно рекламирует свою идею решения наболевшего квартирного вопроса с помощью малоэтажного строительства. Аналитический центр www.irn.ru оценил, насколько выгодно для рынка и потребителей данное решение.

Жилищная политика США, Великобритании и Канады, где от 70% до 90% жилого фонда составляют индивидуальные дома пришлась по вкусу избранному президенту Дмитрию Медведеву. Напомним, что по завету его предшественника Владимира Путина страна должна строить по 1 кв. м жилья на человека в год, а это около 140 млн кв.м. В 2007 году в России было введено примерно 60 млн. кв.м., то есть для выполнения плана следует ежегодно вводить на 80 млн. метров жилья больше. Их Дмитрий Медведев хочет наверстать за счет дальнейшего расширения малоэтажного жилищного строительства. При этом, по данным Росстата, из 60 млн. кв.м. введенных за 2007 год 42,6% составляло индивидуальное малоэтажного строительства.

Для того, чтобы осуществить задумку г-на Медведева необходимы свободные земельные ресурсы, крупные заводы для серийного выпуска домов, производство современных и недорогих строительных материалов и, наконец, комплексное инфраструктурное обустройство территорий застройки, включая инженерные коммуникации. Надо отметить, что первый вопрос Россия будет решать кардинально или, что называется «на высшем уровне». Дмитрий Медведев предлагает создать федеральный Фонд содействия жилищному строительству, куда планируется передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений. Речь может пойти о миллионах гектаров.

В этой связи он планирует подготовить соответствующий указ президента. Кроме того, избранный президент намерен поручить правительству приостановить все операции с землей со стороны государственных предприятий и учреждений. «Торговать землей в нарушение закона – это не их функция, и эту безобразную практику мы должны прекратить» - заметил Дмитрий Медведев.

Проще говоря, избранный президент предлагает землю, принадлежащую госучреждениям отдать под строительство новых городов и населенных пунктов с несколькими тысячами домов в каждом из них и со своей инженерной и социальной (детские сады, больницы, поликлиники, школы) инфраструктурой. Площадь одного дома в этих поселках должна составлять от 70 до 120–150 кв.м. При этом Дмитрий Медведев считает, что таких домов дополнительно к тому, что строится сегодня, надо вводить от полумиллиона до миллиона в год. То есть в среднем за счет этих домов стройкомплекс России будет дополнительно сдавать в строй как раз недостающие 80 млн кв.м. в год. Если быть точным, в среднем порядка 85 млн кв.м. в год. По мнению избранного президента, это должны быть «низкобюджетные дома» с невысокой себестоимостью – в районе 20 тысяч рублей за один квадратный метр или около $850.

Таким образом, себестоимость целого дома должна составлять примерно от $60 тыс. до $130 тыс. Следует отметить, что понятие себестоимости может как включать, так и не включать затраты на инженерную инфраструктуру. Ведь практически всю сеть газопроводов, линий электропередачи и канализационные системы, которыми должна быть оснащена территория, планируемая для индивидуальных домов, придется прокладывать с нуля. По весьма скромной оценке компании «Индикаторы рынка недвижимости» затраты на подведение центральных коммуникаций и создание объектов инженерной инфраструктуры могут составить порядка $100 тыс. на каждое домовладение. Таким образом, при пессимистичном раскладе, общая себестоимость «доступного жилья может составить от $150 тыс. до $250 тыс. Кроме того, потребуются затраты на строительство дорог, школ, детских садов и медицинских учреждений, которые не являются коммерческим проектом. В таком случае себестоимость жилья может возрасти еще на $100 тыс. за домовладение. То есть дом будет стоить от $250 тыс. до $350 тыс.

Конечно, для Москвы эти цены вполне повседневное дело. Однокомнатная квартира стоит порядка $200 тыс., а трехкомнатная порядка $300 тыс. При этом в Москве средний уровень месячных доходов составляет, по данным Росстата, порядка 50 тыс. руб., в то время как в целом по стране этот показатель не превышает 15 тыс. руб. И даже для москвичей сегодняшние уровни цен просто не подъемные даже по ипотеке. При расчете с банком в течение 40 лет и плате за кредит на уровне 10% годовых москвичу придется отдавать почти всю свою зарплату за месячный платеж.

В таком случае государству придется или взять значительную часть расходов на себя или квадратный метр в индивидуальных домах останется недоступен для подавляющего большинства его граждан.

Стоит отметить, что на сегодняшний день государство охотно идет на помощь крупным застройщикам в вопросах подведения инженерной инфраструктуры. Так, по данным газеты «Коммерсантъ», Росстрой одобрил планы «Ренова-Стройгруп» по строительству примерно 1,5 млн кв. м жилья в самом центре Краснодара. Проект предусматривает строительство на участке 106 гектаров и создание социальной инфраструктуры. Объем инвестиций в реализацию проекта составит порядка $1,2-1,6 млрд. Затраты на создание необходимой инфраструктуры могут достичь около 20% от стоимости проекта или примерно $240-$320 млн. Благодаря компенсации за счет помощи госбюджета в рамках программы «Доступное и комфортное жилье» процентных ставок по кредитам, которые «Ренова-Стройгруп» привлечет для строительства коммунальной инфраструктуры, компания может сэкономить приблизительно $100 млн. Если эта экономия не ляжет в карман застройщиков, то для покупателей жилье будет дешевле на 5%-10%.

Однако и без глобальных проектов, которые осуществляются только с помощью государственной поддержки, рынок предлагает потребителям условия для жизни, вполне сходные с оговоренными г-ном Медведевым. Согласно результатам исследования рынка новостроек населенных пунктов среднего Подмосковья (5-30 км. от МКАД), самая дешевая однокомнатная квартира стоит примерно $70 тыс., а за двухкомнатную просят не дешевле $120 тыс., то есть себестоимость «низкобюджетных» индивидуальных домов, по замыслу избранного президента, должна соответствовать нижней планке рыночной цене однокомнатной или двухкомнатной квартире в новостройках среднего Подмосковья.

В то же время на окраине Московской области можно купить участок с подведенными коммуникациями площадью 10 соток в охраняемом поселке, снабжаемом газом, примерно за $40 тыс. Еще примерно за $60 тыс. за 25-40 дней специальные компании готовы построить на этом участке дом общей площадью порядка 120-150 кв. м. В итоге, затраты на приобретение индивидуального дома в московской области обойдется гражданам примерно в $100 тыс. Полученная сумма укладывается в среднюю себестоимость предложенную г-ном Медведевым. При этом надо учитывать, что речь идет о московской области, относительно большом участке земли. Обычно в дешевых поселках владельцу дома не предлагают больше 5 соток. Так же в расчет была заложена максимально возможная площадь дома, исходя из приведенных избранным президентом вариантов.

Учитывая все вышесказанное, специалисты «Индикаторов рынка недвижимости», полагают, что острая необходимость строительства такого «доступного» жилья находится под большим вопросом. Цена «квадрата» слишком высока даже на фоне предложений свободного рынка московского региона. А ведь речь идет про заселение территорий по всей России.

Если созданный федеральный Фонд содействия жилищному строительству будет раздавать землю крупным застройщикам даром, то это попросту нивелирует разницу в стоимости земельных участков под застройку. Девелоперская компания, работающая в рыночных условиях, всегда стремится извлечь дополнительную прибыль из самого земельного участка. В условиях дефицита ликвидных строительных площадок, удачной концепции загородного поселка и высоком покупательском спросе – это становиться вполне возможным. Ярким примером являются подмосковные земли средней удаленности от столицы.

Однако при бесплатной раздаче площадок под застройку по всей стране и жестком контроле над стоимостью домов со стороны государства, возможность делать высокие наценки пропадет. В этом случае значительно возрастает вероятность того, что крупным девелоперам станет вообще не интересен данный бизнес как высокозатратный и низкоприбыльный. Социальная ответственность бизнеса не должна делать его убыточным. Единственно, что может удовлетворить аппетиты застройщиков в замен дорогой социальной ответственности, – это высоколиквидные дорогие площадки. Так рассчитывался с девелоперами в свое время мэр Москвы Юрий Лужков, когда необходимо было решить вопрос с обманутыми вкладчиками долевого строительства. Возможен, конечно, и другой механизм давления. Но Дмитрий Медведев, как известно, славится своим либерализмом, и, кстати, обещал не отходить от рыночных принципов и в этом проекте. Но с помощью таких механизмов при прочих равных эффективно решить квартирный вопрос г-ну Медведеву, по оценке аналитического центра www.irn.ru, вряд ли удастся.